МИНИСТЕРСТВО  СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

Федеральное государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

«Пермская государственная сельскохозяйственная академия

имени академика  Д. Н. Прянишникова» 
 
 
 

Кафедра земельного кадастра 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине: «Операция с недвижимым имуществом» 

на тему: «Правовое и технологическое  обеспечение сделок с ипотекой» 
 

                                       Выполнил: студентка 3 курса

                                       Факультета заочного обучения

                                       Специальности

                                       «Экономика в оценке недвижимости»

                                       Шифр Эвн– 08 – 352

                                       Пронкина Э. Р.

                                       Проверил: доцент Поносов  А.Н. 

Пермь 2010

• Содержание

Введение  …………………………………………………………………..	3
1. Правовые  основы и государственная регистрация  сделок с ипотекой……………………………………………………………………	5
2. Технология  проведения и порядок оформления сделок с ипотекой……………………………………………………………………	11
Заключение…………………………………………………………………	17
Список  литературы…………………………………………………………	18
Приложения

• Введение
 
 


       Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

       Цель  любой сделки  - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

       Сделка  считается действительной при соблюдении четырех условий:

• законность содержания:
• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;
• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
• соблюдение формы сделки.

       В случае, когда хотя бы одно из этих условий  будет нарушено, сделка считается  недействительной, т.е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий.

       При осуществлении сделок с недвижимостью  стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

       Сопровождение сделки с недвижимостью можно  разбить на несколько этапов: сбор документов необходимых для регистрации сделки в регистрирующих органах и сбор документов необходимых для проверки юридической чистоты сделки. Следующий этап правовая экспертиза документов на объект недвижимости и правовая экспертиза правообладателей недвижимости. Основной этап - проведение сделки - подписание договоров, передача денежных средств (или оплата по безналичному платежу). Заключительный этап - регистрация сделки в регистрирующих органах и получение зарегистрированных документов.  
Сделка с недвижимостью в зависимости от типа объекта недвижимости может значительно отличатся: сделки с земельными участками, сделки с квартирами, сделки с новостройками, все они отличаются по способам проведения и механизмам обеспечения безопасности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 


• 1. Правовые  основы и государственная регистрация сделок с недвижимостью

       

• Регистрация сделок с залогом недвижимости, регистрация  сделок с ипотекой

       Ипотека (залог недвижимости) регулируется Законами РФ от 29.05.92 № 2872-1 "О залоге" и от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости). Залог жилого помещения и иного недвижимого имущества; далее - ипотека) могут обеспечить обязательства по кредитному договору или иные обязательства, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды, подряда, другом договоре. При этом заложено может быть недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

       При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре ипотеки можно  предусмотреть обеспечение обязательства  квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим  залогодателю. Здания, в том числе жилые дома, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

       Право залога не распространяется на принадлежащее  залогодателю право постоянного  пользования земельным участком, на котором находится здание (жилой  дом). При обращении взыскания  на такое здание лицо, которое приобретает  это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества.

       Не  может быть самостоятельным предметом  ипотеки часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения. Исключения составляют квартиры в многоквартирных жилых домах. Не допускается ипотека многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

       Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся  в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

       При ипотеке квартиры в многоквартирном  жилом доме, части которого (общие  помещения дома, несущие конструкции, механическое электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры) находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Когда предметом ипотеки является жилое помещение, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение необходимо и для ипотеки этого имущества.  
На недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности (т. е. без определения доли каждого из собственников в праве собственности), в том числе квартиры, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия

других  собственников. В случае обращения  по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и обращении взыскания на долю в общем имуществе. Исключения составляют случаи обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

       Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной  регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

       В государственной регистрации ипотеки  может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

       При государственной регистрации ипотеки  указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного  ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения  этой стоимости.  
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя. 
 
 
 
 
 
 
 


• Оформление  документов

       Гражданство Российской Федерации, постоянная регистрация  места жительства, хотя это может  и не являться необходимым условием. Сегодня можно найти банки, для которых наличие прописки не является обязательным условием для предоставления кредита, да и гражданство РФ не всегда обязательно, например, для граждан других стран.

       Для получения ипотечного кредита непрерывный трудовой стаж должен быть не менее 6 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 года. Вместе с тем, чем больше величина трудового стажа и, что особенно важно - непрерывного стажа на последнем месте работы, тем выше шансы на получение ипотечного кредита, поскольку по этим показателям банк судит о стабильности доходов. Банк должен полагать, что сумма доходов останется неизменной на весь период кредитования.

       Возраст заемщика. Молодой возраст является приоритетным для ипотечного кредитования и подавляющее количество заемщиков - люди 30-35 лет. Однако по этому показателю не существует строгих ограничений и ипотечный кредит предоставляется мужчинам в возрасте 20-60 лет, женщинам - 20-55 лет. Некоторые банки требуют, чтобы к возрасту 50-60 лет была погашена половина задолженности по кредиту. Более того, в последнее время ипотечный кредит может быть предоставлен гражданам достигших 75 лет (к моменту окончания выплаты кредита).

       Для минимизации рисков, особенно в случае официально неподтвержденных доходов, банк может запросить наличие одного, двух, а иногда даже трех поручителей, готовых, в случае неплатежеспособности заемщика, расплатиться с банком. Требования к ним, как правило, аналогичны требованиям к заемщику.

