Договор купли-продажи недвижимости

     Еще одно из ограничений несобственников  в данном случае заключается в  том, что отчуждение имущества не может противоречить целям деятельности соответствующего унитарного предприятия, обладающего таким имуществом на ограниченном вещном праве. Так, в соответствии с п. 3 ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными. Причем, как отмечается в юридической литературе, недействительность этой сделки вытекает из самого факта ее совершения (признания ее недействительной судом не требуется). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, в частности, уполномоченным органом.¹⁴ Таким образом, законодательство формулирует достаточно жесткую норму, ограничивающую права унитарных предприятий в возможности отчуждения недвижимого имущества. До принятия Закона об унитарных предприятиях подобный подход к оценке соответствующих сделок, совершаемых унитарными предприятиями, присутствовал в практике арбитражных судов.

     В то же время правомерное отчуждение недвижимого имущества лицом, обладающим им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, означает не только прекращение этих ограниченных вещных прав, но и прекращение права собственности у собственника (государственного или муниципального образования).

     В качестве продавцов, которые не являются собственниками недвижимого имущества, могут выступать и учреждения. Однако учреждения вправе продавать  недвижимость только в том случае, если им предоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью, а недвижимое имущество приобретено за счет осуществления такой деятельности.¹⁵

     В случаях, которые предусмотрены  законодательством, государственное  учреждение для осуществления своей  деятельности вправе приобрести по договору недвижимое имущество с закреплением его за учреждением на праве оперативного управления.

     Основной  обязанностью покупателя является оплата приобретенной по договору недвижимости. Как правило, в договоре стороны  предусматривают, что такая оплата должна быть осуществлена до государственной  регистрации перехода права собственности на продаваемую недвижимую вещь. Вместе с тем не исключено и иное. Стороны вправе договориться о том, что оплата по договору будет осуществлена после государственной регистрации перехода права на отчуждаемый объект недвижимости.

     Следует иметь в виду, что после того, как осуществлена государственная  регистрация перехода права собственности  на недвижимую вещь, покупатель не вправе требовать расторжения договора купли-продажи даже в том случае, если он не оплатил цену приобретенной недвижимости. Это правило, хотя прямо и не предусмотрено законом, но вытекает из его смысла и было сформулировано в судебной практике. Президиум ВАС РФ по одному из рассмотренных дел указал на то, что право собственности у приобретателя недвижимости по договору возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. При таких обстоятельствах является правомерным вывод о переходе права собственности на проданное помещение после государственной регистрации отчуждения имущества и отсутствии оснований для расторжения договора. В юридической литературе высказывается более точное определение момента, до которого в данном случае допустимо расторжение договора. Так, К.И. Скловский пишет о том, что "расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор, пока не исполнена обязанность по передаче вещи", которая, как правило, осуществляется до государственной регистрации перехода права собственности. После этого, по известному правилу, что расторжение договора имеет силу лишь на будущее время (ст. 453 ГК РФ), возврат имущества возможен только в том случае, если это будет предусмотрено договором (а это значит, что возврат имущества происходит не автоматически, а по специальному соглашению о возврате, которое можно рассматривать как некоторое факультативное соглашение к договору).

     Таким образом, сторонами в договоре купли-продажи  являются продавец и покупатель. Продавец, по общему правилу, должен быть собственником  передаваемого имущества, хотя в  законе и предусмотрены случаи, когда продавцом может быть и несобственник, но в этом случае должно быть специальное соглашение между продавцом и собственником такого имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2. Исполнение и прекращение  договора купли-продажи  недвижимости 

     Исполнение  договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

     Порядок передачи недвижимости установлен в п. 1 ст. 556 ГК РФ и предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонам передаточному акту или иному документу о передаче. Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Равным образом, с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору.¹⁶

     Вместе  с тем передача недвижимой вещи на основании соответствующего акта означает, что покупатель превращается в титульного владельца, хотя еще и не собственника недвижимости. Российскому праву не известна такая категория, как "право владения". Однако владение как юридический факт имеет ряд важных правовых последствий, в том числе и для отношений, связанных с оборотом недвижимости. Этот тезис связан с одним из важнейших принципов, на котором базируется оборот, - добросовестность его участников. Торговый оборот требует, чтобы участник оборота рассматривался как добросовестное лицо. Владение субъектом оборота имуществом должно рассматриваться как добросовестное, если не доказано иное. Это обстоятельство и обеспечивает устойчивость оборота, стимулируя его участников на доверие друг к другу, а, как следствие, на более свободное совершение сделок.¹⁷

     Особенности исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества существенным образом отличаются от процедуры  исполнения обязательства по передаче движимой вещи. Если движимая вещь может  быть передана путем вручения покупателю, то недвижимую вещь невозможно вручить в собственном смысле этого слова, то есть передать из рук в руки. Именно поэтому законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности). Именно поэтому при составлении акта передачи недвижимого имущества передаваемая вещь должна быть подробна описана, так же как и при заключении договора купли-продажи недвижимости. Это имеет важное значение для индивидуализации передаваемого объекта недвижимости.¹⁸

     Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять это имущество. Таким образом, уклонение от подписания акта влечет для виновной стороны просрочку исполнения обязательства, что, в свою очередь, является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса и т.д.

     Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого  имущества не является основанием для  государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская цивилистическая доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи (см. п. 1 ст. 223 ГК РФ).

     Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь  правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации.

     Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам).

     При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.¹⁹

     Договор купли-продажи недвижимости может  быть расторгнут как по инициативе продавца, так и покупателя (независимо от того, до или после государственной регистрации этот договор расторгается, причем сам акт государственной регистрации при этом не признается недействительным.) Неисполнение  продавцом  обязательств  по  передаче покупателю      проданного   недвижимого  имущества  может  повлечь  для  продавца      различные    неблагоприятные    последствия   помимо   обязанности      возместить покупателю причиненные убытки.  В частности, в подобных      случаях  возможно применение статьи 398 ГК РФ,  согласно которой в      случае  неисполнения  обязательства передать  индивидуальную вещь     кредитору,   последний вправе  требовать отобрания этой  вещи  у      должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством      условиях.   Вместо   требования  передать  ему  вещь,   являющуюся      предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

          Специальное    правило   применительно   к  договору   продажи      недвижимости   установлено  ГК  РФ  лишь  в отношении  последствий      передачи  недвижимости  ненадлежащего качества.  В случае передачи      продавцом  покупателю  недвижимости,  не  соответствующей условиям      договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется      всеми  правомочиями  покупателя,  получившего (по договору купли -      продажи)  товар  с недостатками  (ст.  475 ГК РФ),  за исключением      права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества  на товар, соответствующий договору.

     Неисполнение  покупателем обязательства по принятию от продавца проданного   ему   объекта недвижимости  также влечет  для него      определенные  последствия (помимо обязанности возместить продавцу      причиненные убытки).  В частности,  в силу отсутствия какого-либо      специального  правила в параграфе 7 главы 30  ГК  РФ в подобной      ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов      или договора  купли - продажи не принимает товар или отказывается   его принять, продавец  вправе  потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

          Если  покупатель  своевременно  не оплачивает переданный ему  в      соответствии  с  договором  объект недвижимости,  продавец получает      право  требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в      соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

          Невыполнение  покупателем обязательств  по оплате недвижимости,   предусмотренных   договором  продажи  недвижимого  имущества,  может      также служить основанием к расторжению договора.

     Таким образом, исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь. При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.