В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения⁶.

      Перепланировка  жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

      Переоборудование  и перепланировка жилых домов  и квартир (комнат), ведущие к нарушению  прочности или разрушению несущих  конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается⁷.

2. Действующая практика  переустройства и  перепланировки жилых  помещений

2.1. Порядок согласования переустройства и (или) перепланировки

      Переустройство  и (или) перепланировка жилого помещения  проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ)⁸.

      Таким образом, в настоящее время переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал осуществление этих действий с разрешения исполкома местного совета⁹. Однако различие здесь чисто терминологическое: отсутствие согласования или отказ в нем de jure означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки помещений и влекут неблагоприятные последствия, о которых будет сказано ниже.

      В соответствии с ч. 2 и 3 ст. 26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

      1) заявление о переустройстве и  (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;

      2) правоустанавливающие документы  на переустраиваемое и (или)  перепланируемое жилое помещение  (подлинники или засвидетельствованные  в нотариальном порядке копии);

      3) подготовленный и оформленный  в установленном порядке проект  переустройства и (или) перепланировки  переустраиваемого и (или) перепланируемого  жилого помещения;

      4) технический паспорт переустраиваемого  и (или) перепланируемого жилого  помещения;

      5) согласие в письменной форме  всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих  членов семьи нанимателя), занимающих  переустраиваемое и (или) перепланируемое  жилое помещение на основании  договора социального найма (в  случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

      6) заключение органа по охране  памятников архитектуры, истории  и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

      Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других, помимо указанных выше, документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование¹⁰.

      Следовательно, выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, за исключением случая, когда наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма уполномочен наймодателем на представление необходимых документов.

      Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждается на федеральном уровне, что должно исключить установление по этому поводу "местных" правил.

      В настоящее время применяется форма заявления, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. № 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".

      Одновременно  с указанным заявлением представляются документы, определенные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ в исчерпывающем перечне. Поэтому орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы.

      Решение о согласовании или об отказе в  согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган¹¹.

      Таким образом, на рассмотрение заявления  и документов, указанных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, императивная норма ч. 4 этой же статьи отводит строго ограниченный срок. Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов.

      Орган, осуществляющий согласование, не позднее  чем через три рабочих дня  со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

      Форма указанного документа утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. № 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения"¹².

      Данный  документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

2.2. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки

      Статья 27 ЖК РФ содержит правила отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений. Целесообразно обратить внимание на то, что положения ч. 1-3 данной статьи сформулированы в императивных нормах, что не предполагает изменения содержащихся здесь правил нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и актами органов местного самоуправления.

      Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях, которые исчерпывающим  образом определены в ч. 1 ст. 27 ЖК РФ, и может быть обжалован в судебном порядке. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

      1) непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;

      2) представления документов в ненадлежащий орган;

      3) несоответствия проекта переустройства  и (или) перепланировки жилого  помещения требованиям законодательства.

      Представляется, что рассматриваемые правовые нормы  обладают теми же недостатками, что  и нормы об отказе в переводе помещений. Например, такая формулировка как "несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства" предполагает проведение юридической экспертизы соответствующего проекта на предмет его соответствия как федеральному, так и региональному законодательству.

      При этом законодательство субъектов Российской Федерации, регулирующее соответствующие  отношения, весьма разнообразно. Нередко  в нем указываются технические  условия, при наличии которых  переустройство и (или) перепланировка жилых помещений не допускается. Многие из приведенных запретов являются разумными и обоснованными. Однако, как уже отмечалось, с 1.03.2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к ведению Российской Федерации¹³.

      Поэтому единообразный подход к правовому  регулированию указанных отношений  должен быть определен в соответствующих  нормативных правовых актах, принятых на федеральном уровне. В настоящее  время целесообразно руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, которые применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам ЖК РФ. Соответствующие правила должны быть едиными для всей страны, региональное нормотворчество по этим вопросам не предполагается.

      Требования  к решению об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлены в ч. 2 и 3 ст. 27 ЖК РФ.

      Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения  должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.

      Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения  выдается или направляется заявителю  не позднее чем через три рабочих  дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке¹⁴.

      ЖК  РФ не требует утверждения формы такого решения на федеральном уровне. Поэтому субъекты Российской Федерации могут установить ее самостоятельно в своих правовых актах. В тех регионах, где это не будет сделано, органы местного самоуправления вправе составлять указанное решение в произвольной форме.

      Однако  в любом случае решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения представляет собой отдельный письменный документ, принятый в пределах компетенции и по правилам делопроизводства соответствующего органа (индивидуальный правовой акт¹⁵, который в обязательном порядке должен содержать указание на основание отказа, предусмотренное в ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Заявитель вправе обжаловать указанное решение по правилам процессуального законодательства Российской Федерации.

2.3. Завершение переустройства и (или) перепланировки. Самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения