Земельное право

     Права и обязанности сторон договора купли-продажи  земельного участка определяются в  договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое  содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих  прав и обязанностей, предусмотренных  законом и договором.

     Продавец  вправе:

     требовать от покупателя оплаты земельного участка  в порядке и сроки, установленные  договором;

     в случае уклонения покупателя от государственной  регистрации перехода права собственности  на участок обратