Кредитный договор и его виды

     Мурманский  филиал «Сбербанка России» предлагает менее привлекательные условия: рублевый кредит под 10,50% на срок до 30 лет (молодым семьям - на 20 лет). Тем не менее, в прошлом году Сбербанк выдал в Мурманской области больше жилищных кредитов, чем все банки, работающие по схеме МАИЖК (ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области"). Горожане, выбравшие Сбербанк, считают, что его жилищными кредитами можно пользоваться более гибко. А именно: «классический» ипотечный кредит выдается под залог недвижимости, приобретенной на средства кредита. Поэтому банки, оформив кредитный договор, дают деньги не в момент заключение договора купли-продажи, а только после оформления сделки с жильем в Федеральной регистрационной службе (ФРС), а это может длиться несколько недель. То есть, покупая жилье с помощью ипотеки, надо уговорить продавца подождать с оплатой.

     Если  же брать кредит в Сбербанке, то деньги можно получить в день оформления покупки (или через день), тогда  продавцу ждать не придется. Более  того, сделку с жильем можно будет  встроить в цепочку обменов .

       Секрет сбербанковского кредита  в том, что он не ипотечный.  Обеспечением по нему может  служить не залог недвижимости, а поручительство третьих лиц.  Понятно, что при такой схеме,  банку не обязательно ждать  окончания регистрации сделки. Кстати, эта особенность кредита от Сбербанка позволяет пользоваться им при оплате участия в долевом строительстве. Но с другой стороны, при оформлении кредита в Сбербанке нужен один или несколько поручителей с высокой зарплатой, что, разумеется, снижает удобство кредита и процент.

     Помимо  упомянутых выше девяти банков, ипотечные  кредиты в Мурманске выдают:

     1. ЗАО Банк «Советский» (под 15,00%-17,00% годовых в рублях, на срок до 7 лет),

     2.  ОАО Банк “Возрождение” (под  13,050%-17,00% годовых в рублях, на срок до 30 лет)

     3.  ЗАО "ВТБ 24" (под 11,60%-17,15% годовых  в рублях, на срок до 50 лет)

     4. ОАО Акционерный банк газовой  промышленности “Газпромбанк”  (под 13,00%-19,00% годовых в рублях, на срок до 25 лет)

     5. ОАО АКБ "Росбанк" (под 15,20%-18,00% годовых в рублях, на срок до 15 лет)

     6. ОАО "Российский Сельскохозяйственный  банк"(под 13,75%-15,25% годовых в  рублях, на срок до 25 лет)

     7. ЗАО Акционерный коммерческий  банк "Русский межрегиональный  банк развития"(под 17,00% годовых  в рублях, на срок до 5 лет)

     8. ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации(под 10,50%-16,35% годовых в рублях, на срок до 30 лет)

     9. ОАО “ТрансКредитБанк” (под 13,00%-19,00% годовых в рублях, на срок до 5 лет)

     10. ОАО “БАНК УРАЛСИБ” (под 16,00%-17,50% годовых в рублях, на срок до 15 лет) 

     Впрочем, дополнительные платежи есть в любом  банке:

     1. Оформление кредита. За свои  услуги банки требуют плату.  В основном, за оформление бумаг берут сумму в размере от 4720 и до 5500 руб. Условия кредитования в Сбербанке предусматривают плату (1% от суммы кредита) за открытие ссудного счета. В некоторых банках помимо такого же процента надо внести еще 1000 рублей за оформление документов и до 400 руб. за предварительную консультацию.

     2. Гocпошлина за регистрацию сделки  в ФРС 500 рублей.

