Ипотекалык несиелендыру

  

      Қазіргі  таңда Қазақстанда ипотека әркімге тиімді және кеңінен қолданылып келе жатыр. Жоғарыдағы кестеде соңғы жылы халыққа ипотекалық несиелерді валюта түріне берілу  көрсеткігктері, алдынғы екі жылмен салыстырғанда екі есе өскені анық көрсетіліп тұр. Яғни бұл көрсеткіштер еліміздің экономика секторының алға қарқынды дамып келе жатқанын көрсетеді.  Халыққа ипотекалық несие беру ұлттық валютада 2008 жылы  7985 млн.теңгені құраса, ал  2010 жылы  бұл көрсеткіш 99364 млн.теңгеге тіреліп тұр. Сонымен қатар шетел валютасында 2008 жылы 80,2% - ды құраса, бұл пайыз 2010 жылы 8,3 %  -ға ұлғайғанын көреміз.

   Қазіргі  уақытта  Қазақстан Республикасында АҚШ,  Германия және Малайзия мемлекеттерінің  тәжірибесін ескере отырып, жасалған  тұрғын үй ипотекалық несиелеу  жүйесі қызмет етуде. Аталған жүйе бойынша тұрғын ипотекалық несиелерін берушілер екі деңгейден тұрады ( Сурет 1).

 

 

 

 

1. деңгей                          2- деңгей

 

 

 

 

 

 

 

Сурет 1. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы.

 

Мұндай тұрғын үйді ипотекалық жүйесінің Қазақстандағы қызмет етуі, өзге ТМД елдерінен ерекшелендіріп тұрады.

 

 

1.3. Тұтыну мақсатында  берілетін ұзақ мерзімді несиені  ұсыну және өтеу тәртібі

 

     Тұрғын  үй құрылысын жүргізу және  сатып алу мақсатында II-ші деңгейлі банктер жеке тұлғаларды олардың ұсынған жылжымайтын мүліктер залогы есебінен ұзақ мерзімге  несиелендіре алады. Несие мерзімдері мен ұсталынатын сыйақы мөлшері әр банк басқармасының бекітуі бойынша еркін белгіленеді. Банк есебіне алу үшін ұзақ мерзімді несиелер бойынша төмендегі шот түрлері белгіленген:

     Қолданбалы  шот жоспары бойынша:

778 – «Азаматтарға  берілген ұзақ мерзімді қарыздар».

718 – «Мерзімі ұзартылған  қарыздар».

     II.    Енгізілген шот жоспары бойынша:

1414 – «Клиенттерге  ұсынылған орта мерзімді несиелер».

1417 – «Клиенттерге  ұсынылған ұзақ мерзімді несиелер».

1424 – «Несиелер бойынша  клиенттердің мерзімі ұзартылған  берешектері».

9941 – «Ұзақ мерзімді  несиелер бойынша міндеттемелер».

7339 – «Әр түрлі құндылықтар  мен құжаттар».

     Аналитикалық  еспте несие бойынша берешектің  есебі үшін дербес шоттар ашылған.Қарыз  алу үшін қарызшы қарыз жинақ  шотта белгіленген мөлшерде қаржы  жинауы тиіс.

      Несиелік  келісім – шарт жасалғанда  берліген несие сомасының нөмірі 711 (2211) шотқа аударылады:

Дт – 778 (1414,1417)

Кт – 711 (2211).

     Мысалы, нақты  ақшамен қарыз берген кезде  «Тұрғын үй құрылыс банкі»  қарызшыдан нақты ақшамен инкассацияланғаны  үшін 3% коммисиондық төлем іздестіреді:

Дт – 711 (2211)

Кт – 960 (4608)  3% коммисиондық төлем.

Кредит – 031 (1001)айырмаға.

