Договор розничной купли продажи

По договору купли-продажи  недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Форма договора продажи  недвижимости. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его  недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья (п. 1 ст. 551 ГК). 
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной как совершенная неуправомоченным лицом*(30). 
Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК). 
При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца. 
4. Содержание договора продажи недвижимости. Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. Предмет договора и сфера его действия определяются понятием недвижимости. К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК). Однако не все объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимому имуществу, могут отчуждаться по договору продажи недвижимости. Например, продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется прежде всего специальными нормами § 8 гл. 30 ГК. Вместе с тем по правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не завершенного строительством объекта. 
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости. Кроме того, на момент заключения договора продаваемая недвижимость должна существовать физически, а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
Строение (здание, сооружение) и земельный участок под ним образуют единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения. По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п.  1 ст. 552 ГК). Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, проводится вместе с земельным участком, кроме случаев: отчуждения части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения строения, находящегося на изъятом из оборота земельном участке (п. 4 ст.  35 Земельного кодекса). Продавец строения, являющийся одновременно собственником земельного участка, не вправе предоставить покупателю право на земельный участок, отличающееся от права собственности (например, право аренды), что объясняется принципом единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса). 
Если продавец строения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса). 
В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен обязательно содержать согласованное сторонами условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст.  555 ГК). Цена недвижимости может определяться сторонами различными способами. Когда она установлена за единицу площади (или иного показателя размера) недвижимости, общая цена имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). 
 

По договору продажи  предприятия продавец обязуется  передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный  комплекс, за исключением прав и  обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Передача предприятия  осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия, об уведомлении  кредиторов о продаже предприятия, о выявленных недостатках переданного  имущества, а также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты (п. 1 ст. 563 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. 
Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в составе предприятия. Если какая-либо из сторон договора продажи предприятия уклоняется от подписания акта передачи предприятия, то это будет считаться односторонним отказом продавца - от исполнения обязательства по передаче предприятия, а покупателя - от обязательства принять предприятие (п. 1 ст. 556 ГК).

. Кредиторы по  обязательствам, включенным в состав  продаваемого предприятия, должны  быть до его передачи покупателю  письменно уведомлены о его  продаже одной из сторон договора  продажи предприятия.

2. Кредитор, который  письменно не сообщил продавцу  или покупателю о своем согласии  на перевод долга, вправе в  течение трех месяцев со дня  получения уведомления о продаже  предприятия потребовать либо  прекращения или досрочного исполнения  обязательства и возмещения продавцом  причиненных этим убытков, либо  признания договора продажи предприятия  недействительным полностью или  в соответствующей части.

3. Кредитор, который  не был уведомлен о продаже  предприятия в порядке, предусмотренном  пунктом 1 настоящей статьи, может  предъявить иск об удовлетворении  требований, предусмотренных пунктом  2 настоящей статьи, в течение  года со дня, когда он узнал  или должен был узнать о  передаче предприятия продавцом  покупателю.

4. После передачи  предприятия покупателю продавец  и покупатель несут солидарную  ответственность по включенным  в состав переданного предприятия  долгам, которые были переведены  на покупателя без согласия  кредитора. 
 

. Выделение поставки  товаров для государственных  нужд (§ 4 гл. 30 ГК) в отдельный вид купли-продажи преследует цель установление специального правового режима, учитывающего участие в этих отношениях такого своеобразного субъекта гражданского права, как государство - Российская Федерация и ее субъекты.

Понятие "государственные  и муниципальные нужды" характеризуется  следующими признаками. Во-первых, сущность нужд, т.е. потребности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных  образований в товарах, работах, услугах. Во-вторых, источник их покрытия - средства соответствующих бюджетов и внебюджетных источников финансирования. В-третьих, преследуемые цели. Ими могут  быть: осуществление функций органа публичной власти, реализация целевых  программ, решение вопросов местного значения (муниципальные нужды); исполнение международных обязательств (только федеральные нужды).

Поставка товаров  для государственных нужд осуществляет на основании государственного контракта  на поставку товаров для госнужд, а также договоров поставки товаров для госнужд, заключаемых между организациями - исполнителями заказа и потребителями товаров (п. 1 ст. 525 ГК). Таким образом, структура договорных связей в этой области может быть простой или сложной. В первом случае в соответствии с условиями госконтракта поставщик поставляет товары непосредственно госзаказчику либо указанным им получателям. При этом поставщик не заключает каких-либо договоров поставки товаров с получателями. Во втором случае госконтрактом предусматривается прикрепление поставщика к конкретным покупателям для заключения с ними договоров поставки товаров для государственных нужд. 
Государственный контракт. По государственному контракту на поставку товаров для государственных нужд поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров (ст. 526 ГК). Закон о размещении заказов содержит более общее определение государственного и муниципального контракта: это договор, заключенный заказчиком от имени РФ, ее субъекта или муниципального образования в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд (ст. 9).

