Договор розничной купли продажи

Поскольку лицом, непосредственно управлявшим транспортным средством и эксплуатировавшим  его в момент причинения вреда, является арендатор, он и несет ответственность  за вред, причиненный третьим лицам  транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием.

Понятие договора аренды здания или сооружения 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Это вид  договора аренды, самостоятельное существование  которого обусловлено особенностями  правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в  аренду сдается часть здания или  сооружения, отношения между арендодателем  и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или  сооружения права арендатора на земельный  участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный  участок могут определяться не только договором, но и законом.

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут  быть только нежилые строения. Наем жилых строений регламентируется нормами  о договоре найма жилого помещения. В соответствии со ст. 651 ГК договор  аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или  сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный  на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным.

В связи с  этим к договору аренды здания или  сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее  здание (сооружение): план земельного участка  и (или) план объекта недвижимости с  указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с  их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Предмет договора аренды здания или сооружения должен совпадать со зданием или сооружением  как объектом государственной регистрации  недвижимого имущества. Но государственной  регистрации в качестве самостоятельных  объектов недвижимости могут быть подвергнуты  здания и сооружения, играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению  к главенствующим по назначению зданиям  или сооружениям. Вследствие этого  такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в  качестве предмета договора, не могут  рассматриваться как принадлежности вещи. Норма ст. 135 ГК здесь неприменима.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать  размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или  сооружения считается незаключенным. При этом правила определения  цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием  или сооружением включает плату  за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или  соответствующей частью участка, передаваемой вместе с ним. Это правило может  быть изменено соглашением сторон или  предписанием закона.

Способы определения  размера арендной платы могут  быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания или  сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного  арендатору здания или сооружения.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления  предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности. Промышленное или торговое предприятие, как давно было замечено, не телесная вещь и не совокупность вещей. Не будучи в то же время и  каким-либо единым правом, оно представляет собой хозяйственное единство ряда имущественных, правовых и фактических  ценностей. Их связанность превращает предприятие в возможный объект отчуждения и делает возможным его  аренду как некоего замкнутого, способного к принесению доходов хозяйственного целого.

Рассматриваемый договор  является взаимным (двусторонним) и  возмездным. В силу этого стороны  имеют друг перед другом ряд корреспондирующих  прав и обязанностей. Основная обязанность  арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем  условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает  его в пользование.

Перед заключением  данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные  действия по удостоверению состава  передаваемого предприятия, аудиторскую  проверку. На их основании сторонами  до подписания договора аренды предприятия  должны быть составлены и рассмотрены  акт инвентаризации, бухгалтерский  баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с  указанием кредиторов, характера, размера  и сроков их требований, определение  размера арендной платы.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно  уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

2. Кредитор, который  письменно не сообщил арендодателю  о своем согласии на перевод  долга, вправе в течение трех  месяцев со дня получения уведомления  о передаче предприятия в аренду  потребовать прекращения или  досрочного исполнения обязательства  и возмещения причиненных этим  убытков.

3. Кредитор, который  не был уведомлен о передаче  предприятия в аренду в порядке,  предусмотренном пунктом 1 настоящей  статьи, может предъявить иск  об удовлетворении требований, предусмотренных  пунктом 2 настоящей статьи, в  течение года со дня, когда  он узнал или должен был  узнать о передаче предприятия  в аренду.

4. После передачи  предприятия в аренду арендодатель  и арендатор несут солидарную  ответственность по включенным  в состав переданного предприятия  долгам, которые были переведены  на арендатора без согласия  кредитора.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором  имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное  владение и пользование для предпринимательских  целей. Договор лизинга является двусторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным.

Стороны договора лизинга: арендодатель (лицо, приобретающее  в собственность указанное арендатором  имущество у определенного продавца и предоставляющее имущество  во владение и пользование по договору лизинга) и арендатор (лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имуществом). Арендодатель и арендатор в договоре лизинга во многих литературных источниках и правовых актах именуются соответственно лизингодателем и лизингополучателем.

В качестве арендодателей (лизингодателей) чаще всего выступают  субъекты, располагающие большими финансовыми  ресурсами или имеющие доступ к таким ресурсам:

• лизинговые структуры, созданные непосредственно в банках;
• универсальные лизинговые компании, создаваемые банками;
• специализированные лизинговые компании, создаваемые крупными производителями машин и оборудования.
• Форма договора финансовой аренды, как всякой предпринимательской сделки, должна быть письменной. Договор лизинга недвижимого имущества подлежит регистрации по правилам о регистрации договоров аренды (п. 2 ст. 609 ГК). Договор лизинга, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к лизингополучателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
• Срок договора финансовой аренды определяется по усмотрению сторон в соответствии с правилами ст. 610 ГК. В зависимости от сроков, на которые передается в пользование предмет лизинга, лизинг подразделяется на долгосрочный (от трех лет и более), среднесрочный (от полутора до трех лет) и краткосрочный (до полутора лет) (п. 2 ст. 7 Федерального закона "О лизинге").

Из легального определения  договора финансовой аренды, данного  в ст. 665 ГК, можно сделать вывод, что существенными условиями  договора лизинга являются условия  о предмете лизинга, о продавце предмета лизинга, а также условия об исключительно  предпринимательской цели использования  предмета аренды.

 Договор лизинга всегда регламентирует сложные отношения. В силу этого при его заключении сторонам необходимо согласовать весьма многочисленные и разнообразные условия, такие как:

1. объем правомочий пользователя (арендатора);
2. место и порядок передачи предмета лизинга;
3. порядок балансового учета предмета лизинга;
4. порядок содержания и ремонта предмета лизинга;
5. перечень дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем;
6. общая сумма договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя;
7. порядок расчетов (график платежей);
8. порядок страхования предмета лизинга и т.д.

Договор ссуды (commodatum) известен со времен римского права. Данный договор был известен дореволюционному гражданскому законодательству. В ГК РСФСР 1922 г. нормы о договоре ссуды отсутствовали. Несмотря на это, договоры по предоставлению имущества в безвозмездное пользование широко использовались в быту. В ГК РСФСР 1964 г. договору безвозмездного пользования были посвящены ст. 342-349.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется  передать или передает вещь в безвозмездное  временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется  вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор ссуды  может иметь как консенсуальный, так и реальный характер. Консенсуальный договор ссуды имеет место в случаях, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование возникает с момента заключения договора. В тех случаях, когда стороны оговаривают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачи вещи в безвозмездное пользование, договор имеет реальный характер.

Консенсуальные договоры ссуды являются двусторонними, но они лишены признака взаимности. Дело в том, что обязанность ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование не корреспондируется с правом ссудополучателя требовать такой передачи. В силу безвозмездного характера договора ссуды при неисполнении ссудодателем обязательства по предоставлению вещи в безвозмездное пользование ссудополучатель не располагает правом требования передачи вещи в натуре (как это происходит при реализации арендных обязательств), а может лишь потребовать от ссудодателя расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Двусторонний  характер договора ссуды, как консенсуального, так и реального, выражается в различных правах и обязанностях, лежащих на обеих сторонах. Так, на ссудодателе, помимо прав, лежит обязанность отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование, и за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи.