Страхование в сфере недвижимости

Предлагаемые страховые программы

Страховые программы делятся на несколько типов: одни универсальны, другие избирательны и покрывают отдельные риски. В последнее время на рынке наметилась тенденция к универсализации продуктов многие страховщики внедрили у себя так называемые "коробочные" программы. Они могут включать в себя стандартный набор рисков, обычно их три - огонь, залив и взрыв бытового газа. Но дополнительно можно застраховаться и от любых других опасностей (отключения или аварии инженерных сетей и коммуникаций, противоправных действий третьих лиц и др.). Эти продукты отличает дешевизна: премия составляет от $30, быстрота оформления - около получаса. Дело в том, что "коробочные" программы не требуют выезда эксперта на дом, компании обычно довольствуются "свежими" фотографиями квартиры. В типовой полис нужно будет только вписать ФИО, адрес и стоимость квартиры, а пакет рисков прописан заранееОдно из последних новшеств - страхование от террористических действий. Такие программы комплексного страхования, как правило, предполагают определенный лимит ответственности - до 80-100 тысяч долларов. Размер страховой премии зависит от выбранного лимита ответственности и может колебаться в пределах от 50 до 200 долларов. При таком страховании проведение осмотра и составление описи имущества необязательно.⁵⁷

РОСНО предлагает программу страхования квартир "Мегаполис". В числе ее преимуществ: выплата по фактическому ущербу без учета износа, определение страховой стоимости на этапе заключения договора без корректировки этой стоимости при наступлении страхового случая, а также оценка ущерба в большинстве случаев независимым экспертом. Кроме того, предоставляется 13-й бесплатный месяц страхования после трех лет безубыточного страхования и страхуем риски, не покрываемые большинством других страховщиков, например неосторожные действия третьих лиц, расходы по аренде, риск заболевания или травматического повреждения домашних животных, гражданскую ответственность во время ремонта. "Ингосстрах" предлагает страхование квартир по "полному пакету" - риски пожара, протечек, противоправных действий, стихийных природных явлений - по реальной рыночной стоимости. Альтернативой может стать страхование только от риска пожара, в который, впрочем, не включается риск поджога, относящийся к противоправным действиям. Оформление страхования по данной программе позволяет защитить собственное имущество в полном объеме причиненного ущерба, то есть приобрести другую квартиру, заново отремонтировать прежнюю или приобрести движимое имущество взамен утраченного. Предварительный осмотр квартиры необходим, если стоимость затрат на внутреннюю отделку и установку домашнего оборудования составляет более $400 на кв. м площади. При меньшей сумме затрат страховой полис оформляется по предоставлении "свежих" фотографий. "СК "МАКС" предлагает программу "Моя квартира", которая позволяет достраховать квартиру до полной стоимости при наличии полиса по муниципальной программе. Разработаны программа "Интерьер" и программа "Загородный дом", позволяющие заключить договор страхования не на полную стоимость (ведь вероятность полного уничтожения мала), а только на выбранную сумму, что существенно снижает стоимость страхования. Но возмещение выплачивается в размере реального ущерба, без учета пропорциональности, применяемой при стандартных условиях страхования. Программы МСК (Московской страховой компании)  разработаны с учетом потребностей различных социальных групп населения и представляют собой комплексные продукты. По программе "МСК-Квартира" могут быть застрахованы не только конструктивные элементы квартиры, но и внутренняя отделка, инженерное оборудование, а также домашнее имущество. Дополнительно по этой программе могут быть застрахованы расходы на аренду жилья на период ремонта в поврежденной квартире, а также гражданская ответственность перед соседями.⁵⁸

 

Загородная недвижимость.

Объем и потенциал рынка страхования загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области в последние годы позволяет развиваться страхованию активными темпами: рост числа операций - около 20% в год. А у компании "Росгосстрах" в Санкт-Петербурге, с марта по октябрь 2005 г. прирост на рынке "загородного" страхования составил более 40%. В денежном эквиваленте это примерно 41 млн рублей. ⁵⁹

Круг клиентов страховых компаний  постоянно расширяется. Если раньше свое имущество в основном страховали владельцы роскошных особняков и представители так называемого бизнес-класса, то сегодня за полисами нередко обращаются садоводы и жители сельских районов, для которых разрабатываются специальные программы. Так, например, компания "Спасские ворота" предлагает своим клиентам программу "Моя усадьба", предназначенную для владельцев недорогих объектов в садоводствах. При заключении договора страхования осмотр постройки не требуется (договор подписывается прямо в офисе компании). Страхователь сам выбирает размер страхового покрытия (не более $12,5 тыс.), в соответствии с которым и рассчитывается размер вознаграждения страховщика. Похожие программы сегодня имеются "в ассортименте" многих операторов рынка. К примеру, компания "АльфаСтрахование" реализует полисы "АльфаКантри уикенд" (договор подписывается без осмотра объекта при страховой сумме до $50 тыс. включительно). Компания "Русский мир" предлагает страхование вслепую, если стоимость постройки не превышает $10,5 тыс. Страхование "без осмотра" пользуется сегодня немалым спросом у петербуржцев и жителей Ленобласти, несмотря на то, что в итоге страховое покрытие оказывается либо завышенным, либо заниженным.⁶⁰

 

Совместная деятельность страховщиков и риэлтеров.

