Анализ и перспективы ипотечного кредитования в АК СБ РФ

Ипотечный кредит с участием кредитора в повышении стоимости  жилья (shared appreciation mortgage) (20.115).

В случае использования данного  типа кредита, кредитор предоставляет  более низкую, чем рыночная, процентную ставку в обмен на долю в возрастании  стоимости недвижимости либо долю в  текущем доходе, которая может  быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости  может быть рассчитано в момент продажи  жилья, либо, если недвижимость не продается, основывается на оценке в конце определенного  периода. Платежи кредитору могут  быть осуществлены либо единовременно, либо прибавлены к сумме долга. Такие  кредиты, как правило, предоставляются  в период высокой инфляции и только при росте цен на данный тип  недвижимости.

Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента.

Кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой имеет целью  более справедливое распределение  процентного риска, предоставляя возможность  кредиторам периодически изменять процентную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реагируя на изменение  рыночной конъюнктуры и ценовой  ситуации на рынке капиталов.

Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотечного кредитования с токи зрения схемы  осуществления платежей. Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматриваются в соответствии с  определенным индексом (процентом по казначейским векселям, депозитным сертификатам и т.д.).

Такой вид кредита –  лучший способ защитить кредитора от процентного риска. Для того, чтобы  заемщик не находился в состоянии  полной неопределенности относительно будущей процентной ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень ежегодной процентной ставки, а также максимум, выше которого процент по кредиту не может подниматься  в течение всего срока действия кредита.

Процентные ставки по кредитам могут изменяться в соответствии с тремя основными схемами:

а)  ставка по кредиту может быть равна выбранному индексу плюс определенный процент - 2-3% в зависимости от рыночных условий, характеристик предоставляемого кредита, а также стоимости обслуживания долга. Индекс меняется на протяжении срока действия займа, а спрэд остается неизменным.

б)  ставка по кредиту устанавливается на уровне индекса без прибавления спрэда.

в)  по кредиту устанавливается определенная процентная ставка, согласованная с заемщиком, которая меняется так: при изменении выбранного индекса ставка повышается (понижается) на величину этого изменения.

Условия займа чаще всего  предусматривают изменение суммы  ежемесячных платежей по мере изменения  процентной ставки. Однако, зачастую, платежи  заемщика могут оставаться на прежнем  уровне, тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку возникает  отрицательная амортизация долга, накопление задолженности.

С целью привлечения заемщиков  кредиторы устанавливают процентную ставку ниже, чем текущая стоимость  индекса плюс спрэд. Такие кредиты  называются «поддразнивающими».

Ипотечный кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой (variable-rate mortgage).

Особое распространение  данный вид кредита получил в  последние 10 лет, обычно такой кредит представляется на 30 лет. В Великобритании такого рода кредиты предоставляются  строительными обществами. В Канаде разработана модель краткосрочных  ипотечных кредитов на срок от 1 года до 5 лет, которая позволяет кредитору  изменять условия кредитного договора в срок его истечения, изменяя  процентную ставку. Такой обновленный  кредит называется канадским ролловером. Ролловерные кредиты предусматривают  также и срок 25-30 лет. По ним процент  и сумма платежей пересматривается периодически. Если заемщик не согласен с новыми условиями кредита, он может  рефинансировать заем у другого  кредитора.

В США Федеральной национальной ипотечной ассоциацией разработана  также модель двухшагового кредита (two-step mortgage).

Первоначальная процентная ставка устанавливается на 7 лет  и обычно на 1,2,3,4% ниже ставки по стандартным  кредитам с фиксированным процентом. По истечении 7 лет процент пересматривается.

Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой и постепенным  увеличением выплат.

При использовании этого  типа кредита процент по кредиту  меняется в соответствии с выбранным  индексом. При этом сумма платежей также может меняться при изменении  индекса. Кроме того, разница между текущей процентной ставкой по кредиту и индексом может прибавляться к основной сумме долга и накапливаться.

В ряде случаев колебания  суммы платежей приводят к увеличению срока заимствования в связи  с возрастанием накапливающейся  суммы задолженности. Поэтому ряд  кредитных договоров предусматривают  пересмотр суммы ежемесячных  платежей в случае, если сумма долга  превышает первоначальную на определенный процент.

Ипотечный кредит, регулируемый в соответствии с индексом цен (price-level adjustable mortgage). При использовании этой модели сумма долга увеличивается в соответствии с индексом цен. Сумма платежей остается постоянной в реальном выражении, однако изменяется в номинальном выражении. Первоначальная выплата незначительна, поскольку процентная ставка по кредиту не включает премию за инфляцию. На практике осуществление такой модели сложно.