•  
  

       

• Требования  к документам

       У каждого банка есть свой собственный перечень документов на получение ипотеки, поэтому сложно составить универсальный список документов для получения кредита так, чтобы этот список устроил любой банк: Как правило, сюда входят документы, удостоверяющие личность заемщика и подтверждающие его семейное положение и образование. Обязательны документы, дающие сведения о занятости заемщика и его доходе. Многие банки для выдачи ипотеки просят предоставить сведения о кредитной истории заемщика (брал ли он уже кредиты в других банках и насколько своевременно их выплачивал). А в отдельных случаях необходимо будет подтвердить источник первоначального взноса на квартиру.

       Стандартный перечень документов, которые может  потребовать банк для выдачи ипотечного кредита:

       Документы Заемщика 1. Заявление на предоставление ипотечного кредита (на бланке Банка).  
2. Паспорт (как правило, требуется копия всех страниц паспорта). Порой также требуется копия загранпаспорта - естественно, при его наличии.  
3. Часто необходимы документы о среднем и высшем образовании (в банк предоставляются копии этих документов).  
4. Некоторые банки в обязательном порядке требуют копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.

Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика 1.Свидетельство о браке / расторжении брака (при его наличии в банк предоставляется копия). Некоторые банки требуют предоставления копии брачного контракта (при наличии).  
2. Копии свидетельств о рождении детей либо копии паспортов несовершеннолетних детей (при их наличии).  
3. Копии свидетельств о смерти родителей, детей, супруга (при наличии)

Документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика

1. Копия военного  билета заемщика.  
2. Многие банки требуют предоставить копию водительских прав. Некоторые банки идут дальше и просят предоставлять копию разрешения на приобретение оружия либо при отсутствии этих документов (водительских прав и разрешения на оружие) - справки из психоневрологических и наркологических диспансеров о вменяемости заемщика.

Документы, подтверждающие доходы Заемщика и его занятость

1. Как  правило, все банки для выдачи  ипотечного кредита требуют копию  трудовой книжки (необходимы копии  всех страниц, заверенные предприятием, на котором в настоящий момент  работает Заемщик).  
2. Справка о доходах - это может быть либо справка по форме НДФЛ-2 (где учитывается только белая зарплата), либо справка по форме банка, заполненная предприятием, на котором работает Заемщик.

•  
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
  

• 2. Технология проведения  и порядок оформления  сделок с ипотекой

• Оценка  квартиры при оформлении ипотеки

       С развитием банковской системы в  целом и потребительского кредитования в частности, покупка квартиры в  кредит становится все более и  более распространенным явлением в  нашей стране. Ипотечные сделки постепенно захватывают не только рынок новостроек, но и вторичный рынок жилья. Специфика ипотечных сделок, в отличие от обычных сделок купли – продажи квартир, заключается в том, что помимо обычных сторон сделки (покупателя и продавца), в ипотечных сделках появляется третья сторона (банк), которая предоставляет деньги для осуществления сделки под залог квартиры, являющейся объектом сделки.

       Сейчас  при оформлении ипотеки, банки требуют  от заемщиков представить отчет  об оценке квартиры, для приобретения которой предназначается ипотечный кредит. Для обеспечения точности и объективности результатов, такую оценку может проводить только профессиональный независимый оценщик, действующий в соответствие с требованиями федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

       Перед тем как заключать договор с независимым оценщиком, следует согласовать кандидатуру оценщика с тем банком, где планируется брать кредит. Некоторые банки проводят так называемую аккредитацию оценщиков и в дальнейшем требуют у заемщиков отчет об оценке приобретаемого жилья, подписанный только аккредитованным оценщиком. Следует отметить, что сейчас все больше и больше банков отказываются от процедуры аккредитации, и их единственным требованием к кандидатуре потенциального оценщика становится факт соответствия оценщика необходимым условиям, позволяющим ему осуществлять оценочную деятельность, которые сформулированы в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

       К числу таких обязательных требований к оценщику относятся членство в  одной из зарегистрированных саморегулируемых организаций оценщиков и наличие полиса страхования гражданской ответственности оценщика на сумму не менее 300 000 рублей. Таким образом, прежде чем заключить договор с оценщиком, следует попросить у него копии свидетельство о членстве в СРО и полиса страхования ответственности, для того, чтобы убедиться в его легитимности.

       После того, как кандидатура оценщика выбрана  и согласована с банком, можно  заключать договор на оценку. Заключение письменного договора является обязательным при проведении независимой оценки любого имущества и отчет об оценке, составленный без предварительного заключения договора является недействительным с точки зрения закона.

       В договоре на оценку квартиры нужно  указать дату оценки, цели и задачи оценки, а также вид определяемой стоимости. Как правило, при оформлении ипотеки, банк требует оценить рыночную стоимость приобретаемой недвижимости. Но, несмотря на то, что оценщик определит рыночную стоимость, банк в дальнейшем будет вводить свои понижающие корректировки и сумма выдаваемого кредита будет несколько меньше, чем рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная независимым оценщиком. Это объясняется тем, что в случае продажи заложенной квартиры, банк хочет продать ее быстро, а для этого нужно предоставить скидку от рыночной цены.