    Несиелік қабілетті  бағалау екі негізгі әдіспен   жүзеге асырылады: 

1. Сараптамалық бағалау әдісі. Бұл әдіс қарыз алушының несиелік қабілетін бағалаудағы жалпы экономикалық тәсілдерді қамтиды. Ақпаратты талдай отырып, сараптаушылар ипотекалық несиені беру туралы мәселені шешеді.
2. Балдық жүйе әдісі (несиелік скоринг әдісі). Бұл әдіс сараптаушылық әдіспен бағалауға қарағанда біршама объективті және үнемді шешім қабылдауға мүмкіндік береді. Мұндағы басты қиындық  қарыз алушының несиелік қабілетін балдық жүйе әдісімен бағалаудың статистикалығы бұл өз кезегінде несиелік шарттың орындалу үрдісіндегі өзгерістерді ескеріп, ақпаратты үнемі жаңартып отыруды көздейді.

    Несиелік скоринг  негізінде қарыз алушының несиелік  қабілетін  шынайы бағалауда американ экономисі – Д.Дюран үлгісін пайдалануға болады. Онда әлеуетті қарыз алушы балын есептеуде мынадай коэффициенттер қолданылады:

• жасы 20 жастан аса әр жылға 0,01 балл есептеледі;
• жынысы әйел -0, еркек-0;
• аталған жерде тұру мерзімі: әрбір тұрған жылына 0,042 балл;
• мамандығы: төменгі тәуекелі бар мамандығы үшін 0,55 балл, жоғары тәуекелі бар мамандығы үшін 0 балл және өзге мамандықтар үшін 0,16 балл;
• жұмыс істейтін  саласы: мемлекеттік мекемеде, банкте, брокерлік фирмада, қоғамдық көлік мекемесінде және т.с.с. жұмыс жасайтын  болса 0,21 балл;
• жұмыспен қамтылуы: аталған кәсіпорында жұмыс жасаған әр жылы үшін 0,059 балл;
• қаржылық көрсеткіштер: банктік шоты болса 0,45 балл, жылжымайтын мүлкі болса 0,35 балл, өмірін сақтандыру полисі болса 0,19 балл.

      Осы  коэффициенттер негізінде Д.Дюран  «жақсы»  және «жаман» клиенттердің  арасындағы бөлетін шекараны  – 1,25 балмен анықтайды. Яғни  1,25  балдан жоғары алса, онда қарыз алушы несиелік қабілетті болып саналады.

     Қазақстан  банктік тәжірибесінде ипотекалық несиелеуге байланысты клиенттің төлем қабілетін  анықтау өзінше ерекшеленеді. Қарыз алушының  табыстары мен шығыстарының құрылымын анықтағаннан кейін оның нормативті және нақты төлем қабілеті бағаланады.

    Несие бойынша  ай сайынғы төлем сомасының ең жоғары шамасы қарыз алушының табысының 40 % -нан аспауы көзделеді.

 Ең жоғары төлем  сомасы =қарыз алушының табыстары/2            (1)

Мұнда табыс ретінде  қарыз алушының және тең қарыз  алушының негізгі жұмысы бойынша  жалақысы қарастырылады.

    Несие бойынша  төлеуге тиісті ең жоғары соманың   есеп айырысу төлемдеріне қатынасы  қарыз алушының  нормативтік   төлем қабілетін сипаттайды. Мұндай  қатынас 1,0 артық болуға тиіс.

Нормативті төлем қабілеті=төлеуге  тиісті ең жоғары сома/есеп айырысу  төлемдері                                                                           (2)                       

   Қарыз алушының  ай сайынғы табыстар мен ай  сайынғы шығыстарының айырмасы, оның бос ақша қаражатын көрсетеді, яғни несиені қайтаруға оның қанша мөлшерде қаражатының  барлығын сипаттайды.

Бос ақша қаражаттары = қарыз  алушының отбасының ай сайынғы табыстары/қарыз алушы  отбасының ай  сайынғы  шығыстар       (3)                

 

 Бос ақша қаражаттарының  есеп айырысу төлемдеріне қатынасы  қарыз алушының нақты төлем қабілетін көрсетеді.