Агентство недвижимости "Итака" и страховая компания "АСК-Петербург" запустили совместную программу "по оптимизации управления жилой недвижимостью". Она ориентирована на тех собственников, которые хотели бы сдавать свои квартиры в аренду, но не имеют возможности самостоятельно искать арендатора, общаться с ним, следить за состоянием оборудования и бытовой техники и т. п., поскольку проживают в других городах или даже странах.  Суть "программного" сотрудничества: агентство примет на себя заботы по поиску арендаторов и эксплуатации жилья, а страховщики избавят участников сделки от материальных потерь, оформив полис на случай причинения ущерба квартире и обстановке. Базовые ставки страхования -- около 0,4% в год от суммы возмещения. Соответственно, арендодатели, переложившие все заботы на риэлтеров и страховщиков, будут получать примерно 80% от рыночной стоимости аренды.⁶¹

 

Нарушение законодательства.

Федеральная служба страхового надзора Минфина в связи с неустранением в установленный срок нарушений страхового законодательства, явившихся основанием для приостановления действия лицензий, отозвала лицензии у 5 страховых компаний, в том числе и у Санкт-Петербургской компании "Надежда Балтики".⁶²

 

Инвестиции страховых компаний в недвижимость.

На рынке недвижимости Петербурга в 2005 г. произошла необычная сделка.  СК "Регион" приобрела у города на аукционе 178 объектов недвижимости, находящихся в долгосрочной аренде у Северо-Западного банка Сбербанка России (в Петербурге у Сбербанка всего 270 филиалов). Общая площадь объектов - около 30 тыс. кв. м, при этом сумма сделки - 48,7 млн. руб. Таким образом, недвижимость оценена примерно в $57 за 1 кв. м.  В конкурсе участвовали всего два претендента. Низкую цену продажи - всего $57 за 1 кв. м - пресс-секретарь Фонда имущества СПб. А. Куберская объясняет тем, что эти площади обременены. В 1999-2000 годах Сбербанк арендовал их на 49 лет. И поскольку банк полностью оплатил аренду городу за все 49 лет вперед, Куберская называет цену "адекватной". На сайте страховой компании, кстати, указано, что Северо-Западный Сбербанк является ее "главным партнером".⁶³

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Развитие страхования недвижимости идет очень низкими темпами как в России, так и в СПб. Рост его, в ряде случаев, определяется "навязыванием" обязательного страхования со стороны кредитных организаций, в частности, при ипотечном кредитовании. Увеличение доли "обязательного" страхования - общая тенденция рынка страхования недвижимости, его пытаются провести и на законодательном уровне.

Сегодня вопрос ведь стоит не в том, нужно или не нужно страховать имущество (ответ очевиден - нужно). Главный вопрос - "как страховать?" СПб. страховые компании идут по пути увеличение разнообразия и модульности предлагаемых для страхования рисков и форм работы с клиентами. Такая тенденция характерна для российского рынка страхования недвижимости в целом. Ситуация осложняется недоверием населения к страховым компаниям. Наиболее динамично развивается страхование загородной недвижимости.

Зарубежные же страховщики решают проблему совместно с кредитными учреждениями, которые поддерживают невысокие ставки по  кредитам на приобретение недвижимости.

Совместная деятельность страховщиков и кредитных учреждений в нашей стране ограничивается требованиями заемщику приобретать полисы у указанных кредитным учреждением страховщиков, что, в определенной степени обусловлено так же и недоверием банков к страховым компаниям.

В России не только слишком высоки ставки ипотечного  кредитования, но и страховщики настаивают на том, что если народ не в состоянии самостоятельно понять необходимость страхования имущества, то государство должно помочь ему в этом введение новой "обязаловки". Пишется и рассматривается закон об обязательном страховании жилья, предложенный на рассмотрение Госстроем. Для населения, т. е. основного потребителя страховых услуг, слишком высокой станет итоговая сумма квартирных выплат. Страховать собираются по "рыночной стоимости", а не по оценкам БТИ. Обсуждается введение плавающего страхового тарифа 0,3-0,6% от рыночной стоимости жилья, что в пересчете дает повышение квартирных выплат от 10% до бесконечности. Введение обязательного страхования недвижимости может повлечь за собой повышение земельного налога от 0,1 до 2% с целью ускорения процесса строительства и улучшения конечного результата. В итоге все это может привести к необходимости кредитов и займов для населения. Насколько известно, муниципальное жилье не будет страховаться. В итоге в страховых случаях получится такая ситуация, что собственник при покупке страхового полиса заплатит не только за себя, но и за человека, проживающего в муниципальной собственности. "Обязаловка" воспринимается как очередной налог в пользу страховых компаний, которые и так не пользуются популярностью.

 

 

Практическое задание.

