Особенности оценки недвижимости в России

 

1.Износ основных фондов

В процессе функционирования основные фонды подвергаются физическому  и моральному износу.

Под физическим износом  понимается утрата основными фондами  своих технических параметров. Физический износ бывает эксплуатационный и  естественный. Эксплуатационный износ  является следствием производственного  потребления. Естественный износ происходит под воздействием природных факторов (температуры, влажности и т.п.).

Степень физического  износа зависит от интенсивности  и условий эксплуатации, содержание и квалификации обслуживающих кадров, качества материалов и т.д.

Моральный износ основных фондов является следствием научно-технического прогресса. Существуют две формы  морального износа. Первая форма морального износа связана с удешевлением стоимости  воспроизводства основных фондов в  результате совершенствования техники  и технологии, внедрение прогрессивных  материалов, повышения производительности труда.

Вторая форма морального износа связана с созданием более  совершенных и экономичных основных фондов (машин, оборудования, зданий, сооружений и т.д.). В этом случае применение устаревших основных фондов становится экономически невыгодным, поскольку  используя устаревшую технику предприятие  расходует больше сырья, материалов, рабочего времени, энергии на единицу  продукции. Это приводит в конечном итоге к повышению себестоимости  и снижению качества выпускаемой  продукции.

Оценка морального износа первой формы может быть определена как разность между первоначальной и восстановительной стоимостью основных фондов, т.е.:

где Ф_I - величина морального износа первой формы, руб.; 
Ф_пер. - первоначальная стоимость основных фондов, руб.; 
Ф_восст. - восстановительная стоимость основных фондов, руб.

Оценка морального износа второй формы осуществляется путем сравнения приведенных  затрат при использовании устаревших и новых основных фондов. Для этого  используется формула:

где Ф_II - величина морального износа второй формы и расчете на годовой вы пуск продукции, руб.; 
Ф_с - первоначальная (восстановительная) стоимость старых основных фондов, руб.; 
Ф_н - первоначальная стоимость новых основных фондов аналогичного назначения, руб.; 
E_н - нормативный коэффициент экономической эффективности; 
С_с - часть себестоимости годового объема готовой продукции на величину которой оказывают влияние старые основные фонды, руб.; 
С_н - часть себестоимости годового объема готовой продукции, на величину которой оказывают влияние новые основные фонды, руб. 

Амортизация основных фондов

Под амортизацией понимается процесс перенесения стоимости  основных фондов на создаваемую продукцию.

Осуществляется этот процесс путем включения части  стоимости основных фондов в себестоимость  произведенной продукции (работы). После  реализации продукции предприятие  получает эту сумму средств, которую  использует в дальнейшем для приобретения или строительства новых основных фондов.

Порядок начисления и  использования амортизационных  отчислений в народном хозяйстве  устанавливается правительством .

Различают сумму амортизации  и норму амортизации. Сумма амортизационных  отчислений за определенный период времени ( год, квартал, месяц) представляет собой  денежную величину износа основных фондов. Сумма амортизационных отчислений, накопленная к концу срока  службы основных фондов, должна быть достаточной  для полного их восстановления (приобретения или строительства).

Величина амортизационных  отчислений определяется исходя из норм амортизации. Норма амортизации - это  установленный размер амортизационных  отчислений на полное восстановление за определенный период времени по конкретному виду основных фондов, выраженный в процентах к их балансовой стоимости.

Норма амортизации  дифференцирована по отдельным видам  и группам основных фондов. С 1 января 1991г. введены единые нормы амортизации  для всех предприятий страны независимо от форм собственности. Нормы амортизационных  отчислений по машинам и оборудованию установлены, исходя из режима работы в две смены (за исключением оборудования непрерывных производств, кузнечно-прессового оборудования массой свыше 100т., для  которых нормы установлены, исходя из режима работы в три смены).

Основным показателем, предопределяющим норму амортизации, является срок службы основных фондов. Он зависит от срока физической долговечности  основных фондов, от морального износа действующих основных фондов, от наличия  в народном хозяйстве возможности  обеспечить замену устаревшего оборудования. Норма амортизации определяется по формуле:

где Н_а - годовая норма амортизации, %; 
Ф_п - первоначальная (балансовая) стоимость основных фондов, руб.; 
Ф_л - ликвидационная стоимость основных фондов, руб.; 
Т_сл - нормативный срок службы основных фондов, лет.

Амортизируются не только средства труда (основные фонды), но и нематериальные активы. К ним  относят: права пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии, торговые знаки, торговые марки и  др.

Амортизация по нематериальным активам исчисляется ежемесячно по нормам, установленным самим предприятием.

В целях создания экономических  условий для активного обновления основных фондов и ускорения научно-технического прогресса признано целесообразным применение ускоренной амортизации  активной части (машин, оборудования и  транспортных средств), т.е. полное перенесение  балансовой стоимости этих фондов на создаваемую продукцию в более  короткие сроки, чем это предусмотрено  в нормах амортизационных отчислений.