       Обычно, процедура оценке квартиры начинается с ее осмотра. Во время осмотра  оценщик делает фотографии, которые  затем будут приложены к отчету об оценке, и будут служить подтверждением самого факта осмотра квартиры независимым  оценщиком. Заметим, что в некоторых случаях, когда по объективным причинам осмотр квартиры невозможен (нет доступа), оценка может проводиться и без осмотра. Однако следует иметь ввиду, что в российской арбитражной практике имеются прецеденты, когда отчет об оценке признавался недействительным по той причине, что оценка была произведена без осмотра объекта оценщиком.

       Для оценки квартиры с целью получения  ипотечного кредита, требуется подготовить  и предоставить оценщику следующие  документы – свидетельство о  регистрации права (или любой другой правоустанавливающий документ, такой как договор купли-продажи, свидетельство о наследстве по закону и т.п.) и кадастровый паспорт, выданный территориальным отделением БТИ. Если оценивается квартира в строящемся доме, который еще не сдан в эксплуатацию, то в качестве правоустанавливающего документа нужно предоставить договор совместного инвестирования или другой имеющийся договор с застройщиком. В этом случае оценке подлежит не право собственности, а право требования по имеющемуся договору. Документы БТИ в этом случае не предоставляются. В соответствие с новыми федеральными стандартами оценки ФСО 1-3, предоставляемые копии документов должны быть заверены подписью заказчика оценки.

       Рассмотрим  конкретный объект  недвижимости - это 2-комнатная квартира, общей площадью 46,6 кв.м, в том числе жилая 52,8 кв.м., на 1-м этаже 7-9-этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Ким, д.49 кв.3. Для оценки квартиры были предоставлены следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права, выписка из реестра объектов капитального строительства, технический паспорт квартиры, план квартиры, кадастровый паспорт и фотографии объекта оценки (Приложение 1).

       Как правило, оценка квартиры происходит в течение 1-3 дней. По истечению этого срока оценщик должен представить заказчику готовый отчет об оценке. Страница с результатом оценки в отчете должна быть подписана лично оценщиком и его руководителем, страницы отчета должны быть пронумерованы, прошиты и скреплены печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. К отчету должны быть приложены копии следующих документов оценщика – свидетельство о членстве в СРО, полис обязательного страхования, диплом о получении образования в сфере оценочной деятельности. По своему усмотрению, оценщик может приложить к отчету и другие документы, имеющие отношение к делу. Заказчик на отчете никаких отметок не делает, а просто передает его в банк как свидетельство проведения независимой оценки квартиры.

• Оформление  сделки

       Ипотечная сделка может быть оформлена только после того, как все необходимые  документы, представленные в банк, были им приняты, а кредитный комитет  банка вынес решение о выдаче ипотечного кредита. Процедура оформления ипотечной сделки проходит в банке, где выдается кредит. И по ее итогам можно получить кредит на квартиру или иное жилье в свое пользование.

       Основными договорами, которые заключаются  в процессе оформления ипотечной  кредитной сделки, являются кредитный  договор и договор купли-продажи и ипотеки (или договор купли-продажи и договор ипотеки). Соответственно, для их подписания необходимо присутствие представителя банка, заемщика и продавца жилья.

       Также банк может потребовать оформить договор поручительства третьих лиц - как правило, нужно 3-4 поручителя со стороны должника. По этому договору при невыплате должником суммы долга поручитель обязан сделать это сам. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).

       Как правило, банки предлагают стандартные  формы договоров. Но, возможно попросить  изменить те или иные формулировки, если принципиально с ними не согласны. В кредитном договоре у заемщика обязанностей значительно больше, чем у банка, который предоставляет деньги и собственно рискует своими деньгами.

       Оформление  ипотечной сделки - финальный этап процедуры вступления в ипотеку, и если до этого момента можно  было вполне отказаться от сделки, то после подписания договоров сделать это будет значительно сложнее, поскольку для аннулирования договоров нужны веские причины.

       Первым  подписывается кредитный договор (если приобретаемая квартира находится  в строящемся доме, то также подписывается  договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости). Затем оформляется договор купли-продажи и ипотеки квартиры, после чего составляется закладная.

       В процессе оформления ипотечной сделки в банке открывается текущий  счет заемщика. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика, открывает безотзывный аккредитив (форму расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры). Тогда же на счет продавца вносится первоначальный взнос.

       Далее необходимо пройти государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки квартиры. Во избежание недоразумений в регистрационные органы стоит представить три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Более того, при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры.

       Обычно  процедура регистрации ипотечной  сделки занимает не больше двух недель. После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

       Ряд банков настаивают на заверении ипотечного договора у нотариуса, хотя обязательность этой процедуры законодательно отменена в 2005 году. С одной стороны, такая ситуация позволяет снизить дополнительные расходы по ипотеке и избавляет заемщика от необходимости согласовывать с нотариусом время приезда в банк для оформления сделки. С другой стороны, приводит к ряду сложностей. Так если нотариус на сделке не присутствует, то для заключения ипотечного договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке (стоит от 100 до 500 руб.).

       Кроме того, если договор ипотеки не заверен  нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора. И тут можно столкнуться с такой ситуацией: не все банки при заключении договоров считают необходимым их сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте. А нотариус может отказаться заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. Таким образом, придется приезжать в банк еще раз для того, чтобы поставить недостающую подпись и печать.

