Учет аренды у арендодателя

В соответствии с законом либо с договором  аренды арендодатель может производить  ремонт как собственными силами (хозяйственным  способом), так и силами стороннего подрядчика (в том числе арендатора).

У арендодателя стоимость проведенного ремонта  сданных в аренду основных средств  может быть учтена как расходы, связанные  с извлечением доходов (арендной платы), на счете 91 «Прочие доходы и  расходы» или на счете 20 «Основное  производство» в зависимости  от того, какое значение имеет аренда в производственной деятельности организации.

В учетной  политике арендодателя может быть предусмотрено  создание резерва расходов на ремонт основных средств.

В этом случае в себестоимость продукции  включаются ежемесячные отчисления на образование резерва. В учете  делается такая проводка:

ДЕБЕТ 20 «Основное производство» КРЕДИТ 96 «Резерв предстоящих расходов», субсчет «Резерв расходов на ремонт основных средств». 

Фактические затраты на проведение ремонта осуществляются за счет начисленной суммы резерва.

Иногда  обязанность по проведению ремонта  арендованного имущества за свой счет возлагается на арендодателя, но фактически ремонт выполняется арендатором  (за счет средств арендодателя). Чаще всего арендатор выполняет ремонт в счет причитающейся с него по договору арендной платы.

В этом случае операции, связанные с проведением  ремонта, отражаются в учете предприятия-арендодателя следующим образом:

ДЕБЕТ 20 (26) «Основное производство» КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендатором»

—      отражена стоимость выполненного арендатором  ремонта;

ДЕБЕТ 19 «Налог на добавленную стоимость  по приобретенным ценностям» КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендатором»

—      учтен НДС по выполненному ремонту;

ДЕБЕТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендатором» КРЕДИТ 90 (91) «Продажи»

—      стоимость выполненного ремонта  засчитана в счет арендной

 платы.

Теперь  рассмотрим второй вариант, когда в  соответствии с договором аренды обязанность проведения ремонта  за свой счет возложена на арендатора. 

Если  ремонт проводится арендатором за свой счет, в бухгалтерском учете арендодателя затраты по ремонту основных средств  не отражаются.

Если  арендодатель по каким-либо причинам, не связанным с неисполнением  арендатором своих обязанностей по договору аренды, несет расходы, связанные с проведением ремонта  переданного в аренду имущества, то все понесенные им расходы либо возмещаются ему арендатором (при наличии данного соглашения в договоре), либо погашаются за счет собственных средств.

Если  арендатор возмещает арендодателю все понесенные им расходы на проведение ремонта переданного в аренду имущества, то имеет место факт оказания арендодателем арендатору дополнительных возмездных услуг по ремонту арендованного  имущества. Соответственно, в бухгалтерском  учете арендодателя оказание данных услуг должно отражаться так же, как и оказание любых других услуг, сторонним организациям.

В случае, когда необходимость в проведении ремонта возникла у арендодателя в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) арендатором своих  обязанностей по договору аренды, то речь должна идти о возмещении арендатором  убытков, причиненных им арендодателю.

Если  организация сдает в аренду имущество, специально предназначенное для  сдачи в аренду и учитываемое  на счете 03 «Доходные вложения в  материальные ценности», затраты на проведение ремонта учитываются  в порядке, аналогичном порядку  учета затрат по содержанию объектов основных фондов. 

4.Учет санкций, предъявленных арендатору 

Если  арендатор принял имущество, но нарушил  условия его использования (обращения) и хранения по договору, арендодатель вправе предъявить претензии за нарушение  договорных обязательств. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 486 ГК РФ он вправе требовать от арендатора оплаты стоимости имущества и  уплаты процентов за причиненный  вред (ущерб).

Согласно  статье 395 ГК РФ размер процентов определяется в месте нахождения юридического лица учетной ставкой банковского  процента на день исполнения денежного  обязательства или его соответствующей  части.

Если  убытки, вызванные неправомерным  пользованием денежными средствами кредитора, превышают сумму процентов, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей  эту сумму.

В пункте 8 ПБУ 9/99 установлено, что штрафы, пени, неустойки за нарушение условий  договоров учитываются в составе  внереализационных доходов. Эти доходы принимаются к бухгалтерскому учету в суммах, присужденных судом или признанных организацией.

В бухгалтерском  учете организации санкции за нарушение условий договоров  учитываются по дебету счета 91 «Прочие  доходы и расходы» в корреспонденции  со счетами учета расчетов и до их получения или уплаты отражаются в бухгалтерском балансе получателя и плательщика соответственно по статьям дебиторов или кредиторов.