Ускоренная амортизация  может производиться в отношении  основных фондов, используемых для  увеличения выпуска средств вычислительной техники, новых прогрессивных видов  материалов, приборов и оборудования, расширение экспорта продукции.

В случае списания основных фондов до полного перенесения их балансовой стоимости на себестоимость  выпускаемой продукции недоначисленные  амортизационные отчисления возмещаются  за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятия. Эти денежные средства используются в таком же

порядке, как и амортизационные  отчисления. 

 

2. Договор как правовая форма  сделок с недвижимыми вещами

Понятие договора

Реализация экономических  отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в  форме договора - соглашения двух или  нескольких лиц об установлении, изменении  или прекращении гражданских  прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости - это определенная совокупность сделок.

Договор имеет два  значения:

a) Юридический факт, порождающий права и обязанности;

b) Само правоотношение, содержание которого составляют  эти права и обязанности

Договорные отношения  по поводу недвижимости существуют в  виде:

· Простых - когда заключается  один договор между двумя сторонами

· Сложных, - если заключается  несколько договоров с участием трех и более сторон.

Важно четко отличать двухсторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором  каждый участник выступает самостоятельной  стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне  с едиными интересами и едиными  волеизъявлениями.

В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной  связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу имущества.

Функции договора на рынке недвижимости:

Общие:

- Инициативная

- Координационная

- Гарантийная

- Защитная

- Волеизъявления

- Информационная

- Обеспечение свободы  предпринимательства

- Критерия оценки  управления недвижимостью

Специфические:

- Реализация предпринимательского  проекта

- Получения налоговых  и амортизационных льгот

- Закрепления отношений  сторон и действий сторон

- Осуществления на  недвижимое имущество

- Введения санкций,  предусмотренных сторонами и  законом

2.2 Принципы, структура  и условия договорных отношений

При разработке, согласовании условий и заключении договоров  в отношении недвижимого имущества, необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в  первую очередь, принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной  ответственности выполнения.

Принципы:

- Свобода договора (добровольность) - стороны самостоятельно  определяют: заключить договор или  не вступать в отношения; содержание  договора; вид договора, предусмотренный  или на предусмотренный нормативными  актами, в том числе смешанный  договор.

- Равноправие сторон - равенство прав в любых договорах,  кроме договора присоединения.

- Автономия воли - воля и волеизлияние одной  стороны не зависят от воли  и волеизъявления другой.

- Заинтересованность - каждая сторона сделки преследует  свои собственные интересы.

- Соответствие законам  - договор должен соответствовать  императивным нормам; договор, противоречащий  закону, недействителен.

- Обязанность исполнения - все условия договора должны  исполняться в срок.

- Ответственность  - при неисполнении или ненадлежащем  исполнении договора виновная  сторона должна: возместить другой  стороне причиненные убытки или  передать объект собственнику; соглашение  об устранении или ограничении  ответственности за умышленное  нарушение договора ничтожно.

- Соответствие сущности  договора - условия

Большое юридическое  значение имеет также место подписания договора, по которому определяются существенные стороны сделки: правоспособность и  дееспособность участников сделки (ст. 17, 18, 35 ГК РК);,

- форма сделки (ст.158 ГК РК)

- применение законов  и норм других государств - именно  по месту подписания устанавливается  применяемое в сделке право,  если в тексте нет ссылки  на законодательство конкретной  страны.

Заключать договоры на основании Устава без доверенности могут руководители организации. Все  другие лица в том числе руководители филиалов и представительства, должны действовать на основании выданной доверенности.

Все разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяются в три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные: участники  отношений - заявление одной из сторон о включении определенных условий; предмет договора- особенности договора определенного вида недвижимости и  вида сделки; цена договора; время, способ и место исполнения;

Случайные: обычная  идентификация объекта; целевое  использование недвижимости (земель, жилья и др.); отсутствие (или наличие) прав третьих лиц на объект недвижимости.

Субъекты сделки сами свободно ставят условия договора с  учетом соответствия их императивным - абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых  отступать нельзя. Например, в отношении  недвижимости законами установлен ряд  императивных норм:

- Целевое назначение  сельскохозяйственных земель и  обязательное их использование  для производства продукции растениеводства  и животноводства;

- Сохранение профиля  приватизируемых предприятий в  течение определенного времени;

- Использование квартир  только для проживания граждан;

- Учет интересов  граждан группы риска при совершении  сделок с жилыми помещениями;

- Обязательства плательщика  ренты переходят на приобретателя  объекта, обремененного рентой.

- Письменное извещение  кредиторов предприятия о его  продаже с правом требования  досрочного исполнения обязательств  и солидарная ответственность  продавца и покупателя по долгам  предприятия.

Статьи ГК РК, регулирующие сделки с недвижимым имуществом, носят  диспозитивный характер. Стороны  могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это  не противоречит закону. В отличие  от императивной, диспозитивная норма  применяется лишь постольку, поскольку  соглашение либо вообще сторон не установлено  иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной  норме, либо вообще исключить его  применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.