Курс лекций по дисциплине "Экономика недвижимости"

ify">- за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее местоположения;

- устанавливается какое количество кв. м общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса кв. м общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику. За разницу в количестве кв. м общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик платит деньгами, поэтапно, в течение срока строительства.

При этом возможны два варианта зачета «старых» квартир:

- квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает в реализацию;

- дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

В Санкт-Петербурге долевое строительство с зачетом имеющегося жилья производится с участием банка на следующих условиях:

-            срок кредита покупателю не превышает 5 лет;

-            процентная ставка кредита банка колеблется от 15 до 30 % годовых.

При способности выполнить данные условия, а также в случае, если банк оценивает покупателя жилья как надежного, заключается трехсторонний долевой договор между покупателем, строительной организацией и банком.

После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным долевым договорам, предоставляет дольщику документы, необходимые для оформления собственности на квартиру и передает здание в эксплуатацию.

Другая разновидность кредитования объектов недвижимости производится с помощью  жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты - это ценные бумаги определенной стоимости, которые закрепляют за владельцем право на определенную жилую площадь в строящемся или реконструируемом доме.

Один сертификат выдается, как правило, на 0,1 квадратного метра [2] , а 10 сертификатов соответствуют цене одного квадратного метра рыночной стоимости.

По сути, это разновидность договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса (например, индекса потребительских цен или так называемого «строительного коэффициента» - индекса цен в строительстве).

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

К основным характеристикам  жилищных сертификатов можно отнести:

- эквивалентность жилищного сертификата определенной площади;

- разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых должно быть реализовано заранее определенное количество жилищных сертификатов;

- формирование цены жилищных сертификатов в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;

- выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.

При кредитовании с помощью жилищных сертификатов реализуется система выпуска и размещения специальных ценных бумаг – жилищных сертификатов, дающих их владельцам право на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.

Банк, при этом, может осуществлять размещение жилищных сертификатов на рынке ценных бумаг, т.е. он берет на себя в этом случае роль посредника между владельцем облигаций и заемщиком, одновременно становясь гарантом возвратности средств инвестора в случае провала программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам могут быть банк и страховая компания.

Срок обращения жилищных сертификатов соответствует сроку реализации программы строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг.

Доход по жилищным сертификатам существует в натуральной или денежной форме.

Натуральный доход по жилищным сертификатам получается при погашении их квартирами соответствующей площади.

Денежный доход по жилищным сертификатам получается при их погашении по цене строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на средства займа.

Поскольку погашение облигаций происходит из расчета: одна облигация - единица площади жилья, то эмитент жилищных сертификатов имеет возможность использовать нетрадиционные формы предоставления квартир:

-            обмен квартиры меньшей площади на квартиру большей площади с передачей эмитенту жилищных сертификатов на разницу площадей квартиры;

-            предоставление льготных условий продажи пакетов жилищных сертификатов.

На операции с жилищными сертификатами распространяются правила налогообложения, применяемые к другим ценным бумагам, а именно, отсутствие начисления и уплаты НДС, освобождение от уплаты подоходного налога в размере 1000 минимальных окладов в случае получения дохода от их продажи физическим лицам.

 

 

 

Рис. 6.4. Схема ипотечного кредитования на селе

Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» одобрило концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в стране, согласно которой должна произойти переориентация решения жилищных проблем социально незащищенных групп населения на решение жилищных трудностей работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и получившего жилье в собственность в результате приватизации. Для этой части населения долгосрочная ипотека является преимущественным способом решения жилищного вопроса.

В концепции определены основные цели и принципы ипотеки, намечены пути их достижения и реализации. Одной из целей является создание системы ипотечного жилищного кредитования без необходимости ее поддержки значительным государственным финансирование. Это предполагает многообразие схем ипотеки в России.

Нормативная база по ипотечному кредитованию в нашей стране опирается на двухуровневую систему ипотечного кредитования. В соответствии со стандартами, разработанными Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Северо-Западный филиал разработал требования к выдаваемым кредитам для выкупа Агентством (табл. 6.1).                                                                                       

   Таблица 6.1

Требования к выдаваемым кредитам для выкупа Северо-Западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [2]

Заемщик	а) житель Санкт-Петербурга; б) непрерывный трудовой стаж не менее 2-х лет
Валюта кредита	Кредит предоставляется и погашается в долл. США [3]
Сумма кредита	5000 – 70000 долл. Ограничения: а) не более 70 % стоимости квартиры; б) ежемесячный платеж по кредиту должен составлять 35 % доходов заемщика, либо 50 долл. на человека (1300 руб.); в) ежемесячные общие обязательства не должны превышать 40 % совокупных доходов семьи
Погашение кредита	Равные ежемесячные платежи
Ставка процента по кредиту	а) переменная (устанавливается банком в границах 15 – 20 %); б) изменяется 2 раза в год в зависимости от LIBOR
Срок кредита	5 – 10 лет (обслуживание кредита в 7 тыс. долл. составит 420 долл.)
Налоговая льгота	Увеличена с 5000 МРОТ до цены уплаченной за приобретаемую на кредит квартиру и срок действия льготы продлен до окончания срока кредита
Досрочное погашение кредита	Допускается через 12 месяцев с момента выдачи кредита
Обеспечение кредита	Квартира в многоквартирном доме в Санкт-Петербурге, приобретаемая на кредитные средства
Требования по страхованию	Заемщик должен застраховать свою жизнь и трудоспособность, а также приобретаемый объект недвижимости

Однако, несмотря на то, что ипотечный кредит содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращения недвижимости в работающей капитал, помогающий населению получить жилье, а кредиторам – доход, говорить о широком развитии ипотечного кредита в стране пока нельзя. Формированию ипотечного кредитования в России мешает:

-  отстраненность от ипотеки институциональных инвесторов (пенсионных и других фондов);

-  «короткие» и «дорогие» деньги банков;

-  отсутствие развитой системы страхования жилой недвижимости;

-  невозможность, в большинстве случаев, продекларировать доходы из-за нежелания предприятий официально платить заработную плату;

-  низкий уровень доходов у большей части населения.

Вышеназванные факторы можно отнести к социально-экономическим, а существуют еще и факторы нормативно-законодательного характера:

-  невозможность выселения из заложенной квартиры заемщика, не исполняющего обязательства по кредиту;

-  не разработаны критерии деятельности органов опеки и попечительства при рассмотрении вопросов, связанных с ипотекой жилого помещения обремененного правами несовершеннолетних;

-  не разработаны правила залога и отчуждения земельных участков и др.