Для целей  налогообложения доходы, полученные в виде штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба, также подлежат включению в состав внереализационных доходов. 

В бухгалтерском  учете арендодателя отражение операций по признанию и предъявлению штрафных санкций отражается следующим образом:

ДЕБЕТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» КРЕДИТ 91-1 «Прочие  доходы»

—      предъявлена претензия арендатору;

ДЕБЕТ 91-2 «Прочие расходы» КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по неоплаченному  НДС»

—      учтен НДС с суммы выставленной арендатору претензии;

ДЕБЕТ 51 «Расчетные счета» КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

—      получены денежные средства по претензии. 
 

 

Пример. 

ООО «Орбита» (арендатор) арендует у ООО «Спутник» (арендодатель) производственное помещение, стоимость которого на момент передачи в аренду была равна 6 100 000 руб. Срок действия договора аренды истекает 31 марта 2009 года. В январе 2009 года без согласия арендодателя ООО «Орбита» провело реконструкцию вентиляционной системы в арендованном помещении. Работы по реконструкции выполнило ЗАО «Мосремстрой», их стоимость — 59 000 руб. (включая НДС 9000 руб.). Арендодатель отказался возмещать арендатору стоимость произведенных улучшений. По окончании договора аренды неотделимые улучшения будут переданы арендодателю безвозмездно. Допустим, остаточная стоимость объекта аренды на момент передачи неотделимых улучшений равна 481 000 руб., а оставшийся срок полезного использования — 30 месяцев. Амортизацию в бухгалтерском учете ООО «Спутник» начисляет линейным способом.

В марте 2009 года в бухгалтерском учете  арендодатель сделает проводки:

Дебет 01 Субсчет «Основные средства в  организации» Кредит 01 Субсчет «Основные  средства, переданные в аренду»

— 6 100 000 руб. — получено производственное помещение, находившееся в аренде;

Дебет 08 Кредит 98 Субсчет «Безвозмездные поступления»

— 59 000 руб. — учтена стоимость неотделимых  улучшений, безвозмездно переданных арендатором  по окончании договора аренды;

Дебет 01 Субсчет «Основные средства в  организации» Кредит 08

— 59 000 руб. — увеличена первоначальная стоимость основного средства на сумму неотделимых улучшений. 

Начиная с апреля 2009 года ООО «Спутник» в бухучете будет начислять амортизацию помещения со стоимости 540 000 руб. (481 000 руб. + 59 000 руб.). Начисление амортизации оно отразит так:

Дебет 20 Кредит 02

— 18 000 руб. (540 000 руб / 30 мес.) — начислена амортизация по улучшенному объекту основных средств;

Дебет 98 Субсчет «Безвозмездные поступления» Кредит 91-1

— 1966,67 руб. (59 000 руб / 30 мес.) — признан прочий доход в сумме начисленной амортизации.

Поскольку первоначальная стоимость помещения  увеличена на сумму неотделимых  улучшений, при расчете налога на имущество за I квартал 2009 года и  последующие отчетные и налоговые  периоды ООО «Спутник» учтет в налоговой базе стоимость осуществленных улучшений.

 

 

Список  литературы. 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая)(с изменениями от 29.12.2006 N 258-ФЗ)

2.    Федеральный  закон от 21.11.96 г. № 129-ФЗ «О  бухгалтерском учете» (редакция  от 03.11.2006 N 183-ФЗ)

3.    Положение  по бухгалтерскому учету «Учет  основных средств» ПБУ 6/01, утверждено  приказом Минфина России от 30 марта 2001 года № 26н

4.    Положение  по ведению бухгалтерского учета  и бухгалтерской отчетности в  Российской Федерации. Утверждено  приказом Министерства финансов  Российской Федерации от 29.07.98 г.  № 34н.

5.    Положение  по бухгалтерскому учету «Учет  основных средств». ПБУ 6/97. Утверждено  приказом Министерства финансов  Российской Федерации от 03.09.97 г.  № 65н.

6.    Кондраков  Н.П. Бухгалтерский учет: Учебное  пособие. - Москва: ИНФРА-М, 2001.

7.    Сахон А.П., Софронова Э.Ф., Невольникова Г.И. "Бухгалтерский учет", 2002г.

8.    Пастушкова В.В. Бухгалтерский учет основных средств: Учебное пособие. - Москва: Маркетинг, 2004.

9.    Тумасян  Р.З. Учет основных средств:  Практическое пособие. - Москва: НИТАР  АЛЬЯНС, 2003.

10.  Арендные  отношения. Правовое регулирование,  бухгалтерский учет и налогообложение  / Ж.А.Морозова. – 2006г. 208с. Гражданский кодекс Российской Федерации.