Особенности функционирования рынка недвижимости

Особенности функционирования рынка недвижимости

Введение

      В России в условиях становления рыночной экономики  все  большую  роль

играет рынок. Одним из его видов  является  рынок  недвижимости,  в  котором

главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

      Как известно  цена  и  рынок  неразделимо  связаны  между  собой,  они

дополняют  и  характеризуют  друг  друга.   Обязательным   условием   оценки

недвижимости является учет специфики  функционирования  рынка  недвижимости,

так как состояние  рынка  недвижимости  оказывает  существенное  влияние  на

потоки  доходов,  уровни  риска  и  на  возможную  цену  реализации  объекта

недвижимости в определенный момент  времени  в  будущем,  т.е.  на  основные

данные,  используемые  при   оценке   методами   доходного   подхода.   Учет

особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более  обоснованно

скорректировать данные  ретроспективного  периода  для  оценки  недвижимости

методами  рыночного  подхода.   Кроме   того,   определение   инвестиционной

привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования  (если  оценка

заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета  текущего

состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

      Таким образом, мы  не  можем  быть  полноценными  и  профессиональными

участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество,  не  познав

основных особенностей  рынка.  Именно  особенностям  функционирования  рынка

недвижимости и посвящена данная работа.

   1. Рынок недвижимости и его характеристики

      Любая  сфера  хозяйственной  деятельности,  в  том   числе   и   сфера

недвижимости, обладает своими специфическими  особенностями,  накладывающими

особый колорит на экономические  процессы.  В  условиях  рыночных  отношений

непосредственным  выражением  этой  специфики  являются  особенности   рынка

недвижимости.

      Однако  прежде  чем  говорить  об  особенностях  рынка   недвижимости,

определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

      Такое определение важно не только с позиций  академического  интереса,

но и  с  практической  точки  зрения,  поскольку  позволяет  выделить  среди

субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы и первую  очередь  связаны  с

недвижимым  имуществом,  показать  специфику   этих   интересов,   раскрыть,

механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь  и  зависимость  друг

от друга, а на этой основе -сформировать  собственную  стратегию  и  тактику

поведения на этом рынке.

      Если обратиться  к  литературе,  то  в  ней  под  рынком  недвижимости

довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

      Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П.  Орлуэя  «Анализ

и  оценка  приносящей  доход  недвижимости»  дается  следующее  определение:

«Рынок  недвижимости  —  это  определенный  набор  механизмов,   посредством

которых передаются права  на  собственность  и  связанные  с  ней  интересы,

устанавливаются  цены  и  распределяется   пространство   между   различными

конкурирующими вариантами землепользования»[1].

      Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть  проблемы

—  рыночные   механизмы   обеспечивают   переход   прав   на   недвижимость,

распределение и перераспределение недвижимости между  различными  вариантами

ее использования.

      Однако при таком определении  из  сферы  рынка  недвижимости  выпадает

целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов  недвижимости

и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между  тем  интересы

многих субъектов рынка связаны  с  недвижимостью  именно  в  связи  с  этими

процессами.  Например,  инвестора  при  вложении  средств  в   недвижимость,

безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на  недвижимость,

а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также  для

пользователей недвижимости гарантии их прав  важны,  но  не  менее  важны  и

вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина  его  издержек,

связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав  —  это  ядро

рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

      В связи с этим более правильным представляется  следующее  определение

рынка недвижимости:

      Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных  механизмов,

обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию  и  финансирование  объектов

недвижимости[2].

      В систему рынка недвижимости при таком подходе  включаются  отношения,

возникающие:

*    в  ходе   создания   объектов   недвижимости   —   между   инвесторами,

застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

*    в  процессе  оборота  прав  на  недвижимость  —  между   продавцами   и

покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

* в процессе эксплуатации объектов недвижимости  —  между  собственниками  и

управляющими, управляющими и пользователями и пр.

      Эти отношения, конечно, существенно отличаются  по  своему  содержанию

друг от друга,  но  все  они  объединены  одним  общим  началом  —  объектом

недвижимости. Именно специфика  этого  объекта  является  главным  фактором,

определяющим особенности рынка недвижимости.

      Объект  недвижимости  обладает  такими  характерными  признаками,  как

стационарность,   уникальность,   долговечность,   длительность    создания,

ограниченность  и  невоспроизводимость  земли.  Эти  признаки  обуславливают

целый ряд  особенностей  рынка,  в  частности  такие,  как  индивидуальность

ценообразования, ограниченность числа продавцов и  покупателей,  локальность

рынков и вытекающая из нее высокая зависимость  процессов,  происходящих  на

рынке недвижимости от состояния  региональной  экономики  и  законодательно-

нормативной базы и т.д.

      «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая

соотношением спроса и предложения. В более узком  значении  понятие  «рынок»

используется  специалистами  как  место  купли-продажи  товаров   и   услуг.