Закон регламентирует две разновидности договора аренды транспортного средства:

1. аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;
2. аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Договор аренды (фрахтования  на время) транспортного средства - гражданско-правовой договор, по которому арендатору предоставляется за плату  транспортное средство во временное  владение и пользование с оказанием  услуг по управлению им и его технической  эксплуатации или без оказания такого раба услуг

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного  средства с экипажем арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Форма договора аренды транспортного средства с экипажем является письменной независимо от срока  аренды. К аренде транспортных средств  с экипажем не применяются правила  о государственной регистрации  права аренды недвижимого имущества, хотя большинство транспортных средств: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  транспортные средства - являются в  силу указания закона недвижимым имуществом.

Арендодатель  обязан предоставить арендатору транспортное средство в состоянии, пригодном  для эксплуатации по назначению в  соответствии с условиями договора, и укомплектовать транспортное средство экипажем. В п. 1 ст. 203 КТМ указано, что судовладелец обязан привести судно  в мореходное состояние к моменту  передачи его фрахтователю: принять  меры по обеспечению годности судна (его корпуса, двигателя и оборудования) для целей фрахтования, предусмотренных  тайм-чартером, по укомплектованию судна экипажем и надлежащему снаряжению судна.

В течение срока  действия договора арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояние  сданного в аренду транспортного  средства, включая осуществление  текущего и капитального ремонта  и предоставление необходимых принадлежностей.

Риск случайной  гибели или повреждения арендованного  транспортного средства лежит на арендодателе. На арендатора может  быть возложена обязанность по возмещению арендодателю причиненных убытков, вызванных гибелью или повреждением арендованного транспортного средства, если арендодатель докажет, что они  произошли по обстоятельствам, за которые  арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Состав экипажа  транспортного средства и его  квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора. Если обязательными для сторон правилами  такие требования не установлены, они  должны соответствовать требованиям  обычной практики эксплуатации транспортного  средства данного вида и условиям договора. Экипаж должен быть способным  на профессиональном уровне оказать  арендатору услуги по управлению и  технической эксплуатации транспортного  средства, обеспечивающие его нормальное и безопасное использование.  

По договору аренды транспортного средства без  экипажа арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование без оказания услуг  по управлению им и его технической  эксплуатации.

Рассматриваемый договор является реальным. Такое  решение также не бесспорно. Известный  морскому праву договор фрахтования  судна без экипажа (бербоут-чартер), являющийся аналогом договора аренды транспортного средства без экипажа, смоделирован как консенсуальный договор. При характеристике договора аренды транспортного средства без экипажа действуют общие положения, относящиеся к форме и сроку договора аренды транспортного средства.

Согласно ст. 38 КТМ судно, зарегистрированное в  реестре судов иностранного государства, которому вследствие его передачи по договору бербоут-чартера предоставлено право плавания под Государственным флагом Российской Федерации, подлежит регистрации в бербоут-чартерном реестре судов Российской Федерации.

Транспортное  средство, переданное арендатору по данному  договору, управляется и эксплуатируется  им по своему усмотрению. Поэтому любые  действия отдельных лиц или экипажа, сформированного арендатором, будут  рассматриваться как действия самого арендатора. Арендодатель должен предоставить арендатору транспортное средство в  состоянии, позволяющем эксплуатировать  его в соответствии с назначением  транспортного средства и условиями  договора. Но обязанность по содержанию транспортного средства здесь возлагается  на арендатора, включая осуществление  текущего и капитального ремонта.

Арендатору транспортного  средства, арендованного без экипажа, принадлежит право на его коммерческое использование. Арендатор вправе без  согласия арендодателя от своего имени  заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования  транспортного средства, указанным  в договоре аренды, а если такие  цели не установлены - назначению транспортного  средства.

Одновременно  на него возлагается обязанность  по несению расходов на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование  своей ответственности, а также  расходы, возникающие в связи  с его эксплуатацией. Данная обязанность  может быть переложена на арендодателя только в порядке согласования соответствующего условия в договоре.

Арендатору в  этом договоре предоставлено право  без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.