Договор купли продажи недвижимости как основание возникновения права собственности на недвижимое имущество

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«ИНСТИТУТ МЕЖДУНАРОДНОГО ПРАВА  И ЭКОНОМИКИ 

им. А.С. Грибоедова» 

Филиал  в г. Мурманске 

Юридический факультет 
 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

     по дисциплине «Гражданское право» 

                ТЕМА «Договор купли продажи недвижимости как основание возникновения права собственности на недвижимое имущество». 

                                                    
 
 

Выполнил: студент 3  курса юридического факультета

группы  3ю-08

Геращенко

Юлия  Александровна 

Научный руководитель: кандидат технических наук, доцент

Коган Борис Рафаилович 
 
 

Мурманск

      2010 

Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    Гражданско-правовой институт права собственности занимает центральное место во всех национальных правовых системах, а разделение имущества на движимое и недвижимое среди множества классификаций вещей, известных правовой науке, имеет первостепенное значение. Недвижимость представляет одну из наибольших ценностей, как для отдельного человека, так и для общества в целом, поэтому так важно обеспечить адекватное гражданско-правовое регулирование отношений собственности на объекты недвижимого имущества, позволяющее сбалансировать интересы государства и собственника.

    Правовой  режим объектов недвижимости имеет  ряд особенностей, среди которых  государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав и сделок обеспечивают участие объектов в гражданских правоотношениях в качестве недвижимых вещей. Таким образом, указанные обстоятельства, с одной стороны, имеют исключительную юридическую значимость при квалификации вещей в качестве недвижимых, а с другой – представляя особенности правового режима объектов недвижимости, позволяют исследовать недвижимость как особое правовое явление.

    В частности, в настоящее время все чаще заключаются договора купли-продажи, предметом которых является недвижимое имущество - здания, сооружения и иные нежилыми помещениями. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. Приобрести нежилое помещение в собственность можно не только по договору купли-продажи, а также по договору мены, дарения или по иным договорам. Но чаще всего основанием возникновения права собственности на нежилые помещения все-таки является купля-продажа или строительство этих объектов на собственные средства или на долевых началах.

    С учетом изложенного, изучение такого правового  института как недвижимость, исследование ее правового режима, гражданско-правовые отношения, складывающиеся в процессе возникновения права собственности на недвижимое имущество представляется весьма важным и актуальным.

    Цель  работы заключается в исследовании правоотношений, возникающих при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

    Задачи  исследования:

    - на основе анализа норм действующего  российского законодательства рассмотреть понятие недвижимости и критерии квалификации вещей в качестве объектов недвижимости;

    - проанализировать и обобщить  современные нормы российского  законодательства, отражающие особенности гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество;

    - исследовать элементы договора купли-продажи недвижимого имущества;

    - рассмотреть критерии, позволяющие  уточнить предмет государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, и определить правовые последствия и влияние государственной регистрации на право собственности на недвижимое имущество.

    Объект  исследования –  гражданско-правовые отношения, складывающиеся в процессе возникновения права собственности на недвижимое имущество посредством заключения договора купли-продажи.

    Предмет исследования –  совокупность правовых норм, включающих особенности гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество

   Теоретической основой исследования явились научные труды отечественных ученых в области гражданского права, а также иные литературные источники и материалы периодической печати, относящиеся к проблемам курсовой работы, в той мере, в какой они были необходимы для возможно более полного освещения вопросов избранной темы.

    Глава 1. Особенности права собственности на недвижимое имущество по современному гражданскому законодательству

    1. Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав

    Деление вещей на движимые и недвижимые для  гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи. Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

    Согласно  ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

    1. Объекты недвижимости, которые недвижимы  по своей природе (земля, участки  недр, обособленные водные объекты);

    2. Объекты, которые прочно связаны  с землей и их перемещение  влечет несоразмерный ущерб их назначению;

    3. Объекты, которые по своей физической  природе являются движимыми, но  законодатель отнес их к недвижимости.

