Ипотечное кредитование

Рассмотрим условный пример. Берем ипотечный кредит для покупки  однокомнатной квартиры на вторичном  рынке стоимостью 43500 долларов США  по ставке кредитования 11 % "годовых". Допустим, что в Сбербанке ипотека  оформлена на 15 лет. результаты простого расчета платежей долгосрочного  кредита физических лиц представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Результаты расчета платежей физических лиц по ипотечной ссуде  в Сбербанке

Сумма процентов, которая  будет уплачена за ипотечный кредит в течение 15 лет, составит 36086,38 долларов США. Это – 83 % от стоимости приобретенной  квартиры. Ежемесячная сумма платежа  в счет погашения ипотечного кредита  составит 241,67 доллар США (2900,04/12месяцев), а ежемесячная оплата процентов  будет из месяца в месяц снижаться. При расчете по данной методике, наибольшая сумма платежей приходится на первый год. Сумма средств, необходимых  для возврата Сбербанку ипотечного кредита и погашения процентов  в первый год по расчету составляет 7538,82 доллара США ( 2900,04 + 4638,78 ). В рублевом эквиваленте эта сумма составляет 207317,55 руб. (по курсу $ – 27,5), то есть в  месяц необходимо выплачивать в  среднем по 17276,46 руб. (207317,55/12). В данном примере не рассчитаны сопутствующие  оформлению ипотечного кредита услуги Сбербанка, услуги независимого оценщика рыночной стоимости недвижимости и  требуемых Сбербанком страховок  залога и жизни ссудополучателя. В итоге, ипотечный кредит будет стоить 13-15% "годовых". Если учитывать, что среднемесячные доходы средней семьи составляют 18-25 тыс. руб., то для большей части населения РФ ипотечный кредит является недоступным.

2.3. Актуальные  проблемы и перспективы развития  ипотечного кредитования в России  в условиях мирового финансового  кризиса

В последние годы ипотечное  кредитование в России развивалось  поистине стремительными темпами, количество игроков на рынке росло в геометрической прогрессии и казалось бы, что ничто  не сможет остановить этот рост, однако в недавнем времени ситуация начала меняться. Рост рынка заметно приостановился и некоторые аналитик даже прогнозируют в недалеком будущем отрицательную  динамику развития.

Причин несколько, самой  важной, пожалуй, является насыщение  рынка, практически все платежеспособное население уже имеет потребительские  кредиты и не может, или по каким-либо причинам не хочет брать новые. Не менее важной причиной является и  недобросовестность многих банков при  раскрытии эффективной процентной ставки по кредитам, т.е. в кредитном  договоре содержатся скрытые платежи, не указываемые банком во время рекламных  компаний и не раскрываемые сотрудниками банка при оформлении банковского  договора, в результате чего лицу, взявшему потребительский кредит, приходится выплачивать значительно большую  сумму чем ожидалось, что подрывает  доверие к конкретному банку  и системе потребительского кредитования в целом.

Однако не только граждане замедляют рост сегмента потребительского кредитования, во многом это зависит  и от самих банков, многие из которых  для увеличения объема потребительских  кредитов снижают требования при  выдаче кредита, что ведет к росту  так называемых "безнадежных кредитов", которые по мнению аналитиков являются реальной угрозой для банков. Потенциальный  кризис потребительского кредитования может принести ряду банков большие  финансовые проблемы и замедлить  рост всего сегмента. Поскольку в  России нет эффективной системы  взыскания долгов (независимые коллекторские  агентства слишком малы и не проходили  испытание кризисом), рост объема невозвратных кредитов может стать общей проблемой  банковской системы.

Мировой экономический кризис не мог не сказаться на объемах  ипотечного кредитования в России. Многие банки свернули свои ипотечные  программы, начался процесс пересмотра процентных ставок по кредитам в сторону  увеличения.

Все это напрямую влияет на доступность ипотеки, и как  следствие, на возможность людей  приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия. При этом уровень  доходов граждан, как потенциальных  заемщиков, так и уже переехавших  в новое жилье благодаря ипотечному кредитованию, начал снижаться. В  сложившихся непростых условиях актуальность приобрел вопрос реструктуризации ипотечных займов, помощи заемщикам, оказавшимся в трудной экономической  ситуации.