       И, наконец, после отмены обязательного  нотариального удостоверения договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ.  
 


•  
   
   
   
  
•  
   
   
  
•  
   
   
   
   
   
  

       

• Заключение

       

• Список литературы
 


     Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998г. Принят Государственной Думой 16 июля 1998г. (ред. от 27.07.2006г.);

      Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3). Утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №526, 525,524.

    Анализ  и оценка приносящей доход недвижимости. Фридман Д., Ордуэй Н. Издательство «Дело  Лтд». г. Москва, 1998г.

    Оценка  недвижимости. Под редакцией А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой, Москва, «Финансы и статистика», 2002 г. 
 
 
 
 
 


 


    моеееееееее

    Правовая  сторона ипотеки

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог недвижимости в России не имел широкого распространения. 
 
Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального устройства Российской Федерации с начала 90-х годов прошлого века сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью, поскольку возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитной ипотечной системы. 
 
На сегодняшний день законодателем учтены изменения и дополнения, внесенные в Закон «Об ипотеке» Федеральными законами от 9 ноября 2001 г., от 11 февраля 2002 г., от 24 декабря 2002 г., от 5 февраля 2004 г., от 29 июня 2004 г., от 2 ноября 2004 г. и от 30 декабря 2004 г.  
 
Принятие Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" было предусмотрено Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 334), который устанавливал, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.  
 
Залог является одним из способов обеспечения обязательств и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого переданное в залог определенное имущество выступает обеспечением долга, и за счет него кредитор может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательств.  
 
Одна из основных проблем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования - привлечение ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах. На эффективность форм привлечения средств для финансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, прежде всего, влияет наличие надежных финансовых инструментов или механизмов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной стоимости и на условиях, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных ипотечных активов. 
 
Коммерческое кредитование на значительные суммы и длительные сроки, осуществляемое при необходимости привлечения крупных инвестиций, невозможно без серьезного обеспечения предоставляемых кредитов (займов). Наиболее эффективно они могут быть обеспечены залогом в пользу кредитора принадлежащего заемщику недвижимого имущества.  
Недвижимое имущество мало подвержено риску гибели, его легко контролировать, и оно может быть достаточно надежным обеспечением кредита (займа) в течение длительного времени.  
Надежность ипотеки и удобство ее использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве. 
 
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.  
 
В главу I «Основные положения» Федерального закона включены статьи, имеющие основополагающий характер для всего института ипотеки (залога недвижимости), поскольку в ней определен ряд базовых понятий, являющихся основой ипотечных правоотношений.  
 
Глава II «Заключение договора об ипотеке» содержит нормы об общих и частных правилах заключения договора об ипотеке, являющегося гражданско-правовым обязательством, на основе которого возникает ипотека (залог недвижимости), служащая обеспечением по какому-либо обязательству. 
 
Глава III «Закладная» вводит в оборот новую именную ценную бумагу - закладную, удостоверяющую права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. 
 
Глава IV «Государственная регистрация ипотеки» посвящена правовому регулированию важнейшей процедуры ипотечных отношений, поскольку ее наличие позволяет обеспечить и закрепить классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  
 
В главе V «Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке» содержатся нормы, определяющие порядок пользования заложенным имуществом, его содержание и ремонт, обеспечение страховой защиты, а также другие меры по предохранению предмета ипотеки от утраты и повреждения вследствие воздействия на него различных факторов.  
 
В главе VI «Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц» конкретизированы применительно к ипотеке общие правила о перемене лиц в обязательстве, а также содержатся нормы о регулировании отношений в случае обременения предмета ипотеки правами третьих лиц.  
 
Глава VII «Последующая ипотека» содержит положения о перезалоге уже заложенного недвижимого имущества.  
 
Глава VIII «Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной» посвящена регулированию отношений, возникающих вследствие распоряжения правами по договору об ипотеке и рыночному обороту закладной.  
 
В главе IX «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке» содержатся нормы о первом этапе реализации права залогодержателя на удовлетворение из стоимости заложенной вещи - обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество.  
 
В главе X «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание» установлен порядок реализации заложенной недвижимости, являющейся вторым этапом удовлетворения требований залогодержателя-кредитора из стоимости предмета ипотеки.  
 
Глава XI «Особенности ипотеки земельных участков» содержит специальные нормы, отражающие специфику правового регулирования отношений, в которых предметом ипотеки являются земельные участки.  
 
В главу XII «Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений» включены положения, раскрывающие особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса.  
 
Глава XIII «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» отражает специфику построения правоотношений при залоге жилья.  
 
Глава XIV «Заключительные положения» включает положения, касающиеся порядка введения Закона в действие и приведения нормативных правовых актов в соответствие с ним.  
 
Вместе с тем не все вопросы нашли свое разрешение в данном Федеральном законе, поскольку он не является окончательным итогом развития ипотечных отношений в России, которое, после наработки соответствующего опыта и практики применения, наполнит новым содержанием нормативные установления, регулирующие ипотеку (залог недвижимости).  
 
В целях решения жилищной проблемы в Российской Федерации и внедрения ипотечного кредитования на протяжении последних лет происходило постоянное совершенствование законодательной базы в данной области. 
 