Существует также гибридная  модель ипотечных кредитов с фиксированной  и регулируемой процентной ставкой (fixed/ adjustable rate mortgage hybrid).

Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная  процентная ставка на первые 5,7 или 10 лет, затем ставка начинает «плавать»  подобно проценту по обычному кредиту  с регулируемой процентной ставкой  в соответствии с определенными  условиями, установленными кредитным  договором.

Особые виды ипотечных  кредитов в зарубежной практике

Ипотечный кредит с участием в праве собственности других лиц (shared equity mortgage).

В этой модели две или  более стороны имеют долю участия  в праве собственности на недвижимость.

Кредитные линии, обеспеченные жильем (home equity revolving loans).

Распространенным методом  финансирования на протяжении уже многих лет является залог недвижимости, уже хотя бы раз заложенной, с  целью получения кредита, т.е так  называемая «вторая» закладная. Однако следует отличать другую, схожую с  ней процедуру финансирования на потребительские нужды – залог  жилья для обеспечения кредитной  линии, действующей в течение  длительного периода времени (в  отличие от «второй» закладной, которая  предполагает выплату определенной суммы единовременно). Такая кредитная  линия позволяет заемщику проявлять  определенную гибкость , финансируя различные  потребности. Процент выплачивается  только на кредит, который используется подобно счету по кредитной карточке. Процентная ставка обычно периодически пересматривается.

 

1.3 Особенности ипотечного  кредитования коммерческими банками  в РФ

В зависимости от объекта  кредитования, кредитной политики и  организационной структуры каждый коммерческий банк определяет свою технологию ипотечного кредитования. При многовариантности  различных элементов организации  процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих  пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение  заявки на кредит и собеседование  с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о  выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного  договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита  и контроль за исполнением  кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить  ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки  зрения минимизации рисков, связанных  с кредитованием. Уже на первом этапе  процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный  работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные  с выдачей кредита, то просьба  о его выдаче отклоняется, при  этом необходимо аргументировано объяснить  причины, по которым кредит не может  быть предоставлен. Если же кредитный  работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего  рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается  в том, чтобы оценить потенциальную  возможность заемщика ввергнуть  кредит и оценить степень его  обеспечения. На этом этапе участвуют  специалисты банка или фирмы  по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в  качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая  площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов  и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и  др.; необходимость ремонта или  модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость  предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный  участок или летний дом, а также  движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и  предварительные сроки погашения  кредита. В этих целях рассматриваются  следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного  вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход  в идее арендной платы и др., а  также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые  выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга  оформляются в виде справки или  заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный  комитет рассматривает материалы  полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение  о выдаче ссуды или об отказе в  ее представлении. При положительном  решении кредитного комитета соответствующий  работник составляет для клиента  примерную смету расходов, связанных  с оформление ипотечного кредита. В  смете могут быть предусмотрены  следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию  договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе  банк заключает с заемщиком кредитный  договор. При заключении договора стороны  руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и  на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму  и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких  разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности  сторон:

- сумма кредита и размер  банковского процента;

- порядок и сроки выдачи  кредита;

- порядок и сроки погашения  процента;

- описание и цена обеспечения,  предусматриваемые в отдельном  договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых  стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением  кредитного договора заключается договор  залога и оформляется закладная, а также заключается договор  страхования в пользу банка. Без  этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое  включает:

- выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном  договоре;

- контроль за целевым  использованием кредита в период  строительства или реконструкции  объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью  и состоянием залога, принятого  в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными,  в соответствии с ранее согласованными  при заключении договора, сроками  возврата кредита и начисленных  процентов.

При нарушении сроков погашения  кредита и уплаты процентов банки  в отдельных случаях предоставляют  отсрочки для выполнения заемщиком  своих обязательств с начислением  за период пользования отсроченной  ссуды более высокого процента. При  нарушении повторных сроков погашения  кредита ссуда перечисляется  на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога (14.377).

На сегодняшний день крупнейшими  банками, работающими с ипотечными кредитами разработано множество  ипотечных программ, рассчитанных на различные слои общества, с отличающимися  друг от друга условиями и т.д. .

Основным критерием использования  кредитных средств является эффективность  их использования, что выражается в  понятии «финансового левереджа».