Право собственности граждан на недвижимое имущество

    Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 Гражданского кодекса РФ указывает, что объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация   юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

    Правами на земельные участки, в соответствии с земельным законодательством, могут обладать, граждане, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Права иностранных граждан и лиц без гражданства на приобретение в собственность земельных участков ограничены земельным законодательством.

    Статья 130 Гражданский кодекс РФ относит  также к недвижимому имуществу  участки недр. В современном российском законодательстве в преамбуле Закона РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 «О недрах» определяется, что недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоёмов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, то есть недра, представляют собой пространственную сферу.

    Статья 1.2 Закона РФ «О недрах» закрепляет право государственной собственности на недра, поэтому участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Однако право пользования недрами может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой его оборот допускается федеральными законами.

    Кроме перечисленных, к объектам недвижимости относятся также  обособленные водные объекты.

    Общественные  отношения по поводу использования  воды - предмет регулирования гражданского законодательства. Статья 5 Водного кодекса  РФ прямо предусматривает, что отношения, связанные с использованием воды, изъятой из водных объектов, регламентируются гражданским и иным законодательством РФ. Отношения же по поводу использования вод, находящихся в природной среде, в водных объектах регулируются водным законодательством и рассматриваются в качестве водопользования.

    Недвижимым  имуществом являются также леса и многолетние насаждения.

    В преамбуле Лесного кодекса РФ говорится, что регулирование лесных отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение.

    2.3. Жилые дома 

    Особенность правового режима помещений обусловлена  их назначением, то есть являются  они  жилыми или нежилыми.

    Легальное определение жилого помещения содержится в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Одним из признаков жилого помещения является то, что оно (жилое помещение) является недвижимым имуществом.

    Согласно  статье 130 Гражданского кодекса РФ здания (в том числе жилые дома и иные жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимому имуществу). Закон РФ «Об основах федеральной  жилищной политики» к недвижимости в жилищной сфере относит: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры; иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

    Исходя  из самого названия жилого помещения, очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное назначение. Согласно гражданскому законодательству в России жилые помещения предназначены для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный или постоянный характер.

    Признание жилого дома недвижимым имуществом по природе не вызывает сомнений. При  характеристике других жилых помещений (часть жилого дома, квартиры, часть квартиры) в литературе высказываются различные точки зрения⁹.

    К сожалению, действующее законодательство не дает исчерпывающего понятия жилого дома. Жилищный кодекс РФ определяет это понятие в статье 2 как здание постоянного типа, в которым жилые помещения составляют более половины площади помещений зданий.

    Жилой дом следует признавать индивидуальным не только в случае, когда он является единым объектом права собственности, но и в том случае, когда объектом права собственности являются квартиры, имеющие одного собственника.

    Жилые помещения отвечают всем признакам  вещей - это предметы материального  мира, могущие быть в обладании  человека и служащие удовлетворению его потребностей. 
 
 
 
 
 
 
 

3. Особенности приобретения и осуществления права собственности на отдельные виды недвижимого имущества

3.1. Приобретение и осуществление права собственности на нежилые помещения 

    В Гражданском кодексе РФ определение нежилого помещения не содержится, но в литературе под ним понимают внутренне-составляющая изолированная индивидуально – определённая часть здания, сооружения (в том числе встроенно-пристроенный объект в жилых домах), предназначенная для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санаторных и других целей, отвечающая соответствующим техническим, строительным и противопожарным нормам. Главным признаком нежилого помещения является его непригодность для проживания, то есть использование в нежилых целях.

    Как отмечает В.В. Витрянский, нормы Гражданский  кодекс РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем Гражданский кодекс РФ допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных Кодексом. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения.  Поэтому основными проблемами при рассмотрении данного вопроса является отсутствие специальных правил, связанных с характеристиками и правовым режимом частей зданий и нежилых помещений. В частности, отсутствуют: критерий возможности выделения нежилого помещения в самостоятельный объект права, правило технического учета отдельных нежилых помещений, частей зданий; понятие и режим мест общего пользования, общего имущества здания; положения, регулирующие обслуживание и эксплуатацию помещений, обязанности по содержанию иного  имущества, необходимого для использования помещения.

