Особенности оценки недвижимости в России

Исполнение договора без изменений его условий  влечет для заинтересованной стороны  такой ущерб, что она в значительной мере утрачивает то, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Из обычаев делового оборота или существа обязательства  не вытекает, что риск изменения  обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В отличие от расторжения, изменение договора по решению суда допускается в исключительных случаях, когда его расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет за собой значительный ущерб для  сторон.

Фактически, требование в одностороннем порядке расторжения  договора или изменения ввиду  того, что существенно изменились условия, из которых стороны исходили при заключении договоров, применяется  чрезвычайно редко на практике, потому что договоры должны исполняться  на тех условиях, которые были. И  вот таких обстоятельств очень  мало. Это не только практика наших  судов, но и практика всех зарубежных судов. И такие обстоятельства встречаются  черезвычайно редко.

 
3 Особенности оценки  недвижимости в России  
 
Рынок традиционных интеллектуальных услуг в России для бизнеса, в числе которых услуги аудиторов, юристов, оценщиков и консультантов, на сегодня широко развит. Ни один крупный или средний вид бизнеса не обходится без ежегодного приобретения этих услуг в большом объеме, которое за последние два года существенно увеличилось и со стороны частных лиц . 
Услуги аудита и оценки подразделяются на различные категории, в том числе, на инициативные и обязательные. В течение последних десяти лет безусловным лидером рынка по абсолютному объему оказываемых услуг был аудит, а в течение последних трех лет стремительно возросло число услуг, оказываемых в области оценки. Основным двигателем развития стало то, что количество случаев, в которых проведение оценки является обязательным, теперь почтив два раза больше количества случаев обязательного проведения аудита. Так же обстоит дело и со случаями, носящими инициативный характер. Кроме того, государство довольно быстро приняло закон об оценочной деятельности, который окончательно сформировал рынок спроса на оценочные услуги и их предложения. 
Большое значение оценочной деятельности обусловлено тем, что результаты оценки часто яв¬ляются законным основанием для определения цены торговых сделок с крупным имуществом или иных операций с материальными и нематериальными ак¬тивами, а также для формирования налогооблага¬емой базы. Такая практика установлена законода¬тельством и правилами бухгалтерского учета. 
Все оценочные компании работали на основа¬нии лицензии на оценочную деятельность, а органом лицензирования до недавнего времени являлось Мин¬имущества России. К маю 2004 г. было выдано око¬ло 4500 таких лицензий, на очереди стояли прибли¬зительно 1500 компаний, около двухсот лицензий были отозваны по разным причинам, еще около 300 компаний, получивших лицензию, существуют на бу¬маге и не ведут активной профессиональной деятель¬ности. Таким образом, можно подсчитать количе¬ственный состав участников рынка — их было около 4000. Основное количество компаний — около 70% —было со¬средоточено в Москве, Санкт-Петербурге, Екатерин¬бурге, Казани, Новосибирске, Иркутске, Краснояр¬ске, Омске, Самаре, Владивостоке. 
В настоящий момент государством принято решение об отмене лицензирования оценочной де¬ятельности и о передаче этих функций саморегулируемым организациям. Мировая практика лицензи¬рования складывается по-разному: большее коли¬чество стран не лицензирует эту деятельность, меньшее — лицензирует, но это относится к сегод¬няшнему дню, когда в этих странах сформировано четкое законодательство и жесткая система его ис¬полнения. 
Таким образом, главный вопрос в этом деле — не «лицензировать оценочную деятельность или нет», а «как бороться с теми, кто выполняет некаче¬ственную работу?» 
Как правило, оценочная деятельность либо яв¬ляется отдельным направлением аудиторской или консалтинговой компании, либо составляет предмет специализации самостоятельной организации. Реже лицензией на осуществление оценочной деятельно¬сти обладают компании, торгующие недвижимо¬стью, а также некоторые государственные органи¬зации. 
Основным видом оценки является оценка бизне¬са и недвижимости, занимающая около 60% обще¬го рынка оценки, за ней следуют оценка машин и оборудования, нематериальных активов. Оценка стоимости бизнеса часто сочетается с инвестиционным проектиро¬ванием, так как прежде чем вкладывать в бизнес денежные средства, необходимо выяснить его ре¬альную стоимость и определить перспективы даль¬нейшего развития. 
Признанными лидерами рынка являются следу¬ющие компании: «2К Аудит — Деловые консульта¬ции», «БДО Юникон», «Росэкспертиза», ФБК, РСМ «Ton-Аудит». В процессе сравнения лидеров в об¬ласти оценки и аудита становится очевидным тот факт, что позиции ведущих компаний во многом со¬впадают. Совокупная годовая выручка лидирующей десятки рынка от осуществления  
