Определение стоимости систем и объектов сервиса сравнительным подходом

4. Происходит  постоянное «устаревание» индексов цен. Эта проблема связана с тем, что индексы отражают общую ценовую динамику, а она зависит от многих причин (здесь и общие социально-экономические изменения в стране, и положение дел в данной либо смежной отрасли народного хозяйства, и изменение цен на сырье, энергию, труд и т. п.). Особенно на «устаревание» индексов цен влияет технический прогресс. Дело в том, что машины, оборудование, транспортные средства, которые выпущены сегодня или несколько лет назад, очень отличаются по своим техническим характеристикам (даже если это одна и та же марка изделия). Ранее уже отмечалось, что в основе рыночного подхода лежит принцип сопоставления, то есть сравниваются оцениваемый и аналогичный объекты. Этот подход реализуется в методе прямого сравнения продаж. Технология использования этого метода такова:

- во-первых, подбирается 3-5 объектов-аналогов, сравниваются их технико-экономические параметры и фиксируются различия;

- во-вторых, зафиксированные различия оцениваются в стоимостном выражении и вносятся в цену продажи аналога;

- в-третьих, определяется восстановительная стоимость технического устройства или группы объектов по формуле:

 

               (5.13)

 

где

 

Цан – цена объекта-аналога на момент продажи;

Км.о. – коэффициент  приведения цены аналога к моменту оценки. Этот коэффициент показывает, во сколько раз изменились цены на подобные технические устройства с момента продажи до момента оценки аналога. Другими словами, это отношение индексов цен на момент оценки и на момент действия цены для рассматриваемой группы оборудования;

Киз. ан – коэффициент  физического износа аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки объекта;

К1, К2, К3, …. Кi –  корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях  технических параметров у оцениваемого объекта и у объекта-аналога.

Рассчитать  эти коэффициенты можно по формуле:

 

       (5.14)

 

где

 

Х i Х i ан – значения i -го параметра у оцениваемого объекта  и у аналога;

n – показатель  степени, который характеризует  силу связи цены объекта от i -го технического параметра. Эту характеристику получают в результате экономического анализа и построения экономико-математических корреляционных моделей зависимости цены (затрат, себестоимости) от технических параметров станков, оборудования и т. д. Оценщик может либо сам выполнить корреляционный анализ, либо получить сведения о корреляционных моделях из соответствующих справочников.

Кком. – коэффициент  различия коммерческой привлекательности  объектов. Этот показатель рассчитывают с помощью бальной системы, используя формулу:

 

         (5.15)

 

где

Vi – коэффициент весомости i-го свойства;

Wi, Wiа – оценка i -го свойства, выраженная в баллах у объекта оценки и у аналога;

n – коэффициент  «торможения цены» для фактора коммерческой привлекательности;

n – 0.9-1.0 (для товаров массового потребления);

n – 0.5-0.8 (для  объектов производственно-технического назначения)

Ц доп – цена дополнительных устройств, наличием которых  отличаются сравниваемые объекты (эта цена берется на момент оценки);

Ц тов.зн.– цена товарного знака.

При подборе  аналога предпочтение отдается тем  объектам, которые также как и  оцениваемый объект выпущены тем  же изготовителем и в той же стране, имеют то же функциональное назначение и квалификационное подобие, а также имеют хотя бы частичное технологическое сходство.

Процедура сравнения  осуществляется в два этапа: во-первых, находятся (подбираются) объекты-аналоги  и, во-вторых, вносятся корректировки (поправки) в цену аналога. В свою очередь  корректировки (поправки) бывают двух видов: коэффициентные (относительные), которые вносятся в цену аналога путем умножения, и поправочные (абсолютные), которые вносятся в цену аналога путем прибавления либо вычитания. Таким образом, стоимость технического устройства (V) определяется по формуле:

 

        (5.16)

 

Vаналога   – стоимость оцениваемого объекта (машины или оборудования);

К1 К2 К3…Кn –  корректирующие коэффициенты, которые  учитывают отличие в значениях  параметров оцениваемого объекта и аналога;

Vдоп – цена  дополнительных устройств, наличием  которых отличается оцениваемый объект от аналога.

Целесообразна следующая очередность внесения поправок: вначале вносятся поправки на техническую сопоставимость, а  затем вносятся поправки к ценам на различия в условиях продажи.

Поправки на техническую сопоставимость. Здесь различают поправки на типоразмер сравниваемых объектов (мощность, грузоподъемность, производительность и т. п.), их комплектацию (наличие дополнительных приспособлений и устройств), возраст и качество исполнения изделия, степень физического и функционального износа, месторасположение объекта при продаже (на месте его использования, на складе дилера и т. п.).

Рассмотрим  наиболее часто встречающиеся поправки на техническую сопоставимость и подходы к их определению.

1. Объект оценки  и аналог отличаются по мощности и по производительности.

В этом случае для  определения поправки используется группа объектов-аналогов, у которых  рассчитываются соотношения между  ценами (затратами на изготовление) и техническими параметрами сравниваемых объектов-аналогов, то есть используется формула:

 

    (5.17)

 

Р1 и Р2 – цены сопоставимых объектов (затраты);

N1 и N2 – мощность, производительность, иной технический параметр сопоставимых объектов;

n – показатель  степени или коэффициент «торможения  цены», который зависит от конкретного вида технического устройства.

Зная цены сопоставимых объектов (Р1 и Р2) и их технические  параметры (N1 и N2), легко рассчитать, используя формулу (1), коэффициент  «торможения цены».

 

                   (5.18)

или

 

     (5.19)

 

Естественно, достоверность расчета повышается, если имеется 3-5 объектов-аналогов.

Практикующие  оценщики широко используют возможности  формулы (1) из-за ее простоты и достаточно высокой надежности. Хотя следует  иметь в виду, что зависимость  между ценами и техническими параметрами в действительности имеет более сложный характер, чем это представлено в формуле. Чем больше аналогов, тем больше количество значений n. Из многочисленных значений n (если много аналогов) рассчитывается среднеарифметическое либо средневзвешенное значение n. Выбранное оценщиком значение n используется для расчета корректирующих коэффициентов

К1, К2, К3 …… Кi с  помощью формулы:

 

 (5.20)

 

n – коэффициент  «торможения цены», характеризует  силу связи цены объекта от i-го параметра. Чем больше значение n, тем больше крутизна зависимости цены от технического параметра. В частном случае при значении n = 1 получаем пропорциональную связь:

На основе большого статистического материала и  специальных исследований ученые и  специалисты в области ценообразования разработали для ряда изделий машиностроения, так называемые, таблицы «торможения цены», данные которых показывают взаимозависимость показателя степени n от диапазона мощностей технических устройств, применяемых при их изготовлении материалов, размеров обрабатываемых изделий, частоты вращения используемых двигателей и т. д. [4].

Другим важным техническим фактором, влияющим на величину коэффициента «торможения  цены», является так называемая «частота вращения.

 Современные  средства труда, как правило,  выполняют значительно больше функций или производят более качественную продукцию, отвечают повышенным эстетическим требованиям и т. д. Все это приводит к необходимости увеличивать затраты на их изготовление, а значит, и к увеличению рыночной стоимости, то есть на стоимость оказывают влияние уже не один-два технических параметра, а гораздо больше.

Выбор технических  характеристик, которые в наибольшей степени влияют на цену изделия, как  правило, решается экспертным путем. Обычно их число не должно превышать количества экспертов-оценщиков, поскольку, как показывает практика, большое количество выбранных параметров не увеличивает точность анализа (чаще всего используется от трех до семи параметров). Технические характеристики, которые используются в математической модели, должны быть независимы друг от друга, хотя на практике это очень сложно осуществить, так как все агрегаты в изделии функционально взаимозависимы. Если же технические параметры сильно зависят друг от друга, то желательно их исключить вовсе.

