Анализ и развития юридических услуг в городах Кавказских Минеральных Вод

Знакомство с правовыми  основами деятельности в сфере недвижимости в настоящий момент может проводиться  лишь на основе этого Положения, в  котором указано, что осуществление  лицензирования находится в компетенции  органов исполнительной власти субъектов РФ, но которое не охватывает всех аспектов этого вида предпринимательской деятельности и требует разработки единого полноценного нормативного акта с учетом как отечественного, так и зарубежного опыта оказания риэлторских услуг.

Актуальность рассмотрения данной темы вызвана следующим. Став собственниками недвижимости после принятия Закона РСФСР от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", граждане в своем большинстве не осознали, что тем самым стали непосредственными участниками рыночных отношений со всеми присущими им рисками, наибольшую опасность из которых представляет потеря имущественных прав в результате собственной юридической безграмотности, профессиональной некомпетентности посредника или даже его злого умысла. Выдача лицензии на осуществление риэлторской деятельности предполагает, что такие компании будут вести дело таким образом, чтобы все субъекты предпринимательской деятельности, в том числе и граждане, вступающие с ними в отношения по купле-продаже недвижимости, были максимально застрахованы от различных неоправданных рисков. Одним из действенных средств достижения этого является четкое соблюдение риэлторскими компаниями норм гражданского и налогового законодательства, а также правил ведения бухгалтерского учета.

 

Риэлторская деятельность - это посредничество в совершении юридических действий (заключении определенных гражданско-правовых сделок), смысл которого состоит в получении участником имущественного оборота (продавцом или покупателем) возможности выступать в качестве стороны сделки через посредство уполномоченного лица (риэлтерской фирмы).

Такой род деятельности может совершаться как на основе договора поручения (гл. 49 ГК РФ), так  и на основе договора комиссии (гл. 51 ГК РФ). При этом посредник (поверенный или комиссионер), действуя от чужого (договор поручения) либо от собственного (договор комиссии) имени, но в обоих случаях в чужих интересах, в конечном итоге создает, изменяет или прекращает определенные права или обязанности для своего клиента (доверителя или комитента). Риэлторская деятельность - предпринимательская, т.е. самостоятельная, осуществляемая на свой страх и риск, направленная на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ). Это позволяет сделать вывод, что оказание разовой услуги по совершению сделки с недвижимостью не может быть признано риэлторской деятельностью и, соответственно, не требует соблюдения требований, предъявляемых законодательством к лицам, занимающимся ею, в том числе и наличия специального разрешения - лицензии (п. 4 письма ВАС РФ от 10.08.94 N С1-7/ОП-555 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике").

Этот вид деятельности связан с недвижимостью, к которой  согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относятся  земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения и пр.).

 

Количество риэлторских  агентств в городах КМВ насчитывает  порядка 210 организаций, из которых 27 находятся  в Ессентуках.

Ниже представлена среднестатистическая стоимость оказания юридических  услуг в данной сфере деятельности, цены округленны.

 

Оформление перехода права собственности на квартиру (купля-продажа, дарение)	От 13 500 руб.
Оформление перехода права собственности на жилой дом (купля-продажа, дарение)	От 15 000 руб.
Оформление земельного участка под жилым домом в собственность	От 15 000 руб.
Оформление земельного участка под нежилыми объектами в собственность	От 30 000 руб.
Оформление перехода права собственности на нежилые (коммерческие) объекты недвижимости	От 20 000 руб.
Оформление ипотеки	15 000 руб.
Получение разрешения на перепланировку (реконструкцию)	От 17 000 руб.
Ввод в эксплуатацию объектов недвижимости	От 17 000 руб.
Приватизация жилой недвижимости (квартиры, малосемейного общежития,)	18 000 руб.