Экономический кризис и его  возможные последствия для банковского  сектора России, особенно в сфере  ипотечного кредитования, – это  одна из самых обсуждаемых на сегодня  тем в российской прессе.

В период кризиса большее  внимание уделяется качеству, то есть надежности заемщика.

Еще одним последствием кризиса  для простых заемщиком, безусловно, является рост процентных ставок по кредитам. Вызвано это общими рыночными  тенденциями – повышением стоимости  денег для самих кредитных  организаций. Рост процентной ставки отражает не только увеличение рисков на рынке  кредитования, но и ускорение инфляции.

Первостепенные и очевидные  для всех последствия экономического кризиса (рост инфляции и процентных ставок в банках) уже проявили себя в реальности ипотечного кредитования.

Анализ состояния вопроса  показывает, что из-за низких доходов  значительной части населения, а  также дороговизны заемных средств  благодаря высоким рискам (обусловленным  несовершенством правовой и нормативной  базы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейся  экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего, небольшие  ипотечные кредиты.

Российские банки впервые  за долгое время снизили долю ипотеки  в розничном кредитном портфеле. Такой вывод следует из официальной  статистики Банка России по итогам первого полугодия. Снижение доли ипотеки  является следствием ужесточения ипотечных  программ крупными игроками банковского  рынка и отказа целого ряда банков от выдачи ипотечных кредитов.

Согласно официальной  статистике Банка России о кредитовании физических лиц по состоянию на 1 июля 2008 года, общий объем предоставленных  физическим лицам кредитов в рублях и иностранной валюте составил 2,2 трлн руб. Из них ипотечных кредитов банки выдали на 339 млрд руб., что  составляет 15,1% от общего объема ссуд гражданам. По итогам первого квартала банки  выдали ипотечных кредитов на сумму 157 млрд руб.- 16,3% от общего объема выданных кредитов (957 млрд руб.). Таким образом, при росте выдачи ипотеки в  абсолютном выражении ее доля в общем  портфеле кредитов физическим лицам  снизилась. При этом сокращение доли ипотеки в розничном кредитном  портфеле Банк России зафиксировал впервые  с 2006 года. Ранее доля ипотеки лишь увеличивалась.

Статистика Банка России подтверждает, что российские банки  отреагировали на мировой ипотечный  кризис ужесточением условий кредитования. Приостанавливать ипотеку банки  начали еще в третьем и четвертом  квартале прошлого года. Так, один из лидеров  ипотечного рынка Москоммерцбанк прекратил  прием заявок с конца августа 2007 года. "Русский стандарт" в  сентябре приостановил ипотеку до октября, а потом и вовсе от нее отказался. Юниаструмбанк с октября приостановил программы долларовой ипотеки и  все программы на первичном рынке.

В результате динамика роста  доли ипотеки стала замедляться, однако негативной стала только сейчас.

Кроме того, именно в текущем  году многие банки повысили ставки по ипотечным кредитам и ужесточили требования к заемщикам. Например, Русский  ипотечный банк дважды с начала года повышал ставки в среднем на 1,5-2%, ВТБ 24 в апреле повысил стоимость  кредитов на 0,7%, Промсвязьбанк –  на 3%, Номос-банк -- на 1-1,5%. Продолжающийся кризис на мировых рынках привел к  дефициту ликвидности у тех банков, у которых в прошлом году она  была. Ситуацию с ипотечным кредитованием  усугубили также действия Банка  России и обстановка на смежных рынках, отмечают эксперты. Коммерческие банки  реагируют на повышение ставки рефинансирования ЦБ, добиваясь баланса стоимости  привлекаемых и кредитных средств.

В начале марта 2009 года в  первом чтении Госдума приняла законопроект, устанавливающий особенности ипотечного кредитования покупки нежилых помещений. Причины принятия закона понятны. В  условиях финансового кризиса надо помочь субъектам малого и среднего бизнеса, установив ясную и логичную процедуру выдачи кредитов, чтобы  у банков были не меньшие побуждения привлекать клиентов в этой сфере.

Напомним, сейчас недвижимое имущество может быть передано в  залог только в том случае, если у заинтересованного лица уже  зарегистрировано право собственности  на него. По мнению авторов законопроекта, отсутствие возможности одновременной  регистрации права собственности  и обременения в виде залога не гарантирует законных интересов  кредитных организаций. А ведь в  отношении ипотеки на приобретение жилых помещений такой порядок  предусмотрен. Депутаты хотят исправить  этот недостаток и распространить правила  о нахождении объектов недвижимости в залоге с момента государственной  регистрации права собственности  и на нежилые помещения.

Законопроект направлен  на устранение сложившейся сложной  процедуры привлечения чужих  денежных средств на покупку или  строительство недвижимости для  предпринимательских целей и  наложения обременений на такую  недвижимость. Одновременная регистрация  права собственности и залогового обременения, как она существует сегодня для ипотеки на жилые  дома и квартиры, – очень важный момент для разрешения споров между  контрагентами и для привлечения  заемных средств.

Банковское сообщество и  предприниматели встретили принятие законопроекта с воодушевлением, отмечая, что норма о том, что  залоговое обременение должно возникать  одновременно с получением права  собственности, напрашивалась давно. Сегодня несовершенство коммерческой ипотеки как инструмента кредитования приводит к тому, что банки неохотно работают с организациями (особенно малыми и средними), рассматривающими ипотеку как способ привлечения  денег для покупки офисов или  промышленных объектов, поэтому многие предприниматели отказываются от этой идеи с самого начала.

Таким образом, можно сказать, что перспективы развития ипотечного кредитования в России довольно неоднозначны, с одной стороны он является наиболее удобной формой кредитования населения  для приобретения товаров и услуг, однако в настоящий момент существуют достаточно весомые сдерживающие факторы, которые замедляют рост сегмента и даже могут вызвать общий  кризис банковской системы за счет роста невозвращенных кредитов.

Заключение

Ипотека – залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с целью получения  ипотечной ссуды, при котором  закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у  должника.

Экономическую сущность ипотеки  выражают следующие функции, которые  она выполняет в экономике: формирование и функционирование механизма привлечения  инвестиций в сферу материального  производства; стимулирование оборота  и перераспределение жилья; формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках.

Основными субъектами ипотеки  являются заемщик и кредитор. Заемщиком  могут выступать физические лица, заключившие соответствующий договор  с кредитной или некредитной  организациями. В свою очередь кредитором является банк или иная некредитная организация, предоставляющая заемщику ипотечный кредит. Кроме того, к субъектам ипотеки можно отнести страховые компании, оценщиков, продавцов жилья, риэлтерские фирмы и др.

Основными причинами, сдерживающими  развитие ипотеки в России, являются:

- недостаточность правового  обеспечения ипотеки, связанная  с медленной реализацией Федеральных  законов "Об ипотеке" и  "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним";

- неразвитость судебной  практики оперативного решения  вопросов об отчуждении имущества,  являющегося объектом залога, и  урегулирования финансовых интересов  заемщика и кредиторов по первой  и младшим закладным при продаже  заложенного имущества с аукционов;

- особенности политической, социально-экономической и финансовой  ситуации в России;

- неготовность и экономическая  незаинтересованность российских  банков в развитии ипотеки  прежде всего из-за нежелания  втягиваться в долгосрочное кредитование  и низкой доходности этой деятельности;

- научная и коммерческая  непроработанность сценариев и  стартовых шагов по развитию  ипотеки.

Мировой экономический кризис не мог не сказаться на объемах  ипотечного кредитования в России. Многие банки свернули свои ипотечные  программы, начался процесс пересмотра процентных ставок по кредитам в сторону  увеличения.

Все это напрямую влияет на доступность ипотеки, и как  следствие, на возможность людей  приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия. При этом уровень  доходов граждан, как потенциальных  заемщиков, так и уже переехавших  в новое жилье благодаря ипотечному кредитованию, начал снижаться. В  сложившихся непростых условиях актуальность приобрел вопрос реструктуризации ипотечных займов, помощи заемщикам, оказавшимся в трудной экономической  ситуации

Таким образом, по итогам курсовой работы можно сказать, что перспективы  развития ипотечного кредитования в  России довольно неоднозначны, с одной  стороны он является наиболее удобной  формой кредитования населения для  приобретения товаров и услуг, однако в настоящий момент существуют достаточно весомые сдерживающие факторы, которые  замедляют рост сегмента и даже могут  вызвать общий кризис банковской системы за счет роста невозвращенных кредитов.