Для построения параметрических моделей цен наиболее широко используется метод корреляционно-регрессионного анализа.[5] Суть его заключается в следующем: по группе объектов-аналогов устанавливается форма связи между стоимостным показателем (например, ценой, себестоимостью и т. д.) и техническим параметром объекта (например, мощностью, весом, объемом и т. д.), (Рис. 5.2–5.3) Полученные точки наносятся на график:

 

Затем оценщик  по своему усмотрению подбирает тип  кривой (прямой) линии на графике  и далее с помощью математической функции определяет плавную линию регрессии (в частном случае регрессия может быть и прямой линией).

Линия регрессии  показывает общую тенденцию исследуемой  зависимости и сглаживает случайные  выбросы от влияния побочных факторов.

В крупных фирмах этот метод позволяет определять ожидаемые затраты на производство новых изделий уже на стадии конструкторских разработок. Для этих целей используются зависимости затрат на производство от планируемых технических параметров объекта. Особенно это важно при производстве сложного дорогостоящего оборудования (судов, самолетов, крупных энергетических устройств и т. п.). Корреляционно-регрессионный анализ используется многими фирмами для обработки информации о ценах и параметрах изделий (машин и оборудования) с целью определить конкурентоспособность собственной продукции, для установления среднего рыночного уровня цен и т. д. Методика построения экономических моделей, в том числе моделей цен хорошо известна (в статистике), но конкретные данные, которые получены с помощью этих моделей являются коммерческой тайной.

Поскольку в  практической работе оценщик сталкивается с необходимостью накопления и обработки  информации о разных видах машин  и оборудования, их классификации, потребительских  свойствах и показателях качества, о нормативных сроках службы и физическом состоянии техники, о рыночных ценах и индексах цен по отраслям и группам изделий, о курсах валют, нормах амортизации и т.д., то в этой ситуации без применения электронно-вычислительной техники невозможно на современном уровне квалифицированно решать проблему стоимостной оценки средств труда. В настоящее время с помощью компьютерных технологий производится поиск изделий-аналогов, оценка конкретных объектов, разработка математических моделей, которые устанавливают функциональную связь между ценами изделий и их техническими параметрами. Все программные средства можно разделить на три группы:

 – справочные системы (базы данных);

 – инструментальные  системы, то есть методики оценки, которые не требуют от оценщика самостоятельного заполнения их компонентов всей необходимой информацией;

 – полностью  автоматизированные системы на  базе методик, которые для определения  стоимости объекта требуют только  ввести сведения о самом объекте оценки.

Таков в общих  чертах инструментарий, позволяющий при стоимостной оценке сравниваемых средств труда использовать поправки на их техническую сопоставимость.

Второй вид  поправок касается различий в условиях продажи. Главная цель этих поправок заключается в том, чтобы привести цены всех найденных аналогов к единым коммерческим условиям проведенных продаж. К числу наиболее важных и распространенных поправок этого вида относятся поправки на уторгование, на сроки поставки и дату продажи, на серийность поставок и условия платежа.

Поправки на уторгование – это, в основном, скидки с первоначальной (завышенной) цены изделия. Размер скидки зависит от величины покрытия коммерческих и валютных рисков, издержек производства и сбыта в период создания изделия, возможных ошибок при изготовлении и реализации объекта оценки. В каждом конкретном случае определение величины скидки на уторгование требует тщательного анализа многих факторов. Поправки на сроки поставки зависят от динамики изменения заработной платы за период изготовления изделия, динамики цен на материалы за это время, от длительности производственного цикла, темпов инфляции и т. д. Величина поправок на дату продажи зависит от инфляции и изменений ситуации на рынке. Они определяются с помощью трендов и индексов, но с учетом влияющих на изменение цены факторов. В любом случае оценщик стремится к тому, чтобы даты продажи и момент оценки были близки друг к другу. Поправки к цене на серийно выпускаемые изделия учитывают снижение доли затрат на проектирование и оснастку, приходящуюся на единицу продукции. Эти поправки, например, для машиностроительной продукции, специалисты предлагают определять по формуле