Как открыть мини-отель

Как открыть мини-отель.

 Развитие туристического  бизнеса содействовало развитию  гостиничного бизнеса. В последнее  время гостиничный бизнес начал  привлекать к себе внимание  крупных корпораций, различных объединений,  а также небольших компаний  и частных предпринимателей. При  анализе развития гостиничного  бизнеса оказалось, что самой  большей популярностью пользуются  так называемые мини-отели, а  не большие гостиничные комплексы.  В связи с этим многие владельцы  домов, коттеджей, различных зданий  начинают всерьез рассматривать  идею превращения своей недвижимости в мини-отели.

Маркетинговая стратегия. Критериев, которые бы определяли статус мини-отелей, практически не существует. Так в  Европе мини-отель может иметь  до50 номеров, а в США этот показатель может достигать числа 150. В России такие отели насчитывают от 5 до 50 номеров. Обычно такие отели располагаются  в отдельно стоящих зданиях. Но в  последнее время стали практиковать размещение таких отелей в общежитиях, где в их здании выделяется отдельный  этаж для гостей. Также начал входит в практику метод «гостиница в  гостинице». В этом случае в большом  здании гостиницы выделяется отдельный  этаж, который сдается в аренду. Расположенный на этом этаже отель  будет иметь другое название, другой обслуживающий персонал, другие интерьеры  номеров, в отличие от основного  отеля. Примером могут служить такие  города России как Сочи и Санк-Петербург, где такие «гостиницы» пользуются популярностью. В этих городах можно встретить мини-отели, которые насчитывают от 20 до 30 номеров. Есть и такие отели, которые имеют в своем распоряжении 3-5 номеров. Но практика показывает, что надежным и эффективным будет отель, который будет насчитывать не менее 50-ти номеров.

 Но если вы собрались  открывать отель, то вы должны  четко понять, для какой цели  она будет служить. Чтобы определить  размер отеля необходимо исходит  из следующих факторов:

1. Существующая ситуация  на рынке услуг по спросу и предложению.

2. Технические требования, конструктивные и строительные  особенности, размер капитальных  затрат. Все это необходимо учесть  при строительстве, ремонте или  реконструкции объекта недвижимости.

3. Удобство управления  и экономичность в последующей эксплуатации объекта.

 После того, как проведен  всесторонний анализ маркетингового  исследования и определены перспективы  развития, инвестору необходимо  выполнить следующий шаг –  определить тип продукта, который  лучше всего будет отвечать  требованиям рынка, и наиболее  удачно будет вписываться в конкретный участок.

 Нынешнее развитие  гостиничного бизнеса в России, согласно наблюдений специалистов, показало, что оно идет своим, несколько странным путем. В умах инвесторов сначала появляется мысль – «А почему бы нам не поострить отель?». После принятого решения появляются интерпретации на тему – «Мой отель будет необычайным и уникальным». В результате таких действий рождается ни на что непохожий продукт, который не поддается никакой классификации. Отсюда можно сделать вывод, что из-за неправильной построенной схемы реализации проекта и непрофессионального создания проектов, возникают отели, которые в будущем будут работать по принципу « инвестор работает на отель», а это в бизнесе недопустимо и ведет к уничтожению бизнеса.

 Поэтому, чтобы построить  гостиничный объект необходимо  провести всесторонний маркетинговый  анализ, на основе которого можно  будет принять правильное решение  о построении гостиничного комплекса. 

 На отечественном рынке  в последнее время появились  отели типа мини-бутик-отель, которые  оказывают услуги класса люкс. В первую очередь это вызвано  тем, что владельцам небольших  отелей приходиться максимизировать  цену продаж, и в свою очередь,  показывать свой отель как  эксклюзивный.

Бутик-отели. Такие отели представляют собою фешенебельные гостиницы, которые предлагают своим клиентам особый формат обслуживания и размещения. В большинстве случаев они находятся в исторических зданиях и располагают небольшим количеством номеров. Клиентами таких отелей являются состоятельные люди, которые предпочитают особую интимную атмосферу. Эксклюзивные интерьеры, номера самого высокого класса, минимум общественных зон, уютные элитные рестораны и индивидуальное обслуживание клиентов является отличительной чертой бутик-отелей.

 Но среди специалистов  гостиничного бизнеса «Отель  Технология» существует мнение, что для России будет подходить  больше всего другая модель. Такая  модель представляет туристам  комнату площадью 10 кв.м., где имеется самое необходимое – постель, шкаф для одежды, санузел. Такие вещи как телевизор и даже ежедневная уборка необходимо заказывать в службе приема за дополнительную плату. К примеру, цена аналогичного номера в Лондоне составляет 25 фунтов стерлингов за ночь, что для столицы Англии очень дешево. Как раз такого типа отелей в России недостает. Такой формат гостиниц будет перспективным для размещения большой группы туристов, основное количество которых будут составлять студенты и молодежь. Именно такой категории туристов недостает доступных номеров.

Разрешительные документы. Немаловажным фактом является то, что  лицензирование гостиничного бизнеса  в России отменено. Но если при гостинице  есть бар или ресторан, то им будет  необходимо иметь лицензию на торговлю алкогольными напитками. Сертификация различных гостиничных услуг  для присвоения гостинице класса является добровольной.

Начальные вложения. Ели  инвестор начинает строительство с  «нуля», то строительство и оснащение  мини-отеля среднего класса на 50 номеров  в Санкт-Петербурге или Москве обойдется  инвесторам в сумму примерно в 5-ть миллионов долларов США. Гостиница  в Астрахани, для примера, с таким  же количеством номеров обойдется  значительно дешевле. На оформление необходимой документации уходит примерно один год, на строительство объекта  уйдет столько же. Хотя реальные сроки в большинстве случаев  бывают больше. Вложенные средства вернутся не ранее шести лет, а  если вы брали банковский кредит, то этот срок возрастает до 7-8 лет.

 В средней полосе  России финансовые вложения будут  несколько меньше. На строительство  небольшой гостиницы среднего  класса на 20-ть номеров необходимо  вложить порядка 400- 500 тысяч долларов. Затраты окупаются на протяжении 4-5 лет. И если сравнивать крупные  гостиницы с мини-отелями, то  они выглядят в сфере инвестиций  более привлекательными, так как  у мини-отелей сроки окупаемости значительно меньше.

Юридическое оформление. Каких-то особых документов для юридического оформления ввода в эксплуатацию гостиницы не требуется. Главным  является то, чтобы у вас были правильно оформленные документы, которые будут подтверждать ваши права собственности на здание гостиницы. Необходимо также иметь согласованные  решения с действующими инстанциями, в первую очередь, с санэпиднадзором.

 Если же ваш мини-отель  будет находиться в жилом здании, то в данном случае необходимо  иметь ряд разрешительных документов. Необходимо чтобы были учтены  все действующие строительные, санитарные, противопожарные правила. Согласно  статье 288 ГК РФ п.3 размещение  владельцем жилого помещения  разных учреждений, предприятий  и организаций возможно только  после перевода такого помещения  в разряд нежилых. Здесь вам  без услуг опытного юриста  не обойтись. Так как для перевода  жилого здания в нежилое потребуются дополнительные согласования с местными органами управления.

 В том случае, если  ваша гостиница будет оказывать  дополнительные услуги, то вашим  клиентам не очень важно, есть  ли у вас сертификаты на  используемую продукцию, которая  используется для его обслуживания, но такие документы у вас  всегда должны быть в наличии.  Такие документы вправе потребовать  ваши посетители, а также различные  инспектирующие службы. Следует  также помнить о том, что  ваше предприятие должно иметь  контрольно-кассовые аппараты, а  чеки при расчете с клиентами  должны выдаваться в обязательном порядке.

Налогообложение. В действующем  законодательстве РФ каких-то особых льгот  для отелей нет, а действуют общие  правила, которые распространяются как на отель на 20 номеров, так  и на 200. Владелец мини-отеля имеет  только возможность перейти на упрощенную систему ведения бухгалтерского учета и отчетности как малое предприятие.

