Виды рисков в ипотечном кредитовании

Критическое значение показателя LTV– 50-85%, которое обусловлено наличием определенных издержек, связанных с организацией процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, выселения неплатежеспособного заемщика и реализации предмета залога. Таким образом, первоначальный взнос (down payment, DP), который должен произвести заемщик при приобретении жилья, не должен быть ниже 15-50% от рыночной стоимости жилья.

Рыночная стоимость –  наиболее вероятная цена, за которую  объект может быть реализован на рынке. Поскольку рынок жилья является существенно сегментированным, а  стоимость объекта недвижимости зависит даже не столько от его  индивидуальных эргономических характеристик, сколько от совокупности экономических  факторов, характеризующих окружение  данного объекта, проблема определения  рыночной стоимости предмета залога имеет самостоятельное значение и требует отдельного исследования. В данной работе приведен обзор основных подходов к оценке стоимости предполагаемого  объекта залога.

Определение стоимости объекта  недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок жилья в целом  в данной местности, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой недвижимости. При определении стоимости чаще всего используется три основных метода.

• затратный метод (путем сопоставления альтернативных затрат);
• метод прямого сравнительного анализа операций на рынке жилья;
• метод капитализации дохода.

Как правило, указанные методы применяются в комплексе.

 

В соответствии с затратным методом, рыночная стоимость объекта определяется как разностью между его восстановительной стоимостью и величиной накопленного износа здания. В восстановительную стоимость включаются все затраты, связанные с улучшением как самого здания, так и его окружения (мелиорация участка и т.д.).

Недостатком данного метода является его практическая неприменимость для оценки объектов недвижимости, являющихся частью более крупного объекта (квартира); более того, не всегда адекватно  включение в восстановительную  стоимость объекта его инфраструктуры. Главным недостатком является несоответствие результатов оценки субъективным критериям  полезности, на основании по которым  экономическими агентами принимаются  решения о вступлении в сделки.

Метод анализа операций на рынке жилья является более гибким с точки зрения определения вклада косвенных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, и наиболее эффективен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации для того, чтобы составить тренд предполагаемой стоимости объектов данной группы на долгосрочную перспективу.

Главные недостатки метода прямого сравнительного анализа  операций на рынке жилья состоят  в следующем:

• не всегда возможно подобрать аналог рассматриваемому объекту недвижимости (жилье в новом районе);
• требуется достаточно глубокий анализ косвенных факторов, повлиявших на сумму эталонной сделки, что не всегда соответствует условиям, в которых проводится исследование.

 

Наиболее универсальным, но не всегда адекватным с точки  зрения интерпретации результатов, представляется метод оценки рыночной стоимости по капитализации доходов, который в качестве основной предпосылки предполагает соответствие рыночной стоимости объекта недвижимости приведенной стоимости будущих чистых доходов, связанных с данной недвижимостью (например, суммы потенциальной арендной платы за вычетом амортизационных отчислений и налогов на недвижимость).

Управление  операционными рисками

Операционные риски предотвращаются  путем повышения качества бизнес-процессов, информатизации и автоматизации  процедур ипотечного кредитования и  обслуживания кредитов. Одним из вариантов  управления операционным риском участников ипотечного рынка является страхование  риска профессиональной ответственности.

Другая сторона проблемы – финансовая устойчивость агентов  ипотечного рынка – разрешается  путем установления стандартов процедур ипотечного кредитования и жесткой  регламентации требований к данным лицам.

В частности, в законопроекте  по ипотечным ценным бумагам установлено  требование к эмитенту MBS, по которому в структуре активов такого лица не менее 80% должны оставлять кредитные обязательства, обеспеченные залогом.

Ипотечное страхование.

Ипотечное страхование (mortgage insurance) представляет собой комплекс страховых услуг, связанных со снижением рисков для участников системы ипотечного кредитования.

Ипотечное страхование получило широкое распространение в США  в конце 50-х годов, когда на этот рынок вышли частные страховые  компании, и он стал в большей  степени ориентирован на интересы заемщика. Это позволило существенно увеличить  масштабы кредитования, ввиду снижения индивидуальных рисков при ипотечном  кредитовании и существенного сокращения требуемой суммы первоначального  взноса.

Как правило, бенифициаром (выгодоприобретателем) по договорам страхования становится кредитор. При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы по страхованию жизни заемщика и предмета ипотеки в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором. Таким образом, процентные выплаты по кредитному обязательству увеличиваются на величину надбавки за индивидуальные риски заемщика.

Обычно в страховые  программы, разработанные совместно  страховыми компаниями и банками, осуществляющими  ипотечное страхование, включаются:

• накопительное страхование жизни заемщика;
• страхование граждан от несчастных случаев и болезней;
• страхование имущества, являющегося предметом договора ипотеки (обязательный вид страхования, согласно Закону об ипотеке).

В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование имеет генеральное  соглашение о сотрудничестве со страховой  компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются 3-4 наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита.

Потенциальный заемщик обращается к кредитору за ипотечным (жилищным) займом. Если оказывается, что для  первоначального платежа (20%) у заемщика нет средств, ему предоставляется  возможность получить кредит через  полис ипотечного страхования. В  этом случае величина первоначального  взноса сокращается до 3-5%.

После того, как кредитный  отдел банка (кредитора) рассмотрит заявку заемщика, все документы по заемщику (например, заявка, кредитная  история, оценка стоимости приобретаемого жилья) передаются в страховую компанию для осуществления процесса андеррайтинга заемщика.

В случае положительного решения  в течение нескольких дней страховая  компания направляет страхователю (заемщику) договор ипотечного страхования; кредитор заключает договор с заемщиком  и переводит в страховую компанию первоначальную выплату страховой  суммы.

Подобная организация  процедуры кредитования имеет существенное преимущество  с точки зрения снижения трансакционных издержек для заемщика, а впоследствии – в страхования индивидуальных рисков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может  не оказать положительного влияния  на развитие строительного комплекса  страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним  из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Ипотечное кредитование —  самый динамичный сегмент кредитного и финансового рынков, который  потеснил потребительское кредитование. К такому выводу пришли авторы исследования “Знакомьтесь — российская ипотека”, подготовленного инвестбанком “Траст”. Объем выданных ипотечных кредитов в 2005 г. вырос в 3 раза, а в 2006 г. — в 4,4 раза (на 1 апреля 2007 г. составлял 412 млрд руб., по данным ЦБ), подсчитали аналитики.

По оценкам экспертов, в ближайшие 3-4 года рынок ипотеки  продолжит расти стремительными темпами. Объем выданных ипотечных  кредитов к 2010 г. приблизится к 5 трлн руб., при этом средние ставки упадут с нынешних 11-14% до 7-8% в рублях.

Таким образом, создание и  развитие ипотечного кредитования поможет  не только улучшить жилищные условия  граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

В целом, развитие системы  ипотечного кредитования изначально должно основываться на принципах управления рисками. Причем необходимо совмещение банковских, страховых и финансово-инвестиционных технологий. Только комплексный подход к управлению рисками позволит обеспечить устойчивость, гибкость и эффективность  финансового механизма ипотечного кредитования.

 

Список литературы.

1. Грудцина Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарии жилищного законодательства – М., Эксмо, 2007

2. Сайт http://www.banki.ru/

3. Николенко Н. Конвергенция банков и страховых компаний. // Турбизнес. 2001.

№ 2.

4. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000

5. Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.

6. Цылигна Г.А.  Ипотека: жилье в кредит. -  М.: Экономика,  2001

7.  http://www.ipoteka74.ru/