Договор аренды. Финансовый лизинг

    - безвозмездного устранения недостатков  имущества;

    - соразмерного уменьшения арендной  платы;

    - возмещения расходов, произведенных  им для устранения недостатков арендованного имущества и далее по тексту статьи [1: ст. 612].

    3. Арендодатель обязан предупредить  арендатора о всех правах третьих  лиц на сдаваемое в аренду  имущество. Неисполнение арендодателем  этой обязанности дает арендатору  право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков [1: ст. 613].

    4. Если иное не предусмотрено  законом или договором, арендодатель  обязан осуществлять капитальный  ремонт сданного в аренду имущества.

    В случае невыполнения арендодателем данной обязанности арендатор получает право по своему выбору:

    - произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или  вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя  стоимость ремонта или зачесть  ее в счет арендной платы;

    - потребовать соответственного уменьшения  арендной платы;

    - потребовать расторжения договора и возмещения убытков [1: ст. 616], [3: гл. 42, § 2.3].

    Основные  обязанности арендатора по договору аренды:

    1. Арендатор обязан пользоваться  арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества [1: ст. 615, п.1].

    В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    2. Арендатор обязан поддерживать  имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

    3. Арендатор обязан своевременно  вносить арендную плату за пользование имуществом [1: ст. 614].

    Арендная плата.

    Гражданский кодекс предусматривает возможность  выбора сторонами формы арендной платы:

    а) определенные в твердой сумме  платежи, вносимые периодически или  единовременно;

    б) установленная доля полученных в  результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или доходов;

    в) предоставление арендатором определенных услуг;

    г) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в  собственность или в аренду;

    д) возложение на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение арендованного имущества.

    Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды.

    Изменение арендной платы может производиться  по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в год [3: гл. 42, § 1.4].

    В случае нарушения этой обязанности  арендатором арендодатель вправе потребовать  от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем  срок, но не более чем за два срока  подряд. При невнесении арендной платы более двух раз подряд арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды [1: ст. 614].

    Основной  особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества  во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер, а договор аренды жилого помещения  от договора найма жилого помещения  – субъектный состав. Нанимателем по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо [1: ст. 671, п. 2]. И напротив, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин [1: ст. 677, п. 1], [5: гл. 5, § 1.1].

    4. Арендатор обязан возвратить арендованное имущество по истечении срока аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором.

    При неисполнении данной обязанности он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей, а также вернуть имущество в натуре [3: гл. 42, § 1.4].

    Таким образом, договор аренды является одним из наиболее распространенных видов договоров гражданско-правового типа, который предоставляет возможность получения прибыли как для арендодателя, так и для арендатора. Так, для тех, кто арендует тот или иной объект движимого или недвижимого имущества, аренда обеспечивает возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств.

    Собственнику  же этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы – получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам.

    При этом договор аренды является

    - консенсуальным, т.е. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, независимо от того, состоялась ли передача арендованного имущества арендатору;

    - возмездным: арендатор обязан предоставить  арендодателю встречное предоставление  в виде внесения арендной платы за полученное во владение и пользование имущество;

    - двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим): каждая из сторон  договора (арендодатель и арендатор)  несет обязанности в пользу  другой стороны. Две встречные  обязанности сторон в договоре аренды одинаково важны: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату [3: гл. 42, § 1.3].

    Одной из разновидностей договора аренды является договор финансовой аренды (лизинг).

    Финансовый  лизинг: определение, основные характеристики 

    Термин  «лизинг» происходит от английского глагола «to lease» и характеризует экономико-правовые отношения, действия сторон, складывающиеся по поводу сдачи имущества внаем или в аренду.

    По  мнению историков экономических  отношений, арендные и в том числе лизинговые сделки, были известны во времена, много предшествовавшие IV веку до н. э., то есть годам, когда жил Аристотель. Они заключались, как пишут П. Балтус и Б. Майджер в книге «Школа европейского лизинга», еще в древнем государстве Шумер и датируются примерно 2000-м годом до н. э. [4: гл. 1, § 1.1].

    Что касается истории нашей страны новейшего  времени, то в СССР с арендными отношениями, имеющими схожесть с лизингом, познакомились во время второй мировой войны, когда в 1941-1945 годах по договору                  ленд-лиза (lend-lease) осуществлялась поставка техники, в основном, американской, а также английской и некоторой канадской [4: гл. 1, § 1.1].             На сегодняшний день лизинговая деятельность в нашей стране является одним из видов инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг. Суть лизинга заключается в инвестировании лизингодателем временно свободных собственных и/или привлеченных финансовых средств в экономику лизингополучателя [4: гл. 1, § 1.2].

    Договор лизинга – это договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем [4: гл. 1, § 1.2].

    Договор лизинга выделяется в отдельный  вид договора аренды по следующим признакам:

    а) в момент заключения договора лизинга арендодатель не является собственником или владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду;

    б) продавец имущества, не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны, тем не менее несет ответственность перед арендатором как перед покупателем.

    в) имущество по данному договору передается в предпринимательских целях [3: гл. 46, § 1.3].

    Предмет договора лизинга.

    В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом           «О лизинге» № 164-ФЗ от 29.10.1998 «предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, используемые для предпринимательской деятельности». Одновременно с этим «предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения» [2: гл. 1, ст. 3].

    Субъекты  договора лизинга.

    Субъектами  лизинга являются:

    - лизингодатель;

    - лизингополучатель;

    - продавец.

    В качестве лизингодателя может вступать как физическое, так и юридическое лицо, которое за счет привлеченных и/или собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга [в ред. Федерального закона № 10-ФЗ от 29.01.2002].

    Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга [2: гл. 1, ст. 4].

    Продавец по договору лизинга – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи [в ред. Федерального закона № 10-ФЗ от 29.01.2002].

    Любой из субъектов лизинга может быть как резидентом, так и нерезидентом Российской Федерации [в ред. Федерального закона № 10-ФЗ от 29.01.2002].

    Лизингодатель, лизингополучатель и продавец относятся к прямым участникам лизинговой сделки. Косвенными участниками лизинговой сделки считаются коммерческие и инвестиционные банки, которые кредитуют лизингодателя, гаранты лизинговых сделок, страховые компании, консалтинговые фирмы, посредники, лизинговые брокеры и другие хозяйствующие субъекты, которые принимают активное участие в организации и проведении лизинговой сделки, но тем не менее не относятся к ее прямым участникам [4, гл. 1, § 1.2].

    Виды  лизинга.

    Лизинг делится на два основных вида:

    - финансовый лизинг;

    - оперативный лизинг.

    Такое разделение лизинга по видам признано во всем мире, а также многими  специалистами-правоведами и экономистами в России.

    Финансовому лизингу присущи следующие отличительные особенности:

    - лизингодатель закупает имущество для передачи его в лизинг не на свой страх и риск, а по указанию лизингополучателя;

    - кроме лизингодателя и лизингополучателя в сделке участвует третья сторона – продавец объекта сделки;

    - продолжительность договора лизинга соизмерима или превышает срок амортизации;

    - переход права собственности и завершения договора невозможны до выплаты лизингополучателем полной суммы.

    Финансовый лизинг можно подразделить на «финансовый лизинг с выкупом имущества» и «финансовый лизинг без выкупа имущества» [4: гл. 1, § 1.5].