Текущие затраты. Такие затраты  принято считать операционными  расходами. В эту статью расходов будут входить:

1. Расходы на оплату  коммунальных платежей и содержание  обслуживающего персонала.

2. Затраты на создание  необходимого запаса продуктов  и напитков, если при отеле  есть бар или ресторан, а также  другие расходные материалы, которые  используют вспомогательные службы. Следует помнить то обстоятельство, что такие запасы являются  самыми «замороженными» денежными  средствами, которых в некоторых  случаях может не хватить на  оплату других расходов. В связи  с этим за позицией «складской  запас» следует тщательно следить.  Кроме того, следует вести внутренний  учет этого запаса, чтобы знать, на что идут денежные средства.

3. Затраты на поддержание  номерного фонда. За время эксплуатации  номерной фонд постоянно приходит  в негодность. Изнашивается оборудование  и мебель, ковровые покрытия, текстиль, постельные принадлежности, внутренние  стены и потолки также ветшают.  Поэтому, чтобы поддерживать на  должном уровне предоставляемые  услуги, для повышения имиджа  отеля необходимо постоянно освежать  и обновлять номерной фонд. Для  этого необходимо делать постоянные  отчисления в созданный резервный фонд.

Необходимый персонал. Если рассмотреть мини-отель на 10-15 номеров, то для нормальной работы объекта  потребуется:

- управляющий,

- охранник,

- администратор, который  выполняет всю работу по размещению  клиентов, осуществляет бронирование  и продажу номеров, отвечает  на телефонные звонки, проводит  расчеты с клиентами,

- горничная. В ее обязанности  входит уборка номеров, а также  других вспомогательных помещений,

- техник-ремонтник, который  поддерживает в исправном состоянии  и осуществляет текущий ремонт  всех систем жизнеобеспечения отеля.

 Если познакомиться  с опытом европейских стран,  то подобные отели содержатся  на труде хозяев заведения.  Они выполняют роль управляющего, администратора, горничной, техника-ремонтника, посыльного. В большинстве случаев такой бизнес является семейным, и он передается из поколения в поколение. Владельцы гордятся своим бизнесом и дорожат им.

Прибыль. Это показатель, ради котрого трудяться все предприниматели. Если вы сумеете правильно организовать текущую работу своего отеля, то до уплаты налогов вы сможете получить до 40% прибыли.

 Но, кроме того, существует  ряд типичных ошибок, о которых  следует всегда помнить:

1. Организация мини-бутик-отеля  в местах, где часто отдыхают  молодежные туристические групп,  а также семейных пары с  детьми.

2. Неправильная оценка  ситуации на рынке туристических  услуг и своих инвестиционных  возможностей, а также попытка  вести слишком экономно предприятие,  срок окупаемости которого составляет не менее 20-ти лет.

3. Экономия на услугах  архитектора в стадии проектирования. Ведь из-за неправильного размещения  номеров и неправильной планировки  подсобных помещений, часть номеров  может простаивать. Нельзя допустить,  чтобы клиенты чувствовали запахи  кухни или созерцали на тележки с грязным бельем возле лифта.

4. Экономия на услугах  профессионального дизайнера, который  имеет опыт в проектировании  гостиничных помещений и номеров.  Если не учесть этого фактора, то зачастую можно столкнуться со многими трудностями, которые впоследствии могут привести к непоправимым последствиям.

5. Экономия на безопасности  клиентов отеля и обслуживающего  персонала. Это будет относиться  как к отелю на 500 номеров, так и на 5 номеров.

6. Привлечение необученного  и неквалифицированного персонала.  Наличие профессионального персонала  застрахует владельца отеля от  возможных рискованных ситуаций, в первые годы эксплуатации. Неправильно  поставленная работа с посетителями  может сразу испортить репутацию  отеля на все оставшиеся время. 

 Гостиничный бизнес  довольно прибыльное дело, и если  вы намерились начать работать  в этой отрасли, то вам необходимо  изучить все тонкости этого  дела, ситуацию на рынке туристических  услуг, а также постоянно совершенствовать  свое мастерство в этой отрасли.