Анализ недвижимости ближнего Подмосковья

Факторный анализ предназначен для исследования взаимосвязей между переменными с целью сокращения числа факторов, оказывающих влияние, до наиболее существенных.

Кластерный анализ позволяет разделить совокупность объектов на отдельные относительно однородные группы.

Многомерное шкалирование дает возможность получить пространственное отображение отношений, существующих между объектами.

Возможность применения того или иного вида анализа зависит  от уровня шкалирования независимых  и зависимой переменных. Выбор  определенного метода обусловлен не только характером и направлением связей между переменными, уровнем шкалирования, а главным образом решаемой проблемой.

Объектами маркетинговых  исследований могут быть различные предметы, проблемы, ситуации, которые исходя из критериев классификации можно разделить на такие широкие категории,

как объекты макро- и микроуровня внешней среды  и объекты исследования внутренней среды товаропроизводителя (иначе  говоря, подконтрольные фирме -товаропроизводителю  или не контролируемые ею).

Другим критерием  может быть степень важности объектов исследования, которая может быть различной в разных фирмах.

Третьим критерием  может быть приоритетность очередности  исследуемых объектов, которая также  существенно различается, но существует как объективная потребность, «корректируемая» субъективным фактором — представлениями  руководящего звена.

При всем разнообразии объектов маркетинговых  исследований центральное место среди них занимают рыночные объекты — товарный рынок в целом, его отдельные компоненты и параметры (покупатели, конкуренты, поставщики, посредники, цены, емкость, динамика развития, структура, географическое размещение и др.).

 

1.3. Опрос как средство сбора первичной информации.

Один из распространенных способов прогнозирования продаж или оценки рыночного потенциала продукта —  это проведение опросов. Опрашивать можно разные группы респондентов. В случае нового товара потребителям показывают прототип или образец  товара или излагают его концепцию, а затем спрашивают, с какой  вероятностью они его купят, создавая исследование намерений покупателей. Также покупателей могут спросить об их текущем покупательском поведении: что они покупают в настоящее  время, как часто и в каком  количестве. Можно провести опрос  мнения продавцов, задав вопросы  относительно вероятности реализации ими данного товара. Опрос также  можно проводить среди разного  рода специалистов — членов каналов  распределения, поставщиков, консультантов, руководителей отраслевых ассоциаций и т. п. Тогда это будет называться экспертным опросом.

Если мы имеем дело с массовыми  опросами, а не с опросами экспертов, необоснованные оценки при фактической  осведомленности о данном предмете столь же "надежны", как и  обоснованные. В этом смысле проверка компетентности опрашиваемого сводится к тому, чтобы уяснить, известны ли ему оцениваемые события. Такова типичная ситуация при опросе общественного мнения. Оно может быть справедливым и объективным несправедливым и ошибочным с точки зрения непредвзятого и серьезного анализа проблемы. Однако знание о мнении и оценках общественности, какими бы ни были эти мнения и оценки, - это объективная и достоверная информация, если опрашиваются люди, знакомые с тем, о чем их спрашивают, если они сталкиваются с данными событиями и фактами в своей повседневной жизни.

Опросы имеют существенные ограничения. Во-первых, то, что люди говорят, —  это не всегда то, что они делают. Принимая во внимание этот факт, всегда следует осторожно подходить  к опросам потребителей с целью  выявления их покупательского поведения. Во-вторых, люди, которых опрашивают, могут быть плохо информированными, но, если спросить их мнение, они все  же выскажут его. В-третьих, то, как люди представляют себе концепцию продукта при опросе, может быть не совсем тем, что они получат на самом  деле, когда продукт будет выпущен  на рынок. Методы опроса основаны на том, что люди говорят, не слишком надежном индикаторе их будущего поведения.

 

 

Глава 2. Практическая часть  работы

2.1. Обзор рынка недвижимости Подмосковья.

Рынок загородной недвижимости в Ближнем Подмосковье — один из самых динамично развивающихся. Коттеджи Подмосковья и организованные коттеджные поселки, таунхаусы, загородные жилые комплексы, дачные дома - это далеко не полный список возможных форматов загородного жилья. Еще разнообразнее круг вопросов, который возникает при покупке или продаже коттеджа, строительстве дома или дачи, оформлении документов на котедж или загородный дом. По данным аналитиков Penny Lane Realty, по итогам III квартала 2011 г., подавляющая доля спроса по-прежнему приходилась на участки без подряда (74% от общего количества сделок). Спрос на готовые коттеджи составил 11%, участки с подрядом – 8%, таунхаусы и многоквартирные дома – 7%.