Последние изменения комментируемого Федерального закона были внесены принятым 30 декабря 2004 г. Федеральным законом N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившим в силу с 10 января 2005 г., который ставит своей целью устранение пробелов, противоречий, неэффективных и устаревших положений, имеющихся в Законе об ипотеке, уточнение отдельных положений Закона и введение новых положений, направленных на развитие правового регулирования ипотеки. 
 
Так, ранее Закон предусматривал, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Такое же требование было установлено и для кредитного договора или иного договора, содержащего обязательство, обеспечиваемое ипотекой, в случае включения в этот договор соглашения об ипотеке (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке).  
 
Согласно действовавшему ранее законодательству размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделки составлял 1,5% от размера сделки, что вело к значительному увеличению издержек при ипотечном кредитовании. При этом порядок наступления ответственности нотариуса в случае признания сделки недействительной и механизм формирования соответствующих финансовых резервов фактически не обеспечивали возмещение ущерба добросовестному покупателю жилья, другого недвижимого имущества.  
Установление требования о нотариальном удостоверении указанных договоров представлялось неоправданным, поскольку институт нотариального удостоверения фактически дублировал функции государственной регистрации. Возложение на учреждение юстиции обязанности по проверке законности подлежащей регистрации сделки (п. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации) совпадало с той же функцией, которая была возложена на нотариат.  
 
Помимо материальных расходов участники ипотечного кредитования несли существенные временные издержки при прохождении сразу двух процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация). Данное обстоятельство повышало стоимость ипотечного кредитования, снижало его доступность для населения и, как следствие, сдерживало развитие рынка ипотечного жилищного кредитования.  
При наличии развитой системы ипотечного кредитования, в том числе рефинансирования выданных кредитов с помощью ипотечных ценных бумаг, предоставление кредита осуществляется посредством заключения договоров, содержащих стандартные условия. В таком случае нотариальное действие носило бы формальный характер. А в части, касающейся проверки правоспособности заемщика и отсутствия на его стороне порока воли, нагрузка такой проверки падает на кредитные и иные организации, поскольку в их интересах обеспечить доверие к кредиту (займу), который предполагается в будущем включить в состав ипотечного покрытия.  
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ исключено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке, а также кредитного договора (договора займа) и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой (ст. 10, п. 7 ст. 13, подп. 13 п. 1 ст. 14, п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 23, п. 1 ст. 38).  
 
Другой недостаток правового регулирования был связан с тем, что Закон об ипотеке допускал изменение содержания закладной только в нескольких случаях, которые в нем прямо поименованы. К ним относились: перевод долга (п. 7 ст. 13), изменение предмета ипотеки или размера обеспечения в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (п. 6 ст. 13), восстановление или замена предмета ипотеки, когда имущество, составляющее этот предмет, погибло или было повреждено (п. 3 ст. 36).  
Вместе с тем в течение срока обращения закладной участники соответствующих отношений зачастую испытывают острую потребность изменить свои права и обязанности в связи с другими обстоятельствами, нежели те, которые были названы в п. 6 ст. 13 прежней редакции Закона об ипотеке. Например, при изменении конъюнктуры рынка может появиться потребность уменьшить срок исполнения обязательств или размер процентной ставки по кредиту. Предоставление участникам ипотечного кредитования возможности адаптировать свое отношение к изменившейся экономической реальности, а также к их собственным планам является важным фактором развития рынка ипотечного кредитования.  
 
В новой редакции Федерального закона п. 6 ст. 13 предусматривает, что должник, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение об изменении любых условий правоотношений между собой. 
 
Предшествующая редакция Закона об ипотеке не регулировала в достаточной степени распространенную ситуацию, когда кредитные организации обусловливают получение кредита или займа на приобретение или строительство жилья оплатой «первоначального взноса», обычно равного 30% от суммы займа (кредита).  
Федеральным законом от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ п. 1 ст. 77 Закона был изложен в новой редакции. В настоящее время ипотека в силу закона возникает независимо от того, построены или приобретены жилой дом или квартира за счет кредитных (заемных) средств «полностью либо частично». 
 
Помимо указанных предложений предусматриваются следующие меры, направленные на совершенствование регулирования ипотеки:

• ипотека распространяется на все улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке (п. 6 ст. 6);
• закладная скрепляется учреждениями юстиции, а не нотариусами (п. 3 ст. 14);
• если ипотекой обеспечивается исполнение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, на основе которых выдаются ипотечные сертификаты участия, или исполнение требований по облигациям, в регистрационную запись об ипотеке вносится соответствующая информация (ст. 22);
• ипотека сохраняется по завершении строительства жилого дома (ст. 76);
• ограничивается требование о получении согласия органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения (п. 3 ст. 77).

Приведенные изменения Федерального закона направлены на снижение стоимости ипотечных жилищных кредитов, повышение их доступности, ускорение и упрощение оборота на ипотечном рынке, что соответствует интересам всех его участников: граждан-заемщиков, организаций, выдающих ипотечные кредиты, ипотечных агентов, а также инвесторов в ипотечные ценные бумаги.

 
Назовем основные законодательные  и иные нормативные правовые акты в области регулирования ипотечного жилищного кредитования, систематизировав их по уровням.  
 
 
1.1. Законодательные акты  
 
1. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004 г.), ст. 334 - 358 (Собрание законодательства РФ, 1994, N 32, ст. 3301).  
 
