Ипотечные ценные бумаги, их виды

Тема №32. Ипотечные  ценные бумаги, их виды.

Ипотечные ценные бумаги - это разновидность вторичных ценных бумаг, служащих универсальным инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть это средство для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в возведение жилых объектов, которые приобретаются на рынке с помощью ипотеки.

Ипотечные ценные бумаги являются частным случаем ценных бумаг, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула или, как ещё называют, набора активов. В случае ИЦБ активы представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, получают большую часть этих платежей по некоторой заранее определенной схеме.

Назначение ипотечных  ценных бумаг состоит в минимизации  рисков несвоевременного возврата заёмных  средств при инвестировании в  ипотечное строительство, осуществляемой по механизму секъюритизации. Сущность механизма секъюритизации заключается в процедуре преобразования долговых обязательств, связанных с рефинансированием, в бумаги, обладающие приемлемым обеспечением и сравнительно высокой ликвидностью. Процедурная сторона секъюритизации состоит в реализации одной из двух тактик: в первом случае имеет место выпуск кредитными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, обеспеченных ценных бумаг. Во втором случае имеет место продажа ипотечными инвесторами долговых обязательств ипотечному агенту ― специализированной коммерческой организации, которая в конечном итоге осуществляет эмиссию обеспеченных ценных бумаг, поскольку обладает правом осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Виды ипотечных ценных бумаг: закладная, облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия:

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право своего законного владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости.

Назначение этой бумаги состоит в ускорении оборота  заложенной недвижимости с целью  расширения возможностей залогодержателя  в скорейшем удовлетворении своих  требований.

Передача прав по закладной залогодержателем осуществляется на основании цессии (уступки прав требований). Наличие  этой бумаги не исключает необходимость  заключения договора об ипотеке, условия  которого должны предусматривать выдачу залогодержателю закладной. Однако закладной предоставляется приоритет  перед договором, так что при  несовпадении содержания контракта  положено руководствоваться содержанием  закладной. Наиболее распространенный вид ипотечных ценных бумаг в России - это, как раз, закладная. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Таким образом, закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога.

Облигацией с ипотечным  покрытием называется ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается как в документарной, так и бездокументарной формах. Главным образом на рынке обращаются жилищные облигации, то есть имеющие покрытием права требования, обеспеченные залогом жилого помещения. При этом жилищные облигации не могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Рефинансирование банков через  механизм выпуска ипотечных облигаций  под залог закладных происходит следующим образом: коммерческий банк заключает с юридическими или физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных, ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке.  Далее, денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору, государство гарантирует выплаты по облигациям.

Сертификат участия - совсем новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее "покрытие" сертификатов.

Владелец этого  сертификата является как бы сособственником  ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющего.

Хочется сказать, что по мнению многих аналитических статей в СМИ, ипотечная система в нашей стране пока еще не развита: помимо отсутствия рынка облигаций, не урегулирована законодательная база.

Понятно, что, пока система не будет полностью отработана, она не станет выгодной и надежной для граждан.

Плюсом является то, что власти обращают все большее внимание на развитие ипотечного кредитования, видя в ипотеке наиболее приемлемый вариант решения жилищных проблем населения. В целом, насколько я могу судить, для того чтобы ипотека в России заработала, необходимы три условия: наличие "длинных" денег, стабильная макроэкономическая ситуация в стране и эффективная законодательная база. Можно считать, что эти условия в стране начинают складываться. "Длинные" деньги обеспечит федеральное ипотечное агентство, позволяя банкам рефинансировать кредиты, прогнозы Минэкономразвития по инфляции в стране благоприятны, а законодательная база должна быть сформирована.

Из всего сказанного следует, если удастся гармонизировать все составляющие, то в ближайшее время у населения появится возможность получать ипотечный кредит на гораздо более привлекательных условиях.