Земельный участок – основа недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОУ ВПО

УФИМСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ ЭКОНОМИКИ И СЕРВИСА

Факультет Второго высшего образования

Кафедра Бухгалтерского учета, анализа, аудита и статистики

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка недвижимости»

    на тему: «Земельный участок – основа недвижимости»

Уфа 2012

Содержание

Введение…………………………………………………………………………3                                                                                                                  

1. Оценка земли…………………………………………………………………5

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли…....9

3. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости..12

4. Земля как природный ресурс. Классификация природных ресурсов

5. Земельный участок как объект недвижимости……………………………19

Задача…………………………………………………………………………...21

Заключение……………………………………………………………………..25

Список использованной литературы…………………………………………26

Введение

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля — это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Земельный кодекс РФ ст. 6 (ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Также определения земельного участка даны в ГК РФ (ст. 261) и в ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта земельного права — юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры — район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

1. Оценка земли

Земля является основным базисом всех процессов жизнедеятельности нашего общества во всех сферах (политическая, экономическая, социальная, производственная, коммунальная, экологическая) и обладает стоимостью, не искаженная, качественная (профессиональная) оценка земли представляет собой одно из наиболее важных условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Надобность в получении максимально достоверной, не искаженной оценки стоимости земли испытывают как муниципальные и государственные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, так и субъекты частного земельного права при совершении различных сделок с земельными участками. Специалисты нашей компании обладают всеми необходимыми знаниями и опытом, необходимыми для того, чтобы оценить любой земельный участок.

Оценка земельных участков

Любая деятельность человека неразрывно связано с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства. Поэтому земельные участки все чаще становятся объектами товарно-хозяйственных отношений.

В теории оценки земельного участка рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций.

Таким образом, с юридической точки зрения земля с улучшениями - зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой сложную вещь, образуя единое целое и являясь единым объектом недвижимости. Даже без видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости. Все возможные улучшение выполняет почва. Именно без нее невозможно использование земельного участка для различных целей. Например, сельского хозяйства и т. д.

При оценке земельного участка следует принимать во внимание:

• Целевое назначение и разрешенное использование данных земель;
• местоположение земельного участка
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• ожидаемые изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйственных участков;
• ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли.
• существующее использование земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

Оценка стоимости земельных участков имеет свои особенности, которые различаются в зависимости от принадлежности земельного участка. Здесь следует выделить оценку земель поселений и оценку земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка земельных участков всегда осуществляется исходя из того, насколько данный земельный участок может быть эффективен при использовании. Это значит, что оценка земельного участка определяется, исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным во всех аспектах.

При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Случаи оценки земельных участков:

• совершения разных сделок с одним и тем же объектом недвижимости;
• определения начальной цены земли;
• изъятия земельных участков;
• внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
• разработки, а также осуществления инвестиционных проектов;
• в иных случаях.

Оценка стоимости земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земельного участка проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земельного участка проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину оценки стоимости земельного участка.

Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки земельного участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий, позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством на земельных участках.

Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

1. транспортные подъездные пути – 5-15%

2. электроэнергия – 10-20%

3. газоснабжение – 10-25%

4. остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5- 15%.

В отношении земельных участков оценке может подлежать не только право собственности, но и право аренды земли различного назначения.

Оценка земли включает в себя пять этапов

1. Определение основных вопросов оценки (формируется цель и задача на оценки).

2. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Данные, которые используются для оценки, подразделяют на специальные и общие.

Общие данные - это анализ информации, который характеризует природные, социальные экономические и другие факторы, влияющие на стоимость оцениваемого участка земли.

Специальные данные- это анализ информации, который относится к оцениваемому объекту (земельный участок).

3. Критерии анализа наиболее эффективного использования (Действительная стоимость оцениваемого земельного участка определяется как стоимость с наиболее эффективным использованием).

4. Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

5. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного ( В соответствии со стандартами оценки, утвержденными Постановлением правительства Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. №256 (ФСО №1) в оценке применяют три подхода).

6. Подготовка отчета об оценке (Оформление и передача заказчику отчета об оценке с изложением полученных результатов).

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.