2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" (Российская газета, N 129, 6 июня 1992 г.). Закон о залоге является действующим, однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат ГК РФ и Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 2 ст. 79).  
 
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства РФ, 1997, N 30, ст. 3594).  
 
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 30 декабря 2004 г.) (Собрание законодательства РФ, 1998, N 29, ст. 3400).  
 
5. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (Собрание законодательства РФ, 2004, N 34, ст. 3532).  
 
 
1.2. Нормативные правовые акты Президента Российской Федерации  
 
1. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, N 52, ст. 5132).  
 
2. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах" (Собрание законодательства РФ, 1994, N 7, ст. 692).  
 
3. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" (в ред. от 24 августа 2004 г.) (Собрание законодательства РФ, 1994, N 7, ст. 694).  
 
4. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" (Собрание законодательства РФ, 1996, N 14, ст. 1430).  
 
5. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище" (Собрание законодательства РФ, 1996, N 14, ст. 1431).  
 
6. Указ Президента РФ от 28 января 1998 г. N 102 (в ред. от 26 мая 2001 г.) "О президентской программе "Государственные жилищные сертификаты" (Собрание законодательства РФ, 1998, N 5, ст. 567).  
 
 
1.3. Нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации  
 
1. Постановление Совета Министров РФ от 20 июня 1993 г. N 595 "О Государственной целевой программе "Жилище" (в ред. от 26 июля 2004 г.) (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, N 28, ст. 2593).  
 
2. Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 937 (в ред. от 8 августа 2003 г.) "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья" (Собрание законодательства РФ, 1996, N 33, ст. 4006).  
 
3. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" (Собрание законодательства РФ, 1996, N 37, ст. 4312).  
 
4. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (в ред. от 12 ноября 2004 г.) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства РФ, 1998, N 8, ст. 963).  
 
5. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 (в ред. от 8 мая 2002 г.) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (Собрание законодательства РФ, 2000, N 3, ст. 278).  
 
6. Постановление Правительства РФ от 7 октября 2004 г. N 522 "О некоторых вопросах по реализации подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 годы, входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" (Собрание законодательства РФ, 2004, N 42, ст. 4131).  
 
 
1.4. Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти  
 
1. Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р "Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Вестник ФКЦБ России, 1999, N 2).  
 
2. Письмо Госстроя России от 9 августа 1999 г. N СК-2725/29 "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования".  
 
3. Приказ Минюста России, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 (в ред. от 7 февраля 2003 г.) "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам" (Российская газета, N 225, 23 ноября 2000 г.; Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2000, N 48).  
 
4. Письмо Госстроя России от 17 мая 2001 г. N ВП-2567/8 "О государственной поддержке региональных ипотечных программ за счет средств федерального бюджета" (Информационный бюллетень "Нормирование в строительстве и ЖКХ", 2001, N 3, стр. 10).  
 
 
1.5. Законодательные акты субъектов Российской Федерации  
 
В настоящее время субъекты Федерации уже приступили к законодательной реализации совместной компетенции. При этом используются различные способы, принятие которых представительной властью, применительно к местным условиям, видится наиболее целесообразным.  
Поддержка и эффективное развитие ипотечного кредитования в субъектах Российской Федерации невозможны без формирования соответствующей нормативной правовой базы.  
Приведем перечень законодательных актов субъектов Российской Федерации в области ипотечного кредитования.  
 
1. Закон Республики Алтай от 27 января 2000 г. N 15-52 (в ред. от 13 марта 2003 г.) "Об организации ипотечного жилищного кредитования в Республике Алтай".  
 
2. Закон Республики Дагестан от 30 июня 2004 г. N 19 "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан".  
 
3. Закон Кабардино-Балкарской Республики от 20 мая 2002 г. N 36-РЗ (в ред. от 19 декабря 2003 г.) "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Кабардино-Балкарской Республике".  
 
4. Закон Республики Калмыкия от 6 ноября 2001 г. N 136-II-З "О развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Республике Калмыкия".  
 
5. Закон Республики Марий Эл от 23 сентября 1999 г. N 165-З "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Марий Эл".  
 
6. Закон Республики Мордовия от 8 декабря 2003 г. N 68-З (в ред. от 1 октября 2004 г.) "О государственной поддержке жилищной ипотеки в Республике Мордовия".  
 
7. Закон Республики Тыва от 3 июня 2004 г. N 631 ВХ-1 (в ред. от 8 ноября 2004 г.) "О развитии ипотечного кредитования в Республике Тыва".  
 
8. Закон Чувашской Республики от 30 апреля 2002 г. N 12 "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике".  
 
9. Закон Алтайского края от 6 июля 2000 г. N 40-ЗС (в ред. от 4 сентября 2001 г.) "О порядке предоставления ипотечных жилищных кредитов жителям Алтайского края за счет средств краевого бюджета".  
 
10. Закон Краснодарского края от 7 августа 2002 г. N 511-КЗ "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения и развития ипотечного жилищного кредитования в Краснодарском крае".  
 
11. Закон Красноярского края от 5 июня 2001 г. N 14-1336 (с изм. от 25 декабря 2003 г.) "О государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе "Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001 - 2005 годы".  
 
12. Закон Приморского края от 9 июля 2001 г. N 140-КЗ (в ред. от 29 декабря 2003 г.) "О порядке и условиях осуществления мер по созданию системы ипотечного жилищного кредитования в Приморском крае".  
 
13. Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 (в ред. от 19 мая 2004 г.) "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве".  
 
14. Закон Санкт-Петербурга от 1 февраля 1999 г. N 7-2 (с изм. от 9 декабря 2003 г.) "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге".  
 
15. Закон Астраханской области от 1 ноября 2002 г. N 47/2002-ОЗ "Об организационном и финансовом обеспечении системы ипотечного жилищного кредитования в Астраханской области" (в ред. от 7 июня 2004 г.).  
 
16. Закон Белгородской области от 13 сентября 2002 г. N 45 "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Белгородской области" (в ред. от 6 мая 2004 г.).  
 
17. Закон Волгоградской области от 27 марта 2001 г. N 524-ОД (в ред. от 30 сентября 2003 г.) "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области".  
 
18. Закон Вологодской области от 30 ноября 1999 г. N 443-ОЗ (в ред. от 25 декабря 2004 г.) "О государственных гарантиях и льготах лицам, участвующим в приобретении и строительстве жилья с использованием механизма ипотечного кредитования".  
 
19. Закон Воронежской области от 31 декабря 2003 г. N 77-ОЗ (в ред. от 7 мая 2004 г.) "О предоставлении льготы при заключении договоров ипотеки".  
 
20. Закон Иркутской области от 3 ноября 1999 г. N 57-ОЗ (в ред. от 22 декабря 2004 г.) "Об областной государственной поддержке развития ипотечных отношений в жилищной сфере".  
 
21. Закон Калининградской области от 12 мая 2003 г. N 252 "О развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области".  
 
22. Закон Кемеровской области от 15 февраля 2001 г. N 21-ОЗ (в ред. от 18 мая 2004 г.) "О предоставлении долгосрочных целевых займов и развитии ипотечных отношений в жилищной сфере в Кемеровской области".  
 
23. Закон Кировской области от 30 июня 2003 г. N 171-ЗО "О социальной поддержке населения Кировской области в сфере ипотечного жилищного кредитования".  
 
24. Закон Курской области от 4 декабря 2003 г. N 60-ЗКО "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области".  
 
25. Закон Московской области от 19 сентября 2001 г. N 144/2001-ОЗ "Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области".  
 
26. Областной закон Ленинградской области от 22 мая 2003 г. N 40-ОЗ "О региональной целевой программе "О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской области на 2003 - 2012 годы".  
 
27. Закон Новосибирской области от 11 мая 2000 г. N 98-ОЗ (в ред. от 25 июля 2003 г.) "Об организации ипотечного жилищного кредитования в Новосибирской области".  
 
28. Закон Омской области от 27 декабря 2002 г. N 417-ОЗ (в ред. от 5 октября 2004 г.) "О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования в Омской области".  
 
29. Закон Оренбургской области от 12 сентября 2000 г. N 667/192-ОЗ (в ред. от 2 сентября 2004 г.) "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области".  
 
30. Закон Пензенской области от 25 декабря 2003 г. N 564-ЗПО "Об ипотечном жилищном кредитовании в Пензенской области".  
 
31. Закон Рязанской области от 3 марта 2003 г. N 12-ОЗ (в ред. от 30 июня 2004 г.) "Об утверждении областной целевой программы "Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003 - 2010 годы".  
 
32. Закон Самарской области от 29 июня 2004 г. N 96-ГД "Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области".  
 
33. Закон Саратовской области от 5 марта 2003 г. N 14-ЗСО "Об ипотечном жилищном кредитовании".  
 
34. Закон Смоленской области от 4 февраля 2004 г. N 4-З (в ред. от 1 декабря 2004 г.) "Об областной целевой программе "Ипотечное жилищное кредитование в Смоленской области" на 2004 - 2010 годы".  
 
35. Закон Тамбовской области от 25 июля 2001 г. N 202-З "О программе ипотечного жилищного кредитования Тамбовской области".  
 
36. Закон Тверской области от 1 ноября 2001 г. N 190-ОЗ-2 "Об областной целевой программе "Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2002 - 2006 годы" (в ред. от 10 января 2003 г.).  
 
37. Закон Томской области от 18 сентября 2000 г. N 40-ОЗ "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Томской области".  
 
38. Закон Ненецкого автономного округа от 11 декабря 2002 г. N 381-ОЗ "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Ненецком автономном округе".  
 
39. Закон Ханты-Мансийского автономного округа от 9 апреля 1999 г. N 24-ОЗ "О предоставлении ипотечных займов на жилищное строительство из средств бюджета автономного округа или бюджетов муниципальных образований".  
 
40. Закон Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 декабря 2001 г. N 70-ЗАО (в ред. от 24 июня 2004 г.) "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Ямало-Ненецком автономном округе".

    33333333333

    Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. 
 
Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. 
 
Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя. 
 
В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. 
 
В Древней Греции словом «ипотека» называли специальную табличку, которую устанавливал кредитор на земле должника. На табличке было написано, что если должник вовремя не возвращает долг, то его земля переходит в собственность кредитора.

Происхождение понятия 
Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Но залог земли как способ обеспечения исполнения обязательства был известен ещё в Древнем Египте. 
 
Законы 
Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются: 
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 
Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации" 
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 
Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях" 
Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг. 
 
