Договор купли продажи недвижимости как основание возникновения права собственности на недвижимое имущество

    3. Особенности продажи  доли в праве  собственности на недвижимое имущество. 

    Недвижимые  объекты, за исключением земельных  участков, являются неделимыми вещами. Безусловно, неделимы морские и воздушные судна, суда внутреннего плавания, космические объекты. Строго говоря, неделимы в натуре и здания (сооружения), как жилые, так и нежилые.

    Они делимы только юридически. С этим связана  особенность отечественного правопорядка, признающего в качестве юридически самостоятельных объектов недвижимости квартиры в жилых домах, отдельные комнаты в квартирах, встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, нежилые помещения в нежилых зданиях (сооружениях) и т.п. Указанные части зданий (сооружений) регистрируются в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве самостоятельных недвижимых объектов. Кроме того, до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы части приватизированных зданий (сооружений) - отдельные этажи, подъезды, части этажей и помещений. Все эти части зданий (сооружений) в силу их государственной регистрации приобрели качество юридически индивидуализированной недвижимости. Поэтому их продажа представляет собой обычную куплю-продажу недвижимости, подчиненную нормам § 7 гл. 30 ГК. Такую продажу необходимо отличать от продажи доли в праве собственности на объект недвижимости.

    Теоретически  может быть продана доля в праве  собственности как делимой, так  и неделимой недвижимой вещи. В  договоре продажи доли в праве  собственности на объект недвижимости должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам ст. 554 ГК. Отчуждение доли в праве собственности на здание (сооружение) может привести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности.

    При режиме нераздельного владения и  пользования здание, сооружение или  иное строение рассматривается как  нераздельный объект общего пользования  без выделения во владение и пользование  сособственникам конкретных помещений. При режиме раздельного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения (реальная доля), причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам идеальных долей участников общей собственности. При режиме обособленного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения, размер которых полностью соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

    При продаже доли в праве собственности  на здание (сооружение) сохраняется  общая долевая собственность. Поэтому условия владения и пользования земельным участком сособственниками, на котором расположено здание (сооружение), определяются с учетом долей в праве собственности на здание (сооружение) или сложившегося между сособственниками порядка владения и пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение 

    Недвижимое  имущество является основой материального  производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

    Основания приобретения права  собственности - это различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной действительности, с которыми закон связывает возникновение права собственности на определенное имущество у конкретного лица. Имущество в собственность может приобретаться различными способами, которые принято подразделять на первоначальные  и производные. Приобретение по договорам – это производный способ приобретения права собственности.

    Гражданский кодекс России предусматривает для  сделок с недвижимостью весьма строгие формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости. Основанием перехода вещного права является в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) договор об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение и др.), для возникновения у приобретателя на основании договора вещного права необходима также государственная регистрация перехода вещного права.

    По  договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя соответствующий объект недвижимости (земельный участок, дом, здание, сооружение, квартиру, долю в любом из названных объектов)

    Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе иной недвижимости. Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК), к рассматриваемому договору не применяются. Это обусловлено индивидуальным характером объектов недвижимости. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом участке не

    Право собственности на недвижимость переходит  к приобретателю с момента государственной регистрации, и исполнение договора до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода к приобретателю права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества (ст. 210, 211 ГК). 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  литературы 

1.   Бакунов А.В.   Гражданское право России (часть особенная).  Учебно-методическое пособие.  Ю.С. Изд. СахГу. 2002.
2. Брагинский М.И., Залесский В.В.    Гражданское право России. Курс лекций   М. Юризд. 1996.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая): По состоянию на 1 февраля 2009 года.- Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2009. - 537 с.
4. Гражданское право: Учебник: В 2 т.  Отв. ред. Е.А. Суханов. М. 2000.
5. Гришаев С.П.    Все о недвижимости: регистрация, мена, дарение, купля-продажа.   М. //Бек.//  2000.
6. Гришаев С.П.  Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа): Учебно-практическое пособие. М.// Бек// 2000.
7. Гуев А.Н.Постатейный комментарий к Гражданскому Кодексу (части второй) 3 издание. М. Инфра: 2000.
8. Духно Н.А. Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность. М.// ИЗП// 1998.
9. Духно Н.А. Экологический правопорядок: понятие структура, управление, способы защиты. М.// МГУ ПС//. 2000.
10. Егоров Н.Д., Сергеев А.П.    Гражданское право 3-е изд.    М. 2000.
11. Закон РФ от 29.12.2004 №189-ФЗ  "О введении в действие Жилищного кодекса РФ», СЗ РФ, 03.01.2005, №1 (часть 1), ст.15
12. Земельный кодекс Российской Федерации от 5.10.2001 N 136-ФЗ  (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)
13. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью: Государственная регистрация, комментарии и нормативные акты. М. 2000.
14. Комментарий к гражданскому кодексу РФ    Суханов Е.А.   М. 1997.
15. Конституция Российской Федерации    (принята      всенародным голосованием 12.12.1993)
16. Момент возникновения права собственности. [Электронный ресурс] URL http://www.omskrielt.com/readarticle.php?article_id=1055 (дата обращения 20.12.2009)
17. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Электронный ресурс] URL http://www.fasuo.ru/praktika/obzory/arxiv_2007/obzor_praktiki_razreshenija_sporov_svjazannyx_s_primeneniem_federalnogo_zakona_o_gosudarstvennoj_registratsii (дата обращения 27.12.2009)
18. Основные положения договора купли-продажи недвижимости [Электронный ресурс] URL http://www.yurist-service.ru/?page=51 (дата обращения 20.12.2009)
19. Садиков О.Н.  Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части второй) М. 1997г.
20. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации (части первой). М 1997.
21. Федеральный Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ     "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
22. Федеральный Закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в российской федерации" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)
23. Федеральный Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ      "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"  (принят ГД ФС РФ 16.07.1998)