    Перечень  объектов, указанных в ст. 130 ГК, которые  являются недвижимыми, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132 ГК).

    Спецификой  недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

    В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности  на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь  с землей. При этом традиционно  наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Это - признак, известный еще римскому праву.

    Характеризуя  так называемую традиционную недвижимость, то есть землю либо недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать  на такие ее признаки:

    1) Это практически невосполнимый  и ограниченный самой природой  объект (земля, недра и т.д.), что  требует введения определенных  ограничений его оборотоспособности, так как необходимо строгое  соблюдение их целевого назначения  и учет экологических требований;

    2) Объекты недвижимости связаны  с землей таким образом, что  их перемещение повлечет за  собой ущерб их назначению  либо является крайне дорогостоящим  (вне связи с землей эти объекты  недвижимостью не считаются);

    3) Объекты недвижимости определяются  индивидуальными признаками. Индивидуализируются они в первую очередь своим местонахождением на определенном земельном участке. Таким образом, даже типовые здания и сооружения в силу их привязки к земельному участку приобретают индивидуальный характер. Между тем, в определении недвижимого имущества, данного в ГК, такой признак отсутствует. Представляется, что индивидуальный характер недвижимого имущества должен быть закреплен законодательно;

    4) Отдельные виды недвижимости  могут использоваться исключительно  в соответствии с их целевым назначением. Речь в частности идет о таких видах недвижимости как земельные участки, жилые помещения и др.;

    5) В отношении недвижимого имущества  действуют специальные правила  совершения сделок с недвижимостью,  которые предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателем этим участком или его части. При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности или арендатору права пользования передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или передается в аренду лишь земельный участок, собственник недвижимости сохраняет права пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут). В качестве примера можно привести ст. 553 ГК. Согласно указанной статье в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

    6) Обязательство, предметом которого  является недвижимость, по общему  правилу исполняется в месте  ее нахождения.

    7) Действующее правовое регулирование  недвижимого имущества в полной  мере распространяется на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество. При этом следует иметь в виду, что при наличии права общей собственности недвижимая вещь, тем не менее, остается единым объектом гражданского права.

    8) Предметы недвижимости могут  иметь особый правовой статус в силу их исторической или культурной ценности. 

    2. Особенности совершения  сделок с недвижимым имуществом. 

    Правовой  режим сделок с недвижимостью отличается для отдельных сделок. Гражданский кодекс самостоятельно регулирует в качестве договорных подвидов только продажу недвижимости, продажу предприятий, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий. В отдельных случаях содержание обязательственных прав на недвижимое имущество, вытекающее из сделок с недвижимостью, может определяться достаточно широко. Так, доверительный управляющий в пределах установленных договором по существу осуществляет правомочия собственника.

    Гражданский кодекс России предусматривает для  сделок с недвижимостью весьма строгие  формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости. Основанием перехода вещного права является в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) договор об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение и др.), для возникновения у приобретателя на основании договора вещного права необходима также государственная регистрация перехода вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, механизм отчуждения недвижимости в российском праве образован совокупностью юридических фактов "обязательственный договор + регистрация".

    Закон устанавливает специальные требования к форме сделок как основанию  возникновения прав на недвижимое имущество. В частности предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Для отдельных сделок с недвижимостью предусмотрена нотариальная форма (договор ренты). Так, согласно ст. 584 ГК договор ренты удостоверяется нотариально, а при отчуждении объекта недвижимости требуется также и государственная регистрация этой сделки в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Договор ренты входит в число немногих договоров, подлежащих государственной регистрации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, договор дарения недвижимого имущества и некоторые др., и служит ограничением (обременением) права собственности. Указание в законе на государственную регистрацию договора ренты дополняет необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость и других вещных прав (ст. 131 ГК), т.е. создана система "двойной" регистрации (удостоверения) объектов недвижимости.