Основания возникновения ипотеки и ее регулирование 
Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: 
в силу закона; 
в силу договора. 
 
Ипотека в силу закона 
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. 
 
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях: 
Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. 
Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. 
Продажа в кредит. 
Рента. 
Залог имущественных прав. 
 
Ипотека в силу договора 
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости). 
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству. 
 
Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком. 
 
Имущество, которое может быть предметом ипотеки 
Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
 
К таким вещам относят: 
земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; 
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 
 
Особенности ипотечного кредита 
Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (A) вычисляется по формуле: 
 
, где S — величина (тело) кредита, p — величина процентной ставки за период (в долях), n — количество периодов. 
 
Иная форма — дифференцированные платежи (когда тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце); здесь размер первого платежа (A1) таков: A1 = S * (p + 1 / n). Достоинство этой формы платежей — меньшая сумма процентов (меньше переплата).

 
Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих 
 
Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) — программа получения жилья военнослужащими России путем предоставления целевого жилищного займа. После вступления в программу на военнослужащего открывается индивидуальный счет. Ежегодно на этот счет поступают денежные средства в размере устанавливаемом правительством РФ. Через 3 года после вступления в программу появляется возможность истребовать накопленные за истекший период денежные средства, получить целевой жилищный заем и приобрести жилье.Содержание [показать] 
 
История 
В соответствии с поручением Президента Российской Федерации разработан и принят Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». 
 
Обеспечение функционирования накопительно-ипотечной системы возложено на федеральное государственное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (далее - ФГУ НИС), созданное во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. № 800. 
 
С введением в действие постановления Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих начала работать в штатном режиме. Постановлением определен основной на текущий момент способ использования целевого займа - погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашение обязательств по такому кредиту. В соответствии с постановлением кредитными организациями были выработаны и согласованы соответствующие ипотечные программы (см. ниже). 
 
В марте 2009 года ФГУ НИС и ОАО «АИЖК» согласовали основные параметры и условия предоставления региональными операторами и сервисными агентами ОАО «АИЖК» ипотечных кредитов (займов) по программе кредитования участников НИС – «Военная ипотека»: 
сумма кредита – не более 2 млн. рублей; 
срок кредита – до достижения заемщиком возраста 45 лет; 
процентная ставка – ставка рефинансирования ЦБ РФ + 2%. 
 
C 1 ноября 2010 г. к выдаче ипотечных кредитов по специальной программе «Военная ипотека», разработанной в рамках ранее подписанного соглашения о сотрудничестве c ФГУ НИС, приступил Газпромбанк. Параметры ипотечной программы банка: 
сумма кредита – не более 2 млн. рублей; 
срок кредита – до 20 лет (включительно); 
процентная ставка – 10,5%; 
отсутствие комиссий за рассмотрение заявки и выдачу кредита. 
Преимущества 
Возможность приобретения жилья в любом месте России 
Недостатки 
Фиксированная сумма целевого жилищного займа, которая не зависит от состава семьи, выслуги лет и льгот. 
Размер ежегодного накопительного взноса 
 
Приобретение жилья 
Этапы совершения сделки: 
Поиск квартиры 
Выбор банка 
Сбор документов на квартиру 
Проведение оценки 
Подписание Договора целевого жилищного займа (ДЦЖЗ) и кредитного договора 
Подписание Договора купли-продажи (ДКП) 
Регистрация договора в Федеральной регистрационной службе РФ 
Предоставление копий документов в банк 
 
Начнем с самого начала. В первую очередь нужно определиться : пользоваться услугами агентов или нет. Рассмотрим за и против. За : экономия времени и ... все, против: стоимость, непрозрачность сделки. Если у вас трудности с ведением переговоров и нет свободного времени, тогда вам нужен агент или застройщик, продающий квартиру в собственность. 
 
Остановимся на случае покупки квартиры без агента. Где искать квартиру: www.baza-winner.ru и www.cian.ru Можно обратится в агентство недвижимости и те варианты, которые вам понравились - ищите в winner и cian. Главная задача - выйти или на собственника, или на агента, его представляющего. Что искать? В первую очередь рассматривайте квартиры в свободной продаже, потому что альтернативные сделки банки не проводят, а те кто проводят - не указывают в договоре пункт о проводимой альтернативной сделке, т.е. вся альтернатива сводится к допуску к ячейке третьих лиц (так работает Банк Жилищного Финансирования). Анализ банков приведен ниже. Многие продавцы не хотят продавать квартиру по ипотеке, вы можете попытаться их уговорить, основное ваше преимущество - регистрация договора в течение 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки регистрируются месяц. Сразу уточню, что понятие "срочно", в сделках с недвижимостью, относительное. 
 
Как только желаемый вариант найден нужно начать проверять документы. Если право устанавливающие документы в порядке, можно заключать договор задатка (аванса) и обращаться в банк со свидетельством участника НИС. Лучше вносить задаток, в этом случае продавец при отказе сделки возвращает сумму в двойном размере. Размер задатка лучше ограничить 20-50 тыс. руб., о внесении большей суммы нужно хорошо подумать. 
 
На момент июня 2010 года последовательность этапов покупки квартиры была следующая: 
оценка квартиры агентством, уполномоченным банком; 
подписание кредитного договора и ДЦЖЗ; 
подписание ДКП; 
регистрация ДКП; 
предоставление в банк двух выписок с двумя обременениями;