   Отбасының орташа  айлық табысын  есептеуде соңғы  12 айлық табыстары алынады және  оны құжатпен  растау қарастырылады.  Отбасның табыстарына ерлі-зайыптылардың және жақын туысқандарының  табыстары жатады.

    Табыс алу  көздеріне мыналар кіреді:

• негізгі жұмыс орны бойынша алатын жалақы;
• қосымша істейтін жұмысынана алатын жалақы;
• дивиденд түріндегі табысы;
• салымдары бойынша сыйақы түріндегі табыстары және сақтандыру төлемдері;
• зейнетақы және стипендия;
• жалгерлік ақы түріндегі таза табысы;
• алимент және балаларға арналған жәрдемақы;
• сонымен қатар, ай сайынғы шығыстарға да мән беріледі.  

    Несиелік қаражаттарға  сатып алатын тұрғын үйге байланысты  ай сайынғы шығыстарға мыналар  жатады: несие  бойынша ай сайынғы  төлемдер, сақтандыруға байланысты ай сайынғы төлемдер, ай сайынғы мүлікке салынатын салық және  ай сайынғы коммуналдық төлемдер.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ІІ. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ  «БТА БАНКІНІҢ» ИПОТЕКАЛЫҚ  НЕСИЕ  ЖӘНЕ БАСҚА ҚЫЗМЕТТЕРІ ТУРАЛЫ

 

2.1. «БТА – Ипотека» Акционерлік қоғамының ипотекалық несие түрлерінің ерекшеліктері

 

     Ипотекалық нарықтағы дағдарыс белгілеріне нақты қарсылық ретінде ипотекалық заемдарды қайта қаржыландырудың мемлекеттік бағдарламасы болды. Ол 2009 жылы Қазақстан Республикасы Үкіметінің бастамасымен «Самұрық-Қазына» Ұлттық әл-ауқат қоры» АҚ және бірқатар қазақстандық банктер арқылы жүзеге асырылады. Бұл мақсаттарға мемлекет 120 млрд. теңге бөліп, бұлар еліміздің 8 коммерциялық банкі арасында бөлінді. 

     БТА Банкінің тұтынушылық несиелендіру бағдарламалары – бұл сіздің проблемаларыңызды шешудің ыңғайлы жолы және халықтың тұтыну тауарларын несиеге алу, әртүрлі қызметтердің  ақысын төлеу, тұрғын үй, автокөлік және өзге де құралдарды сатып алу үшін қажетті соманы оперативті түрде беру. Бұл үшін банкке көп құжат өткізудің қажеті жоқ, берілген құжаттар мұқият қаралған соң әрбір клиенттің өтініші бойынша шешім қабылданады.

     БТА банкінің  тұтынушылық несиелері – бұл  ұзақ уақыт бойы ақша жинамай-ақ, өзіңіздің қалаған затыңызға жылдам қол жеткізуге мүмкіндік беретін қолайлы ұсыныс.

    Қызмет көрсетудің  артықшылықтары:

• қаржыландыру құнының төмендігі. Банк кешенді несиелендірудің әртүрлі схемаларын пайдалана отырып, клиенттердің пайыздық шығындарын тиімді жасауға ықпал етеді;
• пайыздық мөлшерлемелерді төмендету мүмкіндігі. Несие операциялары бойынша мөлшерлемелер нарық жағдайындағы өзгерістерге сәйкес  белгіленеді және түзетіледі, сондай-ақ банк пен клиенттер арасындағы ынтымақтастықтың берік орнауына қарай төмендетілуі мүмкін;
• несиелендіру мерзімін ұзарту мүмкіндігі. Несие желілері аясында жобаларды қаржыландыру  тек төмен пайыздық мөлшерлемелерді  қолдануға  ғана емес, сондай-ақ несиелендіру мерзімін 3 жылдан 5 жылға дейін ұзартуға мүмкіндік береді. Несие алуға берілген өтініштер жедел түрде қаралады. Банк қызмет көрсету сапасын жақсарту үшін бар күшін салады, осының нәтижесінде жобаны сараптау жұмыстары тез арада жүзеге асырылады;
• несие алуға берілген  өтініштер жедел түрде қаралады;
• аймақтарды қаржыландыру. БТА банкінің қызметтерін Республиканың барлық облыс орталықтарында пайдалануға болады.

