Актуальные вопросы переустройства и перепланировки помещений

      В соответствии с ч. 1 ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

      Как уже отмечалось, начало работ, связанных с осуществлением переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обусловлено наличием документа, подтверждающего принятие решения о согласовании соответствующих действий в установленном порядке (ст. 26 ЖК РФ). Что же касается фактического и юридического завершения указанных работ, то документом, подтверждающим этот факт, является акт приемочной комиссии¹⁶.

      Порядок образования такой комиссии и  требования к ее составу ЖК РФ не определяет, поэтому следует полагать, что регулирование указанных отношений может осуществляться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления.

      Акт приемочной комиссии должен быть направлен  органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

      Таким образом, в ч. 2 ст. 28 ЖК РФ установлена обязанность органа местного самоуправления, осуществившего согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, направить акт приемочной комиссии, указанный в ч. 1 данной статьи, в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества. Срок и возможные способы выполнения данной обязанности ЖК РФ не предусмотрены, что оставляет возможности для регионального и муниципального нормотворчества.

      ЖК  РФ в ст. 29 определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений.

      Самовольными  являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

      ЖК  РФ предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность¹⁷.

      Согласно  приведенной отсылочной норме ч. 2 ст. 29 ЖК РФ, такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством. В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольных переустройстве и (или) перепланировке жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Специалисты в области административного права отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.

      Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

      Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

      На  основании решения суда жилое  помещение может быть сохранено  в переустроенном и (или) перепланированном  состоянии, если этим не нарушаются права  и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни  или здоровью¹⁸.

      Если  соответствующее жилое помещение  не будет приведено в прежнее  состояние в указанный в ч. 3 ст. 29 срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:

      - в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

      - в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние¹⁹.

2.4. Судебная практика, связанная с  переустройством и перепланировкой жилого помещения

 Рассмотрим случай из судебной практики, связанный с  переустройством и перепланировкой  жилого помещения.

      Л. обратился в суд с иском  к КРГХ администрации г. Мурманска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. В обоснование требований указал, что в 200* году он самостоятельно произвел перепланировку жилого помещения, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. *******, **-**. На его обращение в КРГХ принято решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения. С учетом того обстоятельства, что произведенная перепланировка не затрагивает интересы других граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью, просит суд сохранить указанное жилое помещение в перепланированном состоянии.

      В судебном заседании Л. настаивал на удовлетворении исковых требований, приводя доводы изложенные в исковом заявлении.

      Представитель ответчика - Комитета по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска о дате, времени и  месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.

      При таких обстоятельствах суд в  соответствии с частью 1 статьи 233 Гражданского процессуального кодекса РФ считает  возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

      В представленном ранее письменном отзыве представитель ответчика указал, что истцом не представлено актов  обследования нижерасположенных и  вышерасположенных квартир с  целью доказательств того факта, что произведенной  перепланировкой жилого помещения не нарушаются права и законные интересы граждан. При проведении перепланировки истцом не было произведено усиление выполненного проема, до начала производства работ по которому необходимо провести обследование вышележащих и нижележащих квартир и убедиться в сохранности несущих стен и планировки этих помещений. Указал, что при наличии доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства, Комитет не будет иметь возражений в удовлетворении заявленных требований.

      Суд, выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, находит исковые  требования подлежащими удовлетворению.

      В силу статьи 25 Жилищного кодекса  Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой  установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технической паспорт жилого помещения, а перепланировка – изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

      В соответствии со статьей 26 Жилищного  кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения  проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с  органом местного самоуправления.

      Согласно  части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.    

      В судебном заседании установлено, что  Л. является собственником двухкомнатной  квартиры, расположенной по адресу: г. Мурманск, ул. *******, дом **, квартира **, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 51-АА № ***** от ** ******* 200* года.

      В период с ******* 200* года по ** ******* 200* года в указанной квартире собственником  была выполнена перепланировка, в  результате которой в несущей  панели между кухней и комнатой выполнен проем L =  2050mm h = 2/360 mm.

      ** ******* 200* года КРГХ администрации  г.Мурманска было проведено обследование  данной квартиры, одним из выводов  которого явилось предъявление  Л. требования согласовать выполненную  перепланировку квартиры в установленном  законом порядке.

      Установлено, что во исполнение договора на выполнение авторского надзора от ******* 200* года ООО ******* приняло на себя обязательства по выполнению авторского надзора по объекту «Перепланировка квартиры № ** в доме № ** по улице ******* в городе Мурманске.

      Данным  проектом было предусмотрено усиление ранее существующего проема L =  2050mm в несущей панели.

      Проект  усиления проема жилого помещения по объекту «Перепланировка квартиры № ** дома № ** по улице ******* в городе Мурманске» разработан специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию с соблюдением действующих норм и правил, требований экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм действующих на территории Российской Федерации.

      Согласно  экспертного заключения ГОУ Управления государственной вневедомственной экспертизы в Мурманской области № ** от ** ******* 200* года проектная документация по усилению ранее выполненного проема ПР-1 по объекту «Перепланировка квартиры № ** дома № ** по улице ******* в городе Мурманске» отвечает требованиям прочности и устойчивости.

      ** ******* 200* года собственником указанного  жилого помещения было проведено  согласование переустройства (перепланировки) проема в несущей панели между  комнатной и кухней с Управлением  *******ского административного округа г.Мурманска, Комитетом по территориальному планированию и градостроительству г.Мурманска, Государственным унитарным предприятием технической инвентаризации, а также ОАО *******.

      Также установлено, что комиссией в  составе инженера и мастеров ООО ЖЭУ-** было проведено обследование технического состояния квартир № ** и № ** в доме ** по улице ******* в городе Мурманске по вопросу состояния квартир после выполнения ремонтных работ в выше (ниже) расположенной квартире № **.

      Согласно  актов от ** ******* 201* года при визуальном осмотре данных квартир установлено, что деформаций стен и потолка в данных квартирах не имеется.

      В помещениях прихожей и кухни квартиры № ** наблюдаются волосяные трещины  на клеевой окраске.

      Кроме того, согласно акту от ** ******* 201* года представителями авторского надзора, технического надзора застройщика, подрядной организации, был произведен осмотр выполненных с ** до ** ******* работ по усилению  проема, в результате чего установлено, что выполненные работы соответствуют рабочим чертежам проекта серии 2009 АС листы 1,2,3.

      При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что произведенная перепланировка не затрагивает права и интересы других граждан, не создает угрозу их жизни и здоровья, учитывая, что  доказательств обратного представителем ответчика, в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, требование истца о сохранении квартиры в перепланированном состоянии подлежит удовлетворению.     

      На  основании части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:  

      Исковые требования Л. к Комитету по развитию городского хозяйства администрации города Мурманска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии удовлетворить.