Автор работы: Пользователь скрыл имя, 22 Декабря 2010 в 14:51, реферат
Данная работа посвящена определению понятия рыночной стоимости и принципов оценки недвижимости, которые неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись с данными понятиями, которые являются основой оценочной деятельности, можно понять и всю систему функционирования рынка недвижимости, сложившегося в том или ином виде в России в настоящий момент.
Введение…………………………………………………………………………...3
1. Понятие рыночной стоимости…………………………………………….4
2. Развитие оценочной деятельности в России……………………………10
Заключение……………………………………………………………………….17
Список литературы………………………………………………………………18
Постановка картографии на государственную базу сразу дала свои результаты. Обобщив работу геодезистов, которые представили в Академию Наук 360 карт, секретарь Сената Иван Кириллов издал «Атлас Российской Империи» в трех томах, сожержащий 309 карт, покрывающих территорию от островов Эзель и Даго до Камчатки. С этого момента постоянное уточнение и переиздание новых карт для различных целей стало постоянным делом Академии Наук и географического департамента Сената.
По указу императора ПавлаI в 1796 г. было создано Депо карт, которое в 1812 г. перешло в военное ведомство и получило название «Военно-топографическое депо». Начиная с 1826 г. под руководством Генерального Штаба начались работы по триангуляционной съемке территории России, которые были завершены к 1834 г. К концу XIX века военно-топографические карты в трехверстном масштабе имелись почти для всех губерний (кроме крайних северных и восточных).
Вместе с триангуляционной съемкой и составлением топографических документов в России существовала и другая система измерения территории.
На основании указа 1765 г. производилось межевание, имевшее две формы: генеральную и специальную. Под генеральным межеванием подразумевалось обязательное рамежевывание всех владений какой-либо области на дачи генерального межевания. При этой дачей генерального межевания называлась территория вокруг данного селения, исторически используемая его жителями. Генеральная межа обозначалась канавами, просеками, курганами и знаменитыми межевыми столбами с надписями: «Будь каждый при своем». Все, что находилось внутри генеральной межи, считалось собственностью всех жителей данного селения. Специальное межевание подразумевало разделение генеральной дачи на отдельные участки и владения. Результаты межевания, которое продолжалось в течение 1765 – 1855 гг., записывались в поземельных книгах.
Особенность межевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы, заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как налогов на имущество в то время не было. Но именно это межевание впоследствии позволило разделить территории по формам землевладения (в частности: землевладение сельских общин, частные поместья, земли, принадлежащие казий, церковные земли и т.д.)
Возникновение оценки как элемента системы налогообложения (период 1861-1893 гг.)
С отменой крепостного права в 1861 г. потребовалось изменить и систему налогообложения. Личная подушная подать, характерная для крепостного права, решать проблемы местного бюджета в условиях становления системы самоуправления уже не могла.
Изданное в 1864 г. «Положение о земских учреждения» предусматривало изменение базы и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на права торговли». Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ».
Необходимость определения базы налогообложения для недвижимого имущества стала поводом к организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления. Отсюда особая актуальность создания нового управления статистики для оценочных нужд – провинциальной оценочной статистики.
Городские и земские управы с самого начала своего существования вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев.
С увеличением объемов работ в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе и выполнявшие оценочные работы.
В 70-80-х гг. XIX в. начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях. Однако специально для целей оценки работы проводились только Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниями.
Более чем 30-летний опыт русских ученых позволил сформулировать четкие нормативные инструкции для выполнения практической оценки и заложил основы методологии, которая впоследствии дополнялась и корректировалась.
Основные концепции оценочной статистики как науки, призванной обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в следующем виде:
В рамках основных концессий были разработаны и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие вырабатывать соответствующие методики3.
К
исходу второго тысячелетия
В
1996—1998 гг. перераспределение
В недавнем прошлом (да и в настоящее время тоже) в частном и смешанном секторах при переделе собственности широко использовались различные полулегальные приемы: в акционерных обществах мешали проводить аудит; акционеров дезинформировали о сроках и повестке общего собрания; обладатели мелких пакетов дискриминировались при выплате дивидендов, при переходе на единую акцию. Последний прием часто применялся для «разбавления» долей нежелательных акционеров и управленцев, для перераспределения подписного капитала.
В названных целях практиковалось дробление акций, выпуск конвертируемых облигаций, размешавшихся среди «своих». Чтобы нейтрализовать внешнего инвестора, имеющего свыше 25% голосующих акций и, соответственно, его право вето на дополнительный выпуск бумаг, устанавливались специальные цены, а активы перераспределялись между дочерними и материнскими структурами АО, принося в жертву интересы мелких пайщиков.
Банки и другие финансовые институты использовали одни и те же сценарии приобретения собственности, целенаправленно скупая пакеты ценных бумаг напрямую у работников - держателей акций либо на биржевом и внебиржевом рынках у кредитных организаций, брокеров, инвестиционных и паевых фондов. Выкупая акции по льготным ценам, они получали в траст государственные пакеты у федеральных и региональных органов власти в результате закулисного сговора. В официальные и неофициальные финансово-промышленные группы или по доброй воле, или насильственно втягивались доходные предприятия.
Все это привело к усилению «регионализации» перераспределения собственности, формированию региональных холдинговых структур под эгидой местных властей. Однако наиболее сильные позиции в схватке за собственность сохраняют за собой естественные монополии (Газпром, РАО ЕЭС и пр.), экспортные корпорации, развитие которых значительно стимулировала высокая ценовая конъюнктура на мировых рынках в 1999—2001 гг., и импортозамещающие производства, выигравшие от девальвации и инфляции.
В 1999 г. для передела собственности широко использовался долговой механизм. Государство инициировало обмен задолженности банков и компаний на корпоративные облигации, доли в акционерном капитале с санкции общего собрания акционеров.
В настоящее время ускоренное либо преднамеренное банкротство, в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О мерах по повышению эффективности применения процедур банкротства» от 22 мая 1998 г., все чаще используется для захвата собственности и установления контроля. По информации Федеральной службы по делам о несостоятельности, такие случаи исчисляются десятками. В результате происходит либо полное поглощение банкрота либо его расчленение на две структуры: новую и старую. Новая структура имеет чистый баланс и доходные активы, а старая структура сохраняет плохие и безнадежные долги.
Несовершенство законодательства, судебной системы и института судебных приставов сдерживает оценщиков от широкого применения ареста и продажи имущества должников с торгов, препятствует перераспределению собственности. Более того, государство как элемент «институциональной структуры» в значительной мере остается пассивным наблюдателем, чаше дестабилизирует существующую структуру прав собственности, вместо создания предпосылок для ее стабилизации с точки зрения права.
Многообразие
форм собственности, возрождение частной
собственности позволяет
Таковы
основные аспекты оценочной деятельности
в условиях изменения форм собственности.
Заключение
В данной работе я посотралась отразить основные понятия, связанные с оценочной деятельностью в России. А именно: процесс ее становления, понятие рыночной стоимости и принципы оценки объектов недвижимости, а также правовые основы оценочной деятельности.
В результате проделанной работы можно сказать, что проблемы оценки недвижимости, существующие в России, - это издержки становления рынка оценки.
Отечественный рынок недвижимости можно назвать собственно рынком с большой натяжкой, поскольку в России ныне существует не рынок объектов недвижимости как таковых, а рынок отдельных элементов объекта недвижимости – квартир, офисов, складских помещений и т.д., вплоть до комнат.
Федеральный
закон «Об оценочной