Эксперты аналитического центра IRN.RU отмечают: в Подмосковье растет число  поселков без инфраструктуры, а уровень  цен в них снижается. По данным www.irn.ru, больше всего увеличивается  количество поселков, где инфраструктуры нет или она минимальна. За последний  год число таких объектов выросло  почти на 16%. В основном это происходит за счет развития сегмента дачных поселков, расположенных в дальнем Подмосковье, а также увеличения количества экономичных  поселков на северо-восточных, восточных, юго-восточных и южных шоссе, которые  считаются менее престижными  на рынке коттеджного жилья Московского  региона.

Год назад средняя стоимость  коттеджного жилья в таких  объектах составляла 71 700 руб. за метр, а ко II кварталу 2011 г. опустилась до 61 500 руб. за метр.

По данным «Исследования рынка  коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы», больше половины реализуемых  во II квартале 2011 г. объектов (около 62%) не имеют собственной инфраструктуры либо обеспечены ею в минимальном  объеме (спортивные и детские площадки, прогулочные зоны, гостевой паркинг  и т.д.). За последний год число  таких поселков выросло почти  на 16%: со 168 до 194.

 

По мнению риэлторов, психологическая  граница между Москвой и областью постепенно стирается. Наметилась устойчивая тенденция к переезду обеспеченных категорий граждан, элиты и среднего класса, на постоянное жительство за город. 
            В то же время рынок загородной недвижимости остается одним из самых загадочных. Полную картину того, что происходит в Подмосковье, не берется нарисовать ни один аналитик, исследующий данные процессы. Кто и сколько строит, появится ли потом эта недвижимость на рынке — вопрос, на который нет однозначного ответа. 
Риэлтеры обладают сегодня данными по 70 коттеджным поселкам, где ведутся сделки купли-продажи. Остальная часть этого рынка находится вне зоны их влияния, где они не принимают непосредственного участия в строительстве и реализации проектов. По данным Российской гильдии риэлторов (РГР), с 1990 года в Подмосковье построено более 7,5 тыс. коттеджей. При этом остается незавершенным строительство еще порядка 10 тыс. Темпы возведения этой категории жилья составляют около 2 тыс. коттеджей в год. Таким образом, объем рынка за год- 2тысячи коттеджей, что по стоимости равно в среднем 15600000 тыс.рублей.

Строительством многочисленных отдельных  коттеджей, их реализацией, покупкой для  отделки и дальнейшей перепродажи  занимаются также мелкие строительные фирмы с долевым капиталом, которые  используют средства своих учредителей  или пайщиков. Серьезный вклад  в освоение подмосковного «пространства» также вносят и корпоративные  застройщики, которые в большинстве  случаев возводят для себя.

Что касается потенциального объема рынка, то он, как и цены на коттеджи возрастет в ближайшие 2-3 года. 
           После кризиса спрос со стороны застройщиков переориентируется с земель под коттеджные поселки на территории под строительство малоэтажных жилых комплексов. Основными направлениями развития останутся Новорижское и Калужско-Киевское. До конца года изменение цен на вторичном рынке загородной недвижимости достигнет минус 10% по отношению к августу 2008 г., на первичном рынке – минус 25% по отношению к августу 2008 г. К середине 2009 г. эти показатели составили минус 20 % и минус 30% соответственно», - прогнозирует Евгений Иванов.

Начиная с 2011 г. объем строительства  жилой недвижимости в Подмосковье  снова возрастет и к 2013 г. выйдет на более высокий уровень, чем  мы имеем сегодня. Также в  2013 году:

·  средняя стоимость загородного дома в Подмосковье в 30-километровой зоне удаленности от столицы составит от 900 тыс. до 3,5 млн долл. (сегодня от 400 тыс. до 1,5 млн, в зависимости от направления);

·  средняя стоимость загородного дома в Подмосковье на расстоянии 100 км от столицы («дальние дачи») будет варьироваться от 300 до 600 тыс. долл. (сегодня от 150 до 300 тыс.).

Темп изменения рынка определяется отношением объема рынка в этом году на объем рынка прошлого года, и в данном случае будет равен приблизительно 1%.  