Произвести расчет страховой суммы по одному из указанных рисков (жизнь, утрата  трудоспособности; приобретаемое имущество; титул) при условии ипотечного кредита. Срок кредита - 5 лет, размер кредита - 150 тыс. руб., ставка - 18% годовых, ежемесячный доход на одного члена  семьи - 13 тыс. руб.

Решение

Учитывая положения ст. 138 Трудового кодекса РФ, максимальная сумму кредита рассчитывается так, чтобы ежемесячный платеж не превышал 50% от среднемесячной заработной платы (после вычета налогов) за последние 6 месяцев.

Ежемесячный платеж не может превышать 6,5 тыс.руб. (ежегодный - 78000 руб.), страховая сумма должна быть не менее суммы кредита с учетом процентов. Для простоты произведем расчет из условия постоянного потока платежей и уплаты долга равными долями и процентов 1 раз в год.

1. Максимально возможный размер годового платежа:  6500 х 12 = 78000 руб./ год.

2. Выплата долга равными долями: 150000 : 5 = 30000 руб./год.

3.  Составим план погашения долга

Год	Остаток долга на начало года	Сумма погашения долга	Выплата процентов	Срочная уплата
1	150000	30000	27000	57000
2	120000	30000	21600	51600
3	90000	30000	16200	46200
4	60000	30000	10800	40800
5	30000	30000	5400	35400
	Всего:			231000

 

Страховая сумма -  231000 руб.

 

БИБЛИОГРАФИЯ.

 

Четырки Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. - М.: Дело, 1992. - 320 с.

Берем кредит для покупки жилья //

Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2005 год (25.02.2005)

Страхование недвижимости: инновации и перспективы // Журнал налогоплательщиков "Горячая линия". - Кузбас

Баяндин М., Сидорова Е.  Обязаловка номер два: Жилье в копеечку // Ежедневная деловая газета findaily.ru 31.10.05

Страхование сделок с недвижимостью. Обзор продуктов.

Сайт страховой компании "Стандарт-Резерв"

Сюрпризы истории. Как от них уберечься? // Газета "Квартира, дача, офис" от 07.10.2002 г.

Можно ли дешево купить дорогое жилье? // Газета "Квартира, дача, офис" от 16.09.2002 г. 

Проблемы, связанные с покупкой недвижимости в Москве.

Баяндина Е. Страхование "до" и "после". Центр недвижимости Изком плюс. 27 февраля 2006.

Титульное страхование в России

Маленькие тайны большого кредита

Лозовская Ю., Урбан Ф. Загородная недвижимость: итоги и прогнозы

Кис И. Сегодня в моде: ипотечное страхование

Резенков А. Страховые перспективы за городской чертой // Финансовые услуги №2 07.11.2005

Государство и граждане. Мировой опыт  // Экономика и жизнь. № 28. 2004 г

Отозваны лицензии на право осуществления страховой деятельности у 5 страховых организаций   [13:39 22.11.2005]

Миледин  П., Федорова М., Божко М. Страховщик Сбербанка купил его офисы // Бизнес, 27 июля 2005 г.

Люди должны поверить

Крылов А. Локомотив для страхования // Экономика и время" (Санкт-Петербург) №10 от 20/03/2006

Рейтинг крупнейших розничных страховых компании в 2005 году // Известия, РБК, 24.04.2006

"Жизнь" испортила статистику

Страхование недвижимости - без страха

Страхование объектов недвижимости как предмета залога

Федеральный закон от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Паперная И. 18.04.05

Трудовой кодекс РФ от 30.12.2001 г № 197-ФЗ (в ред. 09.05.2005 № 45-ФЗ).

Нескучный год // Эксперт Северо-Запад, 21.02.2006

Алексеев В. Рецепт спокойствия. Разместил 12/03/2006

Страховщик становится эмитентом // Деловой Петербург, 03.04.2006

Слияния и сокращения  // Эксперт, 03.04.2006 /

РОСНО вышла на тропу войны // Время Новостей, 18.04.2006

Циркану Ю.  Ипотека: мифы и реальность // 28.04.2006, Деловой Петербург

¹ Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2005 год (25.02.2005)

² Страхование недвижимости: инновации и перспективы // Журнал налогоплательщиков "Горячая линия". - Кузбас

³ Слияния и сокращения  // Эксперт, 03.04.2006

⁴ РОСНО вышла на тропу войны // Время Новостей, 18.04.2006 //

⁵Страховщик становится эмитентом // Деловой Петербург, 03.04.2006 //

⁶ "Жизнь" испортила статистику // http://corporate.renins.com/news_2_1_997_0.html

⁷ Нескучный год // Эксперт Северо-Запад, 21.02.2006

⁸ Паперная И. 18.04.05

⁹ Страхование недвижимости - без страха

¹⁰ Резенков А. Страховые перспективы за городской чертой // Финансовые услуги №2 07.11.2005 //

¹¹ Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2005 год (25.02.2005)

¹² Травина А. Не страшась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2005 год (25.02.2005)

¹³ Резенков А. Страховые перспективы за городской чертой // Финансовые услуги №2 07.11.2005 //

¹⁴ Резенков А. Страховые перспективы за городской чертой // Финансовые услуги №2 07.11.2005 //