Договор купли-продажи по российскому законодательству

          Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два рода объектов:  во-первых,  продаваемое недвижимое имущество;      во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание,   сооружение  или  иной  объект  недвижимости, определяемый  по   признакам   неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.⁹¹

      По  сравнению  с общими положениями  о купле - продаже товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных      в  договоре  условие о недвижимом имуществе,  подлежащем передаче,      считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор  продажи      недвижимости - незаключенным.⁹²

      В ст. 555 Гражданского Кодекса  Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

      Согласно  ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом  и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному  акту или иному документу о  передаче.

      Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и садового дома. При таких обстоятельствах апелляционное решение и постановление президиума подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

       Значительно  отличается от  общих положений о договорах  и такое      существенное  условие  договора  продажи   недвижимости,  как  цена      (ст.  555  ГК  РФ). 

      Во-первых,  положение о том,  что исполнение      договора,  в  котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно   взимаемой   при   сравнимых  обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485),  не подлежит применению к  договорам продажи недвижимости.  Здесь действует иное правило: при  отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене  недвижимости  договор  о ее  продаже признается незаключенным.

      Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна      включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

      Для  определения  цены  продаваемого  объекта  недвижимости (с      учетом  цены  земельного  участка  или права на него) стороны  могут      прибегнуть  к услугам профессиональных оценщиков,  действующих на      основе  Федерального  закона  от  29  июля  1998 г.  "Об оценочной      деятельности в Российской Федерации".⁹³

           Цена  недвижимости  может   быть установлена в договоре  продажи      недвижимости  на  единицу ее  площади или иного показателя  ее      размера.   В этом  случае  общая цена  продаваемого  недвижимого      имущества,  подлежащая уплате покупателем,  определяется исходя из      фактического  размера переданного покупателю недвижимого имущества⁹⁴.     

           Момент   вступления   в   силу  договора  продажи  недвижимости      определяется  в соответствии  с общими правилами,  предусмотренными      пунктом  1 статьи  425  и пунктом  1 статьи  433  ГК  РФ:  договор      вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его      заключения,   каковым   признается   момент   подписания  договора      продавцом и покупателем.⁹⁵

          После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой⁹⁶.

          Исключение  составляет  лишь  договор продажи жилых помещений.      Договор продажи жилого  дома,  квартиры,  части жилого дома или      квартиры   подлежит   государственной   регистрации   и  считается     заключенным с момента такой регистрации.

              Следует  обратить  особое внимание  на то,  что договор продажи      недвижимости  (за  исключением   продажи жилых помещений) считается      заключенным  и вступает в силу именно с момента его подписания,  а      не   с  момента   регистрации   перехода   права  собственности  к   покупателю.⁹⁷                               

            В  соответствии со статьей  425 ГК РФ договор вступает в силу и      становится  обязательным  для  сторон с момента его заключения.

             В      статье  433  указано,   что  договор,  подлежащий  государственной      регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации,  если      иное не установлено законом.  ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия⁹⁸. Гражданский Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных,  кроме указанных,  видов недвижимого имущества.   Регистрация перехода права собственности не означает  регистрации самого договора купли - продажи.

      Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли- продажи  здания  следует  считать  заключенным  с момента  его подписания согласно  пункту 1статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

          Государственной  регистрации   подлежит  не сам договор продажи      недвижимости,  а  переход   права  собственности на недвижимость по      такому  договору  от  продавца к покупателю (ст.  551 ГК РФ).  Для      сторон  договор вступает в силу с момента его подписания.  Роль же      государственной   регистрации   перехода  права  собственности  на      недвижимость  к покупателю  заключается  в том,  что  только после      регистрации   покупатель   становится   собственником  недвижимого      имущества  в глазах  третьих  лиц.     

2.4  Договор поставки 

      Договором поставки товаров ГК РФ признает такой  договор купли - продажи, по которому продавец (поставщик), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки, производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

      Договор поставки товаров имеет такую  же экономическую сущность (возмездная передача товара от одного субъекта к  другому) как и договор купли - продажи. ГК РФ определил договор  поставки как разновидность договора купли - продажи, и отсюда просматривается единство экономического содержания и юридических признаков этих договоров:

1. они призваны обеспечить переход права собственности (иного вещного права) на имущество;
2. заключение этих договоров происходит в результате свободного волеизъявления сторон, которые выступают как свободные товаровладельцы;
3. они имеют возмездно - эквивалентный характер, где встречным предоставлением являются деньги.