    В качестве особого объекта недвижимости закон выделяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав этого комплекса согласно статье 132 Гражданского кодекса РФ  входят все виды  имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Здания  и сооружения также являются объектами  недвижимого имущества по признакам  неразрывной связи с землёй и  невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Право собственности на здание, сооружение и другое создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землёй. Будучи отделенными, от неё они становятся движимыми вещами. Здания и сооружения могут быть в государственной, муниципальной и частной собственности.

    Вопрос  об основаниях возникновения прав на вновь создаваемое имущество  является центральным применительно  к регистрации прав на такие объекты, поскольку всякий раз, принимая решение по поводу этих объектов, регистрирующий орган определяет наличие или отсутствие таких оснований.

    Но  прежде обратимся к ст. 219 ГК РФ, согласно которой право собственности  на вновь создаваемый объект возникает с момента регистрации этого права.

    В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о  регистрации "право на вновь создаваемый  объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания".

    Итак, для принятия положительного решения о регистрации права конкретного лица на новый объект недвижимости необходимо установить следующее:

    а) факт создания объекта;

    б) завершение его строительства;

    в) наличие прав на земельный участок, который должен быть отведен для  целей создания данного объекта в порядке, установленным законом и иными правовыми актами;

    г) наличие необходимых разрешений на создание объекта;

    д) отсутствие существенного нарушения  градостроительных и строительных норм и правил;

    е) участие данного лица в создании объекта;

    ж) долю данного лица в праве собственности  на объект либо помещения, принадлежащие  ему в рамках объекта. 

    3.2. Приобретение права  собственности на  вновь созданный  объект недвижимости 

    До  начала решения всех остальных вопросов необходимо установить наличие самого объекта, его характеристик, отнесение его к объектам недвижимости. Документ, содержащий указанные сведения, должен выдаваться органами технического и кадастрового учета в установленном порядке. В настоящий момент единая форма такого документа в России отсутствует, однако в общем виде она определена Законом о регистрации, который в п. 1 ст. 17 говорит о том, что "обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера". Именно такой план должен быть для регистрирующего органа главным источником сведений об объекте. При этом выдача органом технического и кадастрового учета такого плана не должна быть обусловлена представлением доказательств законности создания объекта и участия лица в его создании.

    Представленные  для регистрации прав на вновь  созданный объект в регистрирующий орган материалы должны содержать  документы, устанавливающие право лица на земельный участок. В тех случаях, когда закон связывает возникновение такого права с государственной регистрацией, документы должны содержать данные о регистрации, подтвержденные записями в ЕГРП. В остальных случаях регистратор должен убедиться в том, что эти документы соответствуют законодательству, действовавшему в период их принятия, и однозначно устанавливают права данного лица на земельный участок.

    В зависимости от вида права на земельный  участок по-разному следует подходить  и к вопросу о его целевом использовании.

    При владении участком на праве собственности  или ином вещном праве следует  исходить из того, что строительство  на земельном участке объекта  недвижимости - форма пользования  и вид распоряжения земельным  участком, поскольку возведение на земельном участке объекта недвижимого имущества представляет собой определение юридической судьбы этого участка. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Пункт 3 этой статьи то же самое говорит и о земельных участках, которыми собственник распоряжается "свободно, если он не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц".

    В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) собственник  земельного участка имеет право "возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов".

    Исходя  из этих положений можно сделать  вывод, что право собственника возводить  на своем участке объекты недвижимости может быть ограничено только на основании  закона. Если строительство объектов недвижимости на данном земельном участке  не запрещено, то наличие в правоустанавливающем документе на землю специального указания на возможность его использования для строительства не требуется.

    Рассматривая  такой признак законного создания нового объекта, как владение земельным  участком, следует отметить, что  данный критерий применим лишь к вновь возводимым объектам. Когда речь идет о реконструкции уже существующих объектов, вопрос о правах застройщика на землю зачастую бывает не решен, что не может быть на практике основанием для признания объекта реконструкции самовольным строительством. В этом случае основным является вопрос о праве на сам объект реконструкции - здание или сооружение. Так, собственнику здания не требуется доказывание, что соответствующий участок отведен ему для целей реконструкции, поскольку, являясь собственником реконструируемого объекта, в силу ст. 209 ГК РФ он уже обладает правом на распоряжение этим объектом путем его реконструкции. Кроме того, в соответствии с ЗК РФ при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком (п. 1 ст. 35), а в соответствии со ст. 552 ГК РФ при продаже здания покупатель, если иное не предусмотрено договором, приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.