Специфика  рынка  недвижимости  проявляется  в  том,   что   он   не   имеет

определенного места купли-продажи.  Понятие  «рынок  недвижимости»  означает

куплю-продажу различных объектов недвижимости.

      Рынок  недвижимости  -  это  рынок  несовершенной   конкуренции,   что

обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого  объекта,

условиями   финансирования,   сложными    юридическими    правами,    низкой

ликвидностью (табл.1).

Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции[3]

|Рынок совершенной       |Рынок несовершенной     |

|конкуренции             |конкуренции             |

|1 . Однородные и делимые|1 .                     |

|товары                  |Нестандартизированные   |

|                        |товары, так как каждый  |

|                        |объект уникален         |

|2. Большое число        |2. Ограниченное число   |

|участников, что делает  |участников, что         |

|невозможным влияние     |обусловлено условиями   |

|каждого из них на       |финансирования и        |

|уровень цен             |сложными юридическими   |

|                        |правами, характерными   |

|                        |для каждого объекта     |

|3. Полная, достоверная и|3. Сложно получить      |

|доступная для всех      |достоверную,            |

|участников информация   |своевременную и полную  |

|                        |информацию о сделках    |

|4. Централизованное     |4. Децентрализованные   |

|ведение сделок          |торги                   |

|5. Низкие операционные  |5. Высокие операционные |

|расходы                 |издержки                |

      За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью

действия  компаний,  специализирующихся  на   операциях   с   недвижимостью,

финансовых организаций и  правительственных  агентств,  оценщиков,  юристов.

Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции  вследствие

существенных особенностей функционирования, обусловленных  такими  факторами

как:

• специфика объектов недвижимости;

• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

• воздействие рынка капитала;

•  невозможность   достижения   состояния   равновесия   между   спросом   и

предложением.

   2. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

   Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на  рынке  и  могут

возникать благоприятные краткосрочные условия при  отсутствии  роста,  такие

обстоятельства возникают достаточно редко;

• финансовыми возможностями  для  приобретения  недвижимости,  что,  в  свою

очередь,  обусловлено  стадией  экономического  развития  региона   (кризис,

застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и  экономической  перспективой

того или иного района. Некоторые районы находятся в  состоянии  застоя,  так

как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны  или

пришли в упадок. В состоянии застоя находятся  районы,  зависящие  от  одной

отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может  привести

к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в  этих  районах  в  условиях

структурных изменений в экономике.

      Рынок  недвижимости  находится  под  значительным  влиянием  факторов,

определяющих социально-экономическое развитие как  страны  в  целом,  так  и

отдельных регионов,  и  факторов,  определяющих  политическую  стабильность.

Сложные причинно-следственные взаимосвязи между  факторами,  воздействующими

на рынок недвижимости, можно отразить в  виде  кривой,  получившей  название

«рыбья кость» (рис.1).

      Рис.1.    Причинно-следственные    взаимосвязи    между     факторами,

воздействующими на рынок недвижимости[4]

      [pic]

      Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с  недвижимостью;  1.3

- отдельные нормативные  акты,  ограничивающие  сделки  с  недвижимостью  на

региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация:

2.1 - производство национального дохода;

2.2 - объем промышленного производства;

2.3 - занятость трудоспособного населения;

2.4. - ставки доходности финансовых активов;

2.5 - платежный баланс страны;

2.6 - состояние торгового баланса;

2.7 - притоки капитала;

2.8 - оттоки капитала;

2.9 - рост доходов населения;

2.10 - индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация:

3.1 - экономическое развитие региона;

3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3 - экономические перспективы развития региона;

3.4 - притоки капитала в регион;

3.5 - оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному капиталу;

4.3 - отношение к иностранному капиталу;

4.4 - устойчивость политики администрации региона;

4.5 - уровень безработицы в регионе;

4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе:

5.1 - экологическое положение в регионе;

5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

      Как видно  на  рис.1,  решающая  роль  принадлежит  макроэкономическим

факторам: политическая  ситуация  в  стране  и  регионах,  общеэкономическая

ситуация, состояние финансового рынка. Если же  действие  макроэкономических

факторов  относительно   стабильно,   то   состояние   рынка   недвижимости,

приносящей  доход,  определяется   микроэкономическими   факторами.   Такова

основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.

   3. Структура рынка недвижимости

   Рынок   недвижимости   имеет   сложную,   разветвленную    структуру    и

дифференцировать его можно по различным признакам:

   1. Исходя из триединства  сущности  недвижимости  как  товара,  на  рынке

недвижимости можно выделить три сектора:

    o развития (создания) недвижимости;

    o оборота недвижимости;

    o управления и эксплуатации недвижимости.

   Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику.  Их

привлекательность, объем, динамика зависят от связанных  с  ними  финансовых

потоков, подразделяемых:

   - на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

   - на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

   - на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

   - на налоги (налогообложение недвижимости).

   Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости  отслеживает  степень  влияния

тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их  доходность.

Именно отсюда  исходит  запрос  к  сектору  развития  на  создание  наиболее

доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной  развитости  сектора

управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке  недвижимости,