     Гражданский кодекс РФ устанавливает, что к договору поставки товаров применяются не только специальные нормы, но и общие положения о купле - продаже (ст.454). Это положение имеет как научно - познавательное, так и практическое значение, поскольку в процессе реализации прав, вытекающих их конкретных обязательств, а также при осуществлении защиты прав в арбитражном суде требуется и четкое их определение, и правильная юридическая квалификация.

      Договору  поставки товаров  присущи квалифицирующие  признаки, выделяющие его в отдельный  вид договора купли - продажи и обуславливающие его особое правовое регулирование:

1. передача товаров продавцом (поставщиком) покупателю должна осуществляться в обусловленный договором срок. Применительно к договору поставки срок (сроки) передачи товаров приобретает характер существенного условия договора;
2. по договору поставки подлежат передаче не любые товары, а только производимые или закупаемые поставщиком. Таким образом, в качестве поставщика выступает коммерческая организация, специализирующаяся на производстве соответствующих товаров либо профессионально занимается их закупками;
3. имеет существенное значение, для какой цели покупателем приобретаются товары у поставщика, ибо договором поставки признается только такой, в силу которого покупателю передаются товары для их использования в предпринимательской деятельности или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. Данный признак свидетельствует о том, что и в качестве покупателя по договору поставки должна выступать, как правило, коммерческая организация, занимающаяся предпринимательской деятельностью.

      Кроме того, договор поставки товаров имеет  и другие существенные      отличия. Например:

1. система договорных связей при поставке зачастую сложная, и поэтому поставщик не всегда собственник (производитель) поставляемого имущества, им может быть и посредник, реализующий покупателю товары с целью получения прибыли;
2. в договоре поставки момент заключения договора отдален во времени от момента исполнения, так как товара, подлежащего поставке, может и не быть на момент заключения договора;
3. договор поставки создает длительные отношения между сторонами;
4. исполнение договора поставки, как правило, осуществляется по частям;
5. в объем прав и обязанностей сторон входит не только продажа поставляемого товара, но и его доставка;
6. само содержание договора определяет письменную форму его заключения.

     Значение  договора поставки состоит в том, что он как договор купли - продажи  опосредует процессы товарного обмена в обществе, в частности материально - техническое обеспечение субъектов хозяйствования. Действительно, купля- продажа является универсальной юридической формой отношений обмена, позволяющей опосредовать различные его виды, а общественно - экономические отношения, регулируемые договором поставки и купли - продажи, в основном тождественны: они лежат в сфере товарного обращения и представляют собой куплю - продажу в ее экономическом значении.

      Договор поставки товаров является двусторонним, поэтому и поставщик, и покупатель имеют обязательства по его исполнению.

      Договор должен быть исполнен надлежащим образом  в соответствии с положениями  самого договора или в соответствии с указаниями закона.

      Договор поставки исполняется, как правило, по частям, так как носит длительный характер, поэтому момент исполнения касается той части поставки, которая должна быть исполнена в соответствующий период. Исполнение всего договора в целом складывается из надлежащего исполнения отдельных периодов поставки.

     В основные обязанности  поставщика, независимо от других условий договора поставки, входят: поставка продукции (товаров) на условиях договора, своевременное  уведомление покупателя о готовности  продукции к отправке (отгрузке), обеспечение проверки качества поставляемой продукции (товара). В связи с этим поставщик обязан: за свой счет упаковать товары (продукцию) за исключением товаров, которые принято поставлять без упаковки; нести риск и расходы по транспортировке до момента предоставления товара покупателю в месте, установленном условиями поставки, и в обусловленный договором срок.

     Условиями поставки могут быть оговорены виды упаковки и маркировки продукции, особенности  погрузки на транспортные средства, способы доставки до основного перевозчика, погрузки на основной транспорт и оплата его услуг, выгрузки на склад предприятия, вопросы страхования основной перевозки. По условиям договора поставки поставщик может поставлять товар только до первого перевозчика, оплатив при этом погрузку на транспортное средство и доставку продукции до основного перевозчика. Далее все риски и расходы несет покупатель. Если договором предусмотрено, что покупатель вывозит продукцию (товар) со склада поставщика (или изготовителя), то все обязанности по транспортировке и риску случайной гибели ложатся на покупателя.