2.2 Оценочная  деятельность

 

Оценка это деятельность по установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и  интересов в отношении них, проявляемых субъектами гражданских прав. Вид стоимости оцениваемого объекта определяется целями проводимой оценки (рыночная, инвестиционная, залоговая, остаточная и др.). О.д. производится оценщиками - физическими и юридическими лицами с использованием специальных правил и методик. Оценщик - физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным. характеристикам. Оценщик- юридическое лицо должен иметь в своем составе определенное количество оценщиков - физических лиц. Оценка проводится на основании договора, заключаемого между заказчиком и оценщиком. Договор о проведении оценки обычно заключается в простой письменной форме и содержит сведения об оценщике. Договором может быть предусмотрено проведение оценки единичного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика. Надлежащее исполнение оценщиком своих обязательств по договору состоит в своевременном составлении и передаче заказчику отчета об оценке. Отчет содержит ссылки на используемые стандарты и методы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные существенные сведения. В РФ широко используется понятие "рыночная стоимость".

О.д. подлежит лицензированию и осуществляется на основании ФЗ РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации". Указом Президента РФ от 26 июля 1995 г. № 765 "О дополнительных мерах

по повышению эффективности  инвестиционной политики Российской Федерации" устанавливается необходимость  проведения независимой оценки недви-^ жимого имущества паевого инвестиционного фонда. Одно из обязательных условий регистрации проспекта эмиссии инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда - заключение управляющей компанией договора (соответствующего утверждаемым ФКЦБ типовым договорам) с независимым оценщиком. Оценка стоимости имущества паевых инвестиционных фондов производится в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке имущества паевых инвестиционных фондов, утвержденными распоряжением ФКЦБ РФ от 25 сентября 1996г. №6-р. Обязательность ли-цензии ФКЦБ на право оценки недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов установлено постановлением ФКЦБ РФ от 30 августа 1995 г. № 7 "О порядке лицензирования деятельности по оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов". Лицензия выдается юридическим лицам - коммерческим организациям при наличии: а) не менее 3 профессиональных оценщиков недвижимости, имеющих со-. ответствующий образовательный документ, признаваемый ФКЦБ, для которых эта организация - основное место работы; б) в уставе юридического лица записи о том, что предмет его деятельности - проведение работ по оценке недвижимости и оказание консультационных услуг: в) опыта практической работы по оценке недвижимости не менее года (по усмотрению ФКЦБ лицензия может быть выдана коммерческой организации, не имеющей опыта практической работы по оценке недвижимости).

В настоящее время  в субъектах РФ формируется собственное  законодательство об О.д. Так. 11 февраля 1998 г. принят Закон г. Москвы № 3 "Об оценочной деятельности в городе Москве".

 

Для того чтобы открыть оценочную компанию, необходимо для начала самому стать специалистом в этом деле. Среди профессиональных требований к оценщику отмечается наличие высшего образования, лучше экономического. Кроме того, вам нужно получить дополнительное профессиональное образование по направлению «Оценка бизнеса». В дальнейшем для работы оценщиком придется каждые три года повышать квалификацию. К биографии оценщика тоже существуют требования. Это отсутствие неснятой или непогашенной судимости за экономическое преступление, а также за любое преступление средней тяжести или особо тяжкое преступление.

Учтите, что в настоящее  время оценкой может заниматься физическое лицо, работающее в оценочной  компании по договору или в качестве индивидуального предпринимателя. В настоящее время получать лицензию на право заниматься оценочной деятельности не нужно. Однако ответственность за качество оценки ужесточилась. Если раньше оценочную компанию за некачественную оценку лишали лицензии на один год, то теперь оценщик, который выполнил работу с нарушениями, не будет иметь возможности работать по данному направлению.

Но помните, что все  оценщики должны состоять с одной  из саморегулирующих организаций (СРО). Чтобы вступить в нее, надо отвечать требованиям законодательства. Кроме наличия образования, деятельность каждого оценщика должна быть застрахована на сумму не менее 300 тыс. руб. Чем выше сумма страхового покрытия, тем лучше. При вступлении в СРО необходимо заплатить вступительный взнос и взнос в компенсационный фонд (минимум 30 тыс. руб.). Он создается для того, чтобы возместить потребителю ущерб, причиненный некачественной оценкой.

При открытии оценочной  компании учтите, что в ее штате  должно состоять не менее двух оценщиков. В настоящее время именно заказчики  устанавливают требования к оценочным компаниям. Например, банки работают только с аккредитованными у них оценщиками, а значит, вам придется подстраиваться под них. В больших городах в штате оценочной компании должно состоять не менее пяти человек, таковы требования заказчиков. Заметьте, что предпочтение отдается тем оценочным компаниям, которые кроме ответственности своих сотрудников застраховали еще и свою ответственность юридического лица, чего по закону можно не делать.

 

Количество оценочных  компаний в городах КМВ насчитывает порядка 30 организаций, из которых только 2 находятся в Ессентуках.

Ниже представлена среднестатистическая стоимость оказания юридических  услуг в данной сфере деятельности, цены округленны.

 

Объект оценки Ед. измерения Максимальный срок выполнения оценки, дней Стоимость в рублях Недвижимость Квартиры 1 объект 3 от 4 000 Жилые дома и коттеджи 4 от 15 000 Здания и помещения, завершенные  строительством:  <1000 м2 1 объект   4     15 500 от 1000 до 5000 м2 4 19 000 от 5000 до 10000 м2 4 27 000 >10000 м2 4 от 30 000 Земельные участки:  городского и промышленного назначения 1 объект 4 от 15000 сельхозугодия 4 от 10 000 иного назначения (дачные и приусадебные участки) 4 от 9 000 Здания и помещения незавершенного строительства 1 объект 5 от 15000 Транспортные средства Автотранспортные средства:   отечественные 1 объект     2     3000 импортные 3 4000 специальные 4 5000 Железнодорожный транспорт:  отечественный 1 объект     3      7500 импортный 4 11250 Морские и речные суда, отнесенные к недвижимости:   океанские лайнеры 1 объект   5   112500 танкеры, сухогрузы 4 90 000 суда речного флота 4 67 500 баржи и буксиры 3 45 000 Воздушный  транспорт:  отечественный 1 объект   5   67 500 импортный 6 90 000 Машины и оборудование Серийное технологическое оборудование  1-10 единиц 1 единица         1         1 500-7 500 10-100 единиц 1-3 7 500-37 500 >100 единиц 3 от 37 500 Специальное оборудование 1 единица 4 от 4 500 Технологическая линия:   универсальная 1 единица   4   15 000 специальная 5 30 000 технологический комплекс 7 45 000 Сооружения и передаточные устройства Сооружения 1 единица 3 от 7000 Передаточные устройства 1 единица 4 от 4500 Бизнес Действующие предприятия или пакеты некотируемых акций предприятий  малый 1 объект     7        75 000 средний 14 150 000 крупный 40 450 000 крупнейший 65 900 000 Имущественные комплексы 1 комплекс 30 от 75000 Объекты интеллектуальной собственности Объекты интеллектуальной собственности  (товарные знаки, ноу-хау, промышленные образцы и пр.) 1 единица 14 От 45 000

 

2.3 Консалтинговые  услуги

 

Консалтинг — это деятельность по консультированию производителей, продавцов, покупателей по широкому кругу вопросов в сфере финансовой, юридической, технологической, технической, экспертной деятельности. Цель консалтинга — помочь менеджменту в достижении заявленных целей. Иными словами консалтинг - это любая помощь, по широкому кругу вопросов в сфере финансовой, юридической, технологической, технической, экспертной деятельности, оказываемая внешними консультантами, для решений той или иной проблемы. Консалтинговые компании специализируются по отдельным направлениям деятельности (например, финансовому, организационному, стратегическому).

Основная задача консалтинга заключается  в анализе, обосновании перспектив развития и использования научно-технических и организационно-экономических решений с учётом предметной области и проблем клиента.