     3. Оценка жилья, приобретаемого  на средства кредита. Стоимость  услуг независимого оценщика  не имеет прямого отношения  к банку. Но некие стандарты  существуют. Например, при оформлении  ипотеки через банки-партнеры САИЖК оценка обойдется в 2600 руб. (в некоторых банках можно обойтись без оценки жилья)

     4. Страхование. Банки требуют, чтобы  заемщик оформил страховку по  трем позициям: страхование жизни  и трудоспособности заемщика; страхование  утраты права собственности на  квартиру; страхование квартиры  от рисков повреждения. Цена всех страховок за первый год укладывается в 0,8-1,5% от стоимости кредита, увеличенной на 10%. Дальше процент рассчитывается от размера непогашенной суммы кредита, тоже увеличенной на 10%.

     5. Оплата услуг нотариуса. Банки  требуют от заемщика нотариально заверенное согласие супруга (на кредит, а после оформления сделки заверенное свидетельство о праве собственности на жилье. Нотариальное удостоверение каждой из этих бумаг обойдется от 100 до 500 рублей (в зависимости от конкретного нотариуса). Некоторые банки, требуют и нотариального удостоверения договора купли-продажи жилья. Это стоит до 1% от цены квартиры.

     При оформлении ипотечного кредита можно "нарваться" еще на ряд платежей: комиссии за перечисление денег, за аренду сейфовой ячейки и пр. В итоге дополнительные расходы на оформление кредита составят единовременно 3-4% от размера кредита, плюс 4-5% от стоимости квартиры пойдет на оплату услуг риэлтора. Риэлтор проверяет юридическую чистоту квартиры до того, как за нее внесен задаток. Если этого не сделать, то можно эти деньги потерять.

     Для того чтобы получить кредит, необходимо определить свои потребности и возможности.

     При получении жилищного кредита  все сводится к двум факторам: уровню заработка и наличию стартового капитала.

     Из  всего вышесказанного можно сделатьвывод,что ипотечный кредит (с залогом недвижимости) имеет смысл, прежде всего при крупных, долгосрочных заимствованиях. В этом случае весьма значительные накладные расходы (обязательные виды страхования, оценка жилья и т.п.) оправданы.

     Условия выплаты уже выданного кредита  также могут различаться. В одном  случае, придется ездить в строго определенный день в определенный банковский офис. В другом случае достаточно будет  вовремя пополнять счет в любом  отделении банка-кредитора или при помощи специального банкомата, а списание средств будет происходить автоматически.

     Возможно  и досрочное погашение кредита, если будут финансовые возможности. Именно досрочное погашение позволит сэкономить на выплате банковских процентов. В некоторых банках существует мораторий на досрочное погашение (например, шесть месяцев, это когда в первые месяцы процентные выплаты по кредиту максимальны). Некоторые банки заменяют мораторий штрафом за досрочное погашение. После окончания срока моратория может вступать в силу ограничения по минимальной сумме досрочного возвращения (например, не менее 10000 руб.). Есть банки, которые не имеют никаких ограничений. 

       В результате моего анализа  можно сделать следующие выводы - на что следует обращать внимание при сравнении предложений банков:

     1. Минимальный первоначальный взнос за квартиру. Чем выше планка, тем больше денег нужно копить перед обращением в банк за кредитом. За слишком привлекательным уровнем первоначального взноса может скрываться повышенный риск банка. А за риск придется расплачиваться, например, через высокий уровень процентной ставки.

     2. Процентная ставка. Чем меньше ставка, тем меньше плата за пользование кредитом.

     3.Максимально возможный срок кредита. Чем больше срок, тем меньше ежемесячные платежи, тем больше может быть сумма кредита. Наличие «специальных», в т.ч. «молодежных» программ. Здесь банки предлагают дополнительные привилегии.

     4. Минимальная сумма кредита. Банки ограничивают минимальную сумму кредита, потому что хотят больше заработать.

     5. Наличие комиссии. В некоторых случаях банк берет деньги за оценку вас как потенциального заемщика, но одобрение заявки не гарантирует.

     6. Наличие комиссии за выдачу кредита (введение ссудного счета). Здесь банк пытается заработать не только на процентах, но и единовременно, предлагая оплатить сам факт выдачи кредита. Иногда низкая процентная ставка нивелируется высокой комиссией за обслуживание кредита.

     7. Наличие (отсутствие) поручителей. В дополнение к залогу приобретаемой квартиры банк может потребовать и поручительство физических или юридических лиц. Это предложение менее выгодно, но иногда наличие поручителей положительно сказывается на cтaвке или сумме кредита.

     8. Требования по страхованию и оценке. Некоторые банки навязывают сделки только с одобренными ими компаниями. Может быть, тарифы одобренных компаний включают и интерес банка. Иногда уровень тарифов одобренной банком страховой компании может приятно порадовать. Это касается и оценщиков. Можно ли включить платежи за оформление сделки в сумму кредита, если есть денег только на первоначальный взнос, а на пакет страхования и оценку квартиры - нет. Сможет ли банк ссудить деньги и на эти выплаты? Некоторые банки имеют на этот счет специальные предложения.

     9. Условия досрочного возвращения кредита. Если появится возможность возвращать кредит быстрее и, соответственно, экономить на процентах; некоторые банки это не поощряют.

     10. Аннуеитентные и дифференцированные платежи. Аннуеитентные платежи это когда каждый месяц возвращается одинаковая сумма банку, которая включает в себя часть долга и проценты. В дифференцированных платежах долг распределяется равномерно по всему периоду выплат и по мере его погашения сокращается размер начисляемых процентов. В длительной перспективе дифференцированные платежи выгоднее, т. к. долг убывает быстрее, а общая сумма выплачиваемых процентов становится меньше.

     11. Какие затраты сопровождают ипотечную сделку: плата за рассмотрение заявки на кредит, комиссия за оформление кредита, обслуживание ссудного счета, расходы на оплату услуг оценщика по оценке рыночной стоимости закладываемой недвижимость, нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости на заемные средства, государственная регистрация сделки в Федерапьной регистрационной службе, услуги агентства недвижимости, пакет страхования (жизни и трудоспособности заемщика, недвижимости, титула собственности) выдача наличных с банковского счета, аренда сейфовой ячейки при расчетах с продавцом квартиры наличными.

 

      Заключение

 

     Завершая  рассмотрение института кредита в гражданском праве России, еще раз подчеркнем те принципиальные моменты и характерные черты этого института, которые были выявлены в результате анализа действующего законодательства и основных положений отечественной цивилистической доктрины.

     По  кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется  предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик - возвратить полученную денежную сумму  и уплатить проценты на нее.

     Кредитный договор относится к договору займа как вид к роду. Он обладает всеми основными чертами договора займа, но

     помимо  этого, ему присущи специфические  признаки, ограничивающие сферу его  применения и выделяющие его в  отдельный вид договора займа.

     Ключевым  критерием является субъектный состав, кроме того, в отличие от договора займа, кредитный договор – консенсуальный, возмездный. Основными принципами кредитного договора являются срочность, платность  и возвратность.

     Предметом кредитного договора являются только деньги.

     Также особенностью данного кредита является возможность одностороннего расторжения  договора кредитором или заемщиком.

     Ответственность по кредитному договору может быть возложена и на заемщика, и на кредитора.

     Законодательство  устанавливает императивное требование уплаты процентов за предоставленный кредит.

     С точки зрения содержания кредитного соглашения кредитные договоры подразделяются на банковские, коммерческие и товарные.

     При коммерческом кредите в договор  включается условие, в силу которого одна сторона представляет другой стороне отсрочку или рассрочку исполнения какой-либо обязанности (уплатить деньги либо передать имущество, выполнить работы или услуги).

     Товарным  кредитом называется такой кредитный  договор, который предусматривает обязанность одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками.

     Одной из основных проблем развития системы  кредитования является проблема обеспечения  доступности кредитов для большей  части населения, платежеспособность которой находится на среднем для России уровне. Я считаю, что для решения данного вопроса необходимо создание системы государственного страхования рисков, связанных с неплатежеспособностью заемщиков, для случаев уменьшения суммы первоначального взноса отдельным категориям граждан.