оценочной деятель¬ности за 2006 г. составляла примерно 650 млн. руб. . 
Рынок оценочной деятельности с каждым годом набирает финансовые обороты, однако существу¬ют факторы стратегического сдерживания этого развития, что наносит существенный урон автори¬тету оценочных компаний и государству в целом. Од¬ним из этих факторов является наличие «черных» и «серых» оценщиков, т. е. компаний, выполняющих «заказную оценку», результатом ко¬торой является не выражение профессионального и независимого мнения оценщика, а заранее ого¬воренная стоимость, которая соответствует интере¬сам заказчика. Такую оценку компании заказыва¬ют для достижения следующих целей: 
- покупка объекта по заниженной стоимости; 
- осуществление сделки по слиянию или разде¬лению активов по завышенной стоимости; 
- завышение стоимости какого-либо имущества, предлагаемого в качестве залога; 
- изменение стоимости ущерба; 
- переоценка активов с целью снижения налога на имущество. 
На услуги «заказных оценщиков» имеется суще¬ственный спрос, так как получение официального отчета оценщика формально предоставляет воз¬можность руководителю организации манипулиро¬вать ценой сделки или балансовой стоимостью ак¬тива, переложив всю ответственность на оценочную компанию. Формально в данном случае ответствен¬ность перекладывается на оценщика, ведь он по¬средством лицензии получил полномочия от госу¬дарства определять цену объекта сделки, а цена, полученная в результате проведения оценки, ложит¬ся в основу сделки. Такая возможность автоматически вызывает спрос на «заказную оцен¬ку». Спрос породил предложение, и на рынке по¬явилось не менее двух сотен «черных оценщиков». Взаимодействие спроса и предложения породило рыночную цену. В зависимости от объекта, сто¬имость «заказной  
оценки» колеблется в пределах от 500 до 10000 долл. 
Отличительной особенностью «заказной оцен¬ки» является небольшой объем содержательной ча¬сти, то есть той ее части, в которой обосновывает¬ся цена объекта. Это происходит из-за того, что в «черной» оценочной компании ее просто некому делать, так как на создание содержательной части требуется значительный отрезок времени, высоко¬квалифицированный персонал, который отсутству¬ет в такой компании. Написание содержательной части отчета —это сложный аналитический труд, так как подбирается значительный объем вспомогатель¬ной информации, а объект обычно оценивается тре¬мя методами. 
Дополнительной характеристикой «черного оценщика» является то, что его невозможно найти через открытые средства массовой информации, и, несмотря на наличие «живой» лицензии, в такой фирме нет «живых» оценщиков, отчет об оценке подписан только директором, который, как прави¬ло, существует на фирме только в виде паспортных данных. Главным предложением «черного оценщи¬ка» является готовность подписать любой отчет. 
«Серыми оценщиками» являются компании, ко¬торые в целом работают по установленным прави¬лам, но с низким качеством и значительными от¬клонениями в определении стоимости объекте оцен¬ки — до 50% от реальной стоимости. Профессиональные оценщики практи¬чески во всех случаях могут определить реальную стоимость объекта оценки (плюс-минус 5—10%) . 
К группе «серых оценщиков» относится более 50% всех компаний, работающих на рынке. Именно работа этих компаний и оказывает эффект торможения на развитие рынка оценки. Суть их деятельности заключается в том, что они являются реально существующими ком¬паниями, со штатом оценщиков, которые выполня¬ют работу более-менее квалифицированно, но при этом не выражают свое профессиональное мнение, а в пределах кажущихся им допустимыми границ манипулируют стоимостью по просьбе заказчика. Обычно кажущаяся им допустимой граница дости¬гает 50% от реальной стоимости. В случае с «серы¬ми оценщиками» идет не тотальная фикция, а кор¬ректировка методов оценки, формул расчета сто¬имости, весовых коэффициентов и параметров с использованием имеющихся профессиональных знаний. Отчет формируется по всем правилам и визируется «живой» подписью, такой документ на¬зывают отчетом с «подогнанной» стоимостью. Имен¬но эти отчеты и подрывают авторитет ко всем участ¬ника рынка, в том числе и к тем, кто в оценочных отчетах формирует только свое собственное про¬фессиональное мнение. 
В основном, качественную работу выполняют только 20—30 компаний — лидеров рынка, по от¬ношению к которым можно уверенно сказать: если они выпустили отчет, то в нем выражено именно их собственное профессиональное мнении -без кор¬ректировки согласно пожеланию заказчика. Одна¬ко эти 20—30 компаний выпускают по количеству значительно меньше отчетов, чем весь остальной рынок, и вряд ли в ближайший год самостоятельно смогут переломить ситуацию в сторону повышения доверия к отчетам оценщиков. 
По экспертным оценкам участников рынка, же¬лательно, чтобы число организаций, занимающих¬ся оценочной деятельностью, не превышало 700. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1