    БТА банкінің  ипотекалық несиелендіруі – сіздің  отбасыңыздың беріктігінің кепілі. Элитті тұрғын үйге, екінші деңгейлі нарықтан жылжымайтын мүлікке ие болу, тұрғын үй құрылысына қатысу үлесі, сондай-ақ, коммерциялық жылжымайтын мүлікке, табысты растайтын құжатсыз несие алуға, т.б. қызметтердің кең ауқымды түрлеріне ие болу.                                            

     Ипотекалық  несиелендірудің талаптары БТА  банкінің ішкі құжаттарына сәйкес әрекет етеді және банк тарапынан бір жақты тәртіпте өзгертілуі мүмкін.

     Кредитті қалай алуға  болады:

1. Тұрғын үйді таңдау;
2. Кредиттік өтінімді қарастыру үшін  қажетті құжаттарды банкке ұсыну;
3. Егер банк сіздің өтініміңізді қолдаса, онда:

• сатушыға бастапқы жарна сомасын беру керек

• сатушыға кредитті беру туралы хабарлама –хатты беруі керек
• банк комиссияларын төлеу керек

4. Банкпен банктік заем шартын және кепіл шартын жасау

5. Кепіл шартын мемлекеттік  тіркеуші органда тіркеу және оны тиісті белгісімен банкке қайтару
6. Сақтандырудың барлық процедураларын жүзеге асыру
7. Банк кассасынан ақша алып, сатушымен есеп айырысу.

     Егер тұтынушы  банкте ипотека рәсімдеп немесе  несие желісін ашқан болса,  алайда жоғары пайыздық мөлшерлемелер,  несие сомасы несие мерзімі тұтынушыға  ұнамайтын болса, онда  БТА Банкі тұтынушы үшін ипотека мен несие желісін қайта қаржыландырудың жаңа бірегей шарттарын  әзірледі.

    Өз несиеңді  қайда қаржыландыру дегеніміз  – бұл тұтынушының басқа банктегі  несиесін   БТА банкінің үздік  шарттарына ауыстыруды білдіреді. Сіздің басқа банктегі несиеңіз өтеліп, БТА Банкінде қызмет көрсетіле бастайды.

     Тұтынушының  ие болатын артықшылықтары:

• несие бойынша %-дық мөлшерлемені төмендету мүмкіндігі;
• несие мерзімін ұзарту мүмкіндігі;
• несие сомасын ұлғайту мүмкіндігі;
• несие бойынша ай сайынғы төлемдерді азайту мүмкіндігі;
• БТА банкіне өткеніңіз үшін ешқандай комиссия төлемейсіз.

    Қайта қаржыландырудың  шарттары:

• қайта қаржыландырылатын несие – Қазақстанның кез келген банкінде жылжымайтын мүлік кепілдігіне берілген ипотекалық немесе тұтынушылық мақсаттарға арналған несие;
• несие бойынша сыйақы мөлшерлемесі: ипотека үшін – 15%  пайыздан, несие желісі үшін – 18%-дан бастап;
• валюта – теңге және АҚШ доллары;
• табыстарды растау тадлап етілмейді;
• несиенің  ең үлкен сомасы – кепілзаттың бағалау құнының 70%-на дейін;
• өтінімді қарастыру үшін және бірінші траншты ұйымдастыру үшін комиссия алынбайды.