Возросшая доходность данного бизнеса, от 30 до 50% годовых, делает этот сегмент рынка привлекательным для инвесторов. В связи с этим, в Москве и Московской области существует немало строительных фирм, занимающихся этим бизнесом. Согласно данным официальным статистики, количество строительных фирм в Москве и Московской области составляет 3285, из которых некоторая доля занимается в основном строительством коттеджей в коттеджных поселках, а некоторая- дачных домов любых ценовых категорий. К первым относятся 36%, а ко вторым – 64%.

Сегментировать рынок недвижимости в Подмосковье мы можем по нескольким признакам.

• По типу недвижимости: коттеджи, дачные дома и загородные жилые комплексы.
• По географическому признаку: по типу направления, шоссе. (см. табл 1). Как основную тенденцию III квартала 2011 года участники рынка отмечают оживление интереса к недвижимости на Калужском, Киевском и Варшавском шоссе, связанное с присоединением этих территорий к столице.
• По ценовой категории: элитные, средние, бюджетные.

В частности, можно выделить следующие ценовые сегменты:

- дома стоимостью меньше 5 млн  рублей;

-дома от 5 до 10 млн рублей;

-дома дороже 10 млн рублей.

 

Относительно количества потребителей, заказчиков, можем сказать, что около 30 коттеджей/дачных домов за год построено (или начато строительство) нашей компанией, а все остальные, 1970 – конкурентами.

Среди тех, кто не пользуется данной сфере услуг можно выделить потенциальных  клиентов, то есть людей, которые приобрели  землю без недвижимости, но планируют  застраиваться. А остальные, кто  не купил и не собирается на данный момент покупать земельный участок  в Подмосковье, нашими нынешними  и потенциальными потребителями  не являются.

Растет число москвичей, которые  имеют бизнес в Москве, но предпочитают жить за городом. Размер капитала москвичей  порой не уступает «региональному», но в целом финансы из регионов играют все большую роль на подмосковном рынке загородной недвижимости. Из проведенного исследования можно сделать  вывод, что рынок загородной недвижимости является динамично развивающимся  и достаточно прибыльным. 

 

 

 

Табл. 1.

 

2.2. Этапы подготовки опроса.

     В ходе выполнения  анализа рынка загородной недвижимости, мы столкнулись с рядом проблем, которые можно решить с помощью опроса. Ключевой проблемой является нехватка знаний о том, каким образом и откуда наши потенциальные клиенты узнают о строительной компании. А также, по каким критериям они выбирают наиболее подходящую.

      Таким образом,  можно сформулировать основные цели и задачи проведения опроса:

• Изучить рынок недвижимости ближнего Подмосковья, проанализировать и сделать выводы по результатам опроса
• Определить наиболее эффективный инструмент воздействия на потребителя, чтобы выбрать, в какую рекламу нам лучше всего вкладывать средства
• Выявить ключевые преимущества строительной компании, на которые стоит обратить внимание при разработке рекламной кампании.

   В ходе проведения опроса  нам потребуется информация о том, как владельцы или будущие владельцы земельных участков Подмосковья делают свой выбор в пользу той или иной компании. Предполагается, что наиболее эффективным инструментом окажется интернет реклама, а свой выбор клиенты будут делать в пользу компании с наиболее хорошей репутацией, отзывами, рекомендациями и продолжительностью работы на данном рынке.

   В качестве носителей информации будут выступать мужчины и женщины в возрасте от 25 до 60 лет со средним или высоким достатком, которые имеют или планируют в скором времени приобрести участок земли в Подмосковье. Было бы целесообразно проводить отбор среди москвичей, опрашивая около 400 человек (учитывая, что мы проводим учебное исследование, выборка будет составлять 50 человек).

   Проведение опроса следовало  бы  реализовывать вблизи офисных  центров и при выходе из  риелторских компаний, заключающих  сделки о купле-продаже земли.  Но так как такой возможности  нет, будем опрашивать мужчин  и женщин, подходящих по возрастной  категории (а именно: родителей  друзей или распространять анкеты  на работе родителей). Наш опросный  лист, чтобы не утомить респондента,  будет содержать 6 вопросов, от  более общих к частным.

Результаты опроса будем заносить в таблицу Excel и использовать информацию при составлении отчета об анализе рынка. Результаты будут представлены в виде отчета и презентации.

   При проведении реального  исследования, бюджет представил  бы  собой затраты на канцелярские  товары, выплату заработной платы  сотруднику маркетингового отдела, создавшему и контролирующему  этот процесс. А срок проведения  опроса и анализ результатов  составил бы около 3 дней. Опросный лист выглядит так: