Основы массовой оценки недвижимости

 

Министерство Образования  и Науки

Казанский филиал ФГБОУ ВПО

«Российская Академия Правосудия»

Кафедра гуманитарных, социально-экономических  наук

 

 

 

 

 

 

Реферат по предмету

Техническая инвентаризация объекта оценки

на тему: ОСНОВЫ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка 3-го курса  ФНО гр. З-91 Гатиятова Регина

Проверил: ст. преподаватель 

 Амирова Э.Ф.

 

 

Казань, 2012

 

Содержание:

 

Введение…………………………………………………………………….3

1. Понятие массовой оценки и ее сходство и различие с индивидуальной…………………………………………………….…..4
2. Этапы массовой оценки………………………………………...………7

Заключение………………………………………………………………..10

Список использованной литературы…………………………………….12

 

 

Введение

 

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления   (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

 Одной из главнейших особенностей рынка недвижимости современной России является то, что государство является наиболее крупным его субъектом, и от действий государства на рынке недвижимости в значительной степени зависит его развитие. Это связано с вопросами формирования цен на объекты недвижимости через оценку их рыночной стоимости в процессе приватизации или сдаче их в аренду, определения доли государства в уставном капитале при создании акционерных обществ, при определении базы для налогообложения и т.д.

 

1. Понятие массовой оценки и ее сходство и различие с индивидуальной.

 

Массовая оценка недвижимости  – это процесс определения  стоимости целых групп объектов недвижимости, в котором используются как обычные методы оценки, так  и специфические методы, используемые для массовой оценки недвижимости, и только для нее. Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости. По своему содержанию и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостная характеристика (стоимостной эквивалент), но использует отличные процессы получения этого эквивалента.

Выгода массовой оценки недвижимости заключается в том, что в результате массовой оценки недвижимости получаются корректные данные о стоимости объектов недвижимости, при значительно меньших  затратах на массовую оценку недвижимости, чем затраты на индивидуальную оценку.

Заказчиком массовой оценки недвижимости обычно является государство  или муниципалитет. Как правило, эта оценка ассоциируется с налогом  на недвижимость. В России в настоящее время закреплены термины  «кадастровая оценка» и «кадастровая стоимость». Кадастровая оценка проводится, прежде всего, в целях определения величины налоговой базы для определения ставок земельного налога.

Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические  методы сбора, анализа и обработки  информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и  при индивидуальной оценке, отличия  в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах  контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь  требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и  имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых  сведений, а также их вид, что в  свою очередь обусловливает, какой  подход к оценке необходимо избрать.

В массовой оценке используются три  основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод  сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка  и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов  рассматриваются ниже.

Анализ наиболее эффективного использования проводится так же, как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже.

При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов  трех методов и принимает окончательное  решение. При массовой оценке ее заключительными  этапами является проверка модели и  контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам.

 

2. Этапы массовой оценки.

Процесс массовой оценки имеет  следующие основные этапы:

• постановка задачи
• предварительное обследование и анализ объекта
• сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования
• построение и калибровка модели
• тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

1. Постановка задачи при массовой оценке предполагает:

• идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;

• уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);
• согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);
• согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.

2. Предварительное обследование и анализ объекта:

• Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием)
• Составляется полное описание характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.)
• Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц)
• Проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих
• Предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта

Предварительный анализ и  описание объекта не ограничивается указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией  на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный  дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться  расположению объекта и насыщенностью  инфраструктуры земельного участка.

3. Анализ рынка

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих  влияние на формирование и динамику цен. Первый этап - качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние  ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

Второй этап - выделение  характеристик, по которым можно  собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.

4. Сбор данных

Сбор данных и его стратегия  сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества (для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка  и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.

5. Построение и калибровка модели

Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом  является математическая формула в  левой части которой располагается  рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой – выражение, включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке, это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации дохода).

6. Контроль качества и уточнение результатов оценки

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка, и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных  результатов оценки с экспертными  оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При  этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы “недоучитываемые”  или “переучитываемые” моделью, вносятся необходимые поправки.

Заключение.

Любая модель – это лишь упрощенное представление реального рынка, которое не претендует на стопроцентное соответствие рыночным ценам. Существует два основных источника погрешности оценки. Это – качество информации, которая может включать как нерыночные, так и не полностью описанные сделки (может быть утрачена или откинута часть важной информации). Поэтому модель, хорошо работающая на исходной базе данных, может давать выбросы при оценке реальных объектов. Второй источник ошибок – неверные предположения, заложенные в структуру модели. Подобные недостатки можно выявить при анализе коэффициентов отношений прогнозных значений к реальным ценам сделок из базы данных, но это возможно лишь при наличии объектов с такими параметрами в контрольной выборке.

Модели массовой оценки разрабатываются  для групп типичных объектов недвижимости с ограниченным количеством характеристик  объектов. Это условие массовой оценки предполагает схожесть объектов по всем прочим характеристикам как физическим (техническим), так и по условиям их местоположения в рамках проведенного зонирования территории города. Однако на практике может существовать много  объектов, стоимость которых в  значительной мере определяется не учтенными  в моделях факторами (физический, экономический и функциональный износ). Этими факторами предположительно могут являться такие физические характеристики, как уникальное качество строительства и планировочная  организация объекта, а также  особенности функционального назначения объектов, их локального местоположения и специфического окружения.

В течение последних нескольких лет массовая оценка начала распространяться в России. Первый опыт показал ее широкие возможности как вспомогательного инструмента для проведения экономических  реформ. В настоящее время основными  направлениями применения методов  массовой оценки недвижимого имущества  являются: