Внесение
записей и изменений в земельную
книгу осуществляется сегодня
в Германии уже не судьями,
как это было раньше, а так
называемыми работниками правосудия.
Работники правосудия - это государственные
служащие, прошедшие специальное
обучение в области земельного
права и правил ведения земельных
книг и по уровню профессиональной
квалификации стоящие ниже уровня
судьи.
•
Содержание листа земельной книги,
который заводится для каждого
земельного участка
Каждый
лист земельной книги состоит
из четырех частей:
- Ведомость
учета наличия, включающая сведения
из кадастра недвижимости:
•
в каком месте муниципальной
территории находится соответствующий
земельный участок;
•
номера отдельных участков, составляющих
данный земельный участок;
•
в каком разделе кадастра недвижимости
находится данный земельный участок;
•
местонахождение (например, название
улицы) и вид хозяйственной
деятельности (плодовый сад, стройплощадка
и т.п.);
•
форма и точное указание площади
участка (количество квадратных
метров или гектаров);
•
в каких разделах более старых
земельных книг можно найти
сведения об этом земельном участке,
чтобы доказать преемственность и последовательность
ведения документации.
- Первый
раздел
Сведения
о собственнике или собственниках
с указанием, на каком -юридическом
основании произошло приобретение
права собственности.
- Второй
раздел
Регистрация
сервитутов, которые имеются в
пользу других лиц (узуфрукты,
права пользования чужим имуществом)
или других земельных участков
(право на проход или проезд
для владельцев другого земельного
участка). Пользоваться льготами
могут и предприятия, например,
предприятия электроснабжения, которые
получают разрешение на протягивание
линий электропередачи над земельным
участком или на установку
опор этих линий.
- Третий
раздел
Регистрация
ипотек, которыми обременяется земельный
участок для обеспечения долгового
обязательства, т.е. долг, обеспеченный
залогом недвижимого имущества.
Изменения,
которые вносятся в различные
разделы земельной книги, должны
быть четко и однозначно выделены
(например, подчеркивание красным
цветом). Но при этом прежние
записи должны оставаться читаемыми.
Двусторонние
договоры (договоры обязательственного
права), например, аренда, не могут
быть зарегистрированы в земельной
книге, т.е. они не имеют юридической
силы по отношению к лицу, приобретающему
этот земельный участок, если
иное не оговорено в Гражданском
кодексе (например, в арендном
праве определено, что продажа
дома не затрагивает уже существующие
отношения аренды).
•
Публичный характер и доступность
земельной книги
Так
же, как и кадастр недвижимости,
земельная книга имеет публичный
характер. Поэтому каждое лицо, которое
имеет обоснованную заинтересованность,
получает право ознакомления
с земельной книгой. Это относится
как к лицам, заинтересованным
в покупке, также и к банкам,
которые должны проверить имеющиеся
на земельном участке заемщика
возможности для обеспечения
кредита.
За
соответствующую плату ведомства
по ведению земельных книг
делают из них копии и выписки.
•
Материально-правовое значение земельных
книг
•
Общественное доверие к земельной
книге
Содержание
земельной книги считается верным
в пользу того лица, которое
приобретает право на земельный
участок. Ограничения возможности
распоряжаться каким-либо правом,
зарегистрированным в земельной
книге, в первую очередь правом
собственности, действуют в отношении
третьих лиц только в том
случае, если они с очевидностью
следуют из записей в земельной
книге, или же, как можно доказать,
известны третьему лицу.
•
Права ипотечного залога (ипотеки
и ипотечные долги), отраженные
в земельной книге
Кроме
сведений, касающихся собственности,
особое значение имеет отражение
в земельной книге прав ипотечного
залога. Качество обеспечения долгового
обязательства в решающей степени
зависит от последовательности
регистрации прав ипотечного
залога в третьем разделе соответствующей
земельной книги или листа
земельной книги.
Если
должник не оплачивает или
не может оплатить подлежащие
исполнению долговые обязательства,
то тогда право ипотечного
залога, предоставленное в пользу
кредиторов, позволяет им начать
принудительную продажу земельного
участка на торгах и получить
удовлетворение (если правовой статус
участка достаточно надежен) из
суммы, вырученной от продажи
этого земельного участка.
Принудительная
продажа с торгов является
формализованным публичным способом
продажи, открывающимся после
соответствующего объявления и
проходящим в соответствии с
правилами торгов, которые детально
регулируются законом.
Выручка
от принудительной продажи с
торгов идет на удовлетворение
кредиторов только после выплаты
долгов по заработной плате
и удовлетворения претензий государства
в отношении уплаты земельного
налога. При этом выплата причитающихся
кредиторам долгов, обеспеченных
залогом земельного участка, происходит
в порядке занесения записей
в третий раздел земельной
книги. Право ипотечного залога,
зарегистрированное в земельной
книге позднее другого такого
же права, имеет меньше шансов
на удовлетворение.
Как
правило, банки настаивают на
том, чтобы при предоставлении
ими под залог земельного участка
кредитов права ипотечного залога регистрировались
бы по возможности как права первого или,
как исключение, второго ранга. Кроме того,
банки в большинстве случаев не предоставляют
кредиты, которые превышали бы примерно
60%трыночной стоимости земельного участка,
и не принимают гарантий, которые превышают
этот процент.
Если
кредитор, имеющий право ипотечного
залога, не может быть удовлетворен
из средств, вырученных от принудительной
продажи с торгов земельного
участка, то его требование
к должнику сохраняет свою
силу. В то же время после
торгов и приобретения участка
победившим покупателем он утрачивает
свое право ипотечного залога.
Лицо, купившее данный земельный
участок, получает его свободным
от прав ипотечного залога.
Если
при принудительной продаже земельного
участка с торгов получена
выручка, превышающая совокупность
требований по правам ипотечного
залога, то сумма, остающаяся после
уплаты всех долгов, причитается
прежнему собственнику.
Последовательность,
в которой в земельной книге
зарегистрированы принадлежащие
кредиторам права ипотечного
залога, имеет в случае банкротства
должника такое же значение, как
и при принудительной продаже
с торгов.
Права
ипотечного залога регистрируются
в земельной книге только в
том случае, если предоставление
этих прав было согласовано
между собственником земельного
участка и лицом, выдающим кредит
под залог, и представлено в
форме нотариально заверенного
договора в ведомство, ведущее
земельные книги.
Особые
формы собственности в рамках
землеустройства или права, аналогичные
правам собственности:
а)
Собственность на жилье
Частным
случаем исключения из принципа, согласно
которому право собственности на земельный
участок включает в себя также и право
собственности на расположенные на данном
участке здания, является то, что в отношении
квартир в крупном жилом комплексе может
существовать особое право, разрешенное
законом: так называемая собственность
на жилье.
В
этом случае собственник жилья
имеет также не конкретизированную
долю в совместной собственности
на коммунальные сооружения жилого
комплекса, расположенные за пределами
находящейся в собственности
квартиры. К ним относятся земельный
участок, сооружения и устройства
здания, которые не находятся
в особой собственности или
в собственности третьего лица.
Немецкому
праву собственности на жилье
в англо-американском праве соответствует
собственность кондоминиума. Кроме
того, в англо-американском праве
имеется право собственности
в кооперативе. Эта правовая
форма в значительной степени
соответствует правовому статусу
членов жилищно-строительного кооператива
в Германии. В нем не конкретизированная
доля в совместной собственности
на коммунальные сооружения распространяется
на весь жилой комплекс, включая
индивидуальные квартиры.
Это
имеет практические последствия
в том плане, что при кооперативной
модели владельцы общей долевой
собственности имеют право голоса
в принятии решений при реконструкции
индивидуальных квартир, а при
модели кондоминиума такое право
появляется лишь тогда, когда,
например, реконструкция несущих
стен внутри частной квартиры
может сказаться и на коммунальной
собственности.
б)
Наследуемое право застройки
Это
право, обычно предоставляемое
на длительный срок (33 года, 49 лет,
99 лет), ограничивает право собственника
земельного участка регулярно
получать арендную плату от наследуемой
застройки (ее называют также процентами
от наследуемой застройки) и по истечении
срока действия этого права получить собственность
без ограничений обратно.
Лицо,
получившее право наследуемой
застройки, может построить на
арендуемом им чужом участке
здание и пользоваться им. Важным
критерием для определения размера
арендной платы является подробно
оговоренный в договоре о наследуемой
застройке вид пользования, разрешенный
лицу, которому предоставляется
право наследуемой застройки.
По
истечении срока действия права
наследуемой застройки земельный
участок, включая здание, построенное
лицом, имевшим право наследуемой
застройки, переходит к собственнику
земельного участка.. Как правило,
собственник земельного участка
должен выплатить компенсацию
за это здание лицу, имевшему
право наследуемой застройки.
Однако допустимы и нередко
используются на практике соглашения,
исключающие выплату компенсации
по истечении срока действия
права наследуемой застройки.
Право
наследуемой застройки можно
в течение срока его действия
передавать по наследству.
в)
Регистрация особых форм собственности
в земельной книге
Для
особых форм собственности, называемых
"собственностью на жилье"
и "правом наследуемой застройки",
в земельной книге ведутся
специальные листы земельной
книги. Поскольку эти права
имеют силу и в отношении
третьих лиц, они особенно защищены
от ущемления.
2. Правовое
регулирование ограничения права собственности
на земельные участки в интересах общества
Существуют
следующие ограничения права
собственности на земельные участки
в интересах общества:
- Предварительное замечание
По
законодательству, государство должно
регулировать вопросы собственности
на землю таким образом, чтобы
использование земельных участков
осуществлялось с учетом интересов
общества. Этим обусловлено ограничение
свободы распоряжения частной
собственностью, получившее правовую
гарантию в Конституции Федеративной
Республики Германия благодаря
принципу "связанности обязательством
использовать собственность в
общественных интересах".
В
принципе, такое соблюдение интересов
общества в Германии осуществляется
двояко:
- через
право государства на приобретение
или отчуждение земельного участка,
когда право пользования переходит государству
в полном объеме. В случае принудительного
отчуждения в качестве компенсации выплачивается
рыночная стоимость отчуждаемого участка.
Право на проведение отчуждения может
быть оспорено в судебной инстанции по
ходатайству потерпевшей стороны (это
касается как причины отчуждения, так
и суммы компенсации);
- через
всеобщие правила по ограничению
использования, которые, однако,
не ущемляют сам принцип собственности
и вытекающие из него права
пользования собственностью.