Договор продажи недвижимости

Содержание.

Введение………………………………………………………………………...3

1. Договор  продажи недвижимости…………………………………………4

2 Форма договора и порядок его заключения……………………………..7

3 Исполнение договора продажи недвижимости…………………………...10

Заключение…………………………………………………………………….13

Задание………………………………………………………………………..14

Список  использованной литературы………………………………………18

Введение. 

     Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают часть  вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным  видам гражданско-правовых обязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи  недвижимости занимает ключевое положение  среди иных разновидностей купли-продажи.

     В последнее время увеличивается  количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в  большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в  качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.

     Актуальность  избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи  недвижимости в последние несколько  лет в нашей стране в связи  с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства  приобретает все большее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует  и то, что на правовую природу  таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости  от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение  и т.д. 

1. Понятие договора продажи недвижимости.

     Нормы о договоре купли-продажи недвижимого  имущества объединены в ГК РФ в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

     К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся: земельные участки, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).

     Специфические черты недвижимости: прочная связь  с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения  специальных правил, регулирующих участие  таких объектов в имущественном  обороте. Уже в первой части ГК РФ предусмотрен ряд специальных  правил в отношении обязательной государственной регистрации права  собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также  возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131).

     Практический  смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор  продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны  от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться  и в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно  знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т. п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.

     Кроме того, для правового регулирования  прав на недвижимость и оборота недвижимого  имущества характерно сочетание  частноправового и публично-правового  методов регулирования. В отношении  целого ряда объектов недвижимости (земельные  участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т. п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования. Задача публичного права - определить, допускаются ли соответствующие  объекты недвижимости в имущественный  оборот, существует ли необходимость  в установлении каких-либо - ограничений, касающихся использования отдельных  категорий объектов в имущественном  обороте (например, в отношении субъектов  прав на указанные объекты или  сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения  требований законодательства, затрагивающие  публичные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборота  объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частноправовыми  нормами.

     Такой подход в определении оптимального сочетания частноправовых и публично-правовых методов регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого  имущества, был использован при  определении порядка введения в  действие новых положений ГК об отдельных  видах договоров, в том числе  правил, регулирующих договор продажи  недвижимости.

     По  договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, объекты, перемещение которых невозможно без ущерба, соразмерного их назначению — леса, задания, сооружения. Объектом недвижимости также признаются воздушные и морские суда, космические объекты, квартира и иное имущество.

     Купля-продажа  земельных участков регулируется специальными правилами и может переходить к новому собственнику двумя способами:

предоставление  из государственной или муниципальной  собственности путем проведения публичных торгов; совершение сделок в соответствии с гражданским  законодательством.

     Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного правила влечет его недействительность. Переход права собственности  по данному договору подлежит государственной  регистрации. В случае уклонения  одной из сторон от государственной  регистрации суд вправе вынести  решение о государственной регистрации  перехода права, а уклоняющаяся сторона  должна возместить причиненные убытки, вызванные такой задержкой.

Договор купли-продажи жилого помещения (а  не только переход права собственности) подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. 
 
 
 
 
 

2 Форма договора и порядок его заключения. 

     Договор купли-продажи может заключаться  в устной, простой письменной, нотариальной форме, а также путем совершения конклюдентных действий.

     В случаях, предусмотренных законодательством, необходима государственная регистрация  договоров купли-продажи.

Выбор той или иной формы определяется предметом договора, составом его  участников и ценой. Так, для купли-продажи  недвижимости предусмотрена простая  письменная форма в виде единого  документа, подписанного обеими сторонами. В связи с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" нотариальная форма  для сделок с недвижимостью больше не требуется, однако необходима их государственная  регистрация.

     Согласно  устоявшейся практике и обычаям  делового оборота составление любого договора начинается с его названия. Вслед за наименованием договора следует его номер, дата и место  подписания.

     Все вышеуказанные реквизиты договора хотя и традиционны для существующей практики, однако несут в себе правовую и смысловую нагрузку как формально-юридическую  необходимость. Так, наименование договора не только указывает на его вид, но и индивидуализирует сам договор, а тем более облегчает его  толкование (ст. 431 ГК РФ), особенно если в дальнейшем предстоит рассмотрение в арбитражном суде правоотношения, вытекающего из договора. Далее за названием следует номер договора. Присвоение ему конкретного номера является также индивидуализацией договора. Затем в его тексте фиксируется дата и место подписания. Отсутствие того и другого реквизита грубейшая ошибка сторон договорного обязательства, так как точное определение момента его заключения связано с окончанием срока действия договора, а значит и всех тех юридических последствий, которые с ним связаны.

     Редко, но все же бывает, когда стороны  сделки подписывают договор в  разное время. В этом случае он считается  заключенным с момента его  подписания последней стороной.

     Иногда  стороны договорного обязательства  не фиксируют в его тексте срок вступления договора в силу. Если последнее  не явствует и из самого существа договора, то тогда дата заключения договора имеет решающее значение, поскольку  она может являться моментом вступления договора в законную силу.

     Место подписания договора тоже имеет большое  юридическое значение. Так, по гражданскому законодательству местом совершения определяются:

     1) правоспособность и дееспособность лиц совершивших сделку (ст. 17, 21 и 49 ГК РФ);

     2) форма сделки (ст. 8, 153 и 158 ГК РФ);

     3) применение законов и норм других государств.

     Существенным  условием всякого гражданско-правового  договора признается его предмет (см. ст. 432 ГК). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным. Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ):

- во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

- во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

   Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической  передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или  подписания передаточного акта рассматривается  как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

   Дополнительные  требования, направленные на защиту проживающих  в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В  частности, государственной регистрации  подлежит договор купли-продажи  не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или  квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или  квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие право пользования  соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с  указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. 
 

3 Исполнение договора продажи недвижимости.

     Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом  или иным документом, подписанным  обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической  передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  соответствующего документа договор  продажи недвижимости не может считаться  исполненным. Более того, уклонение  одной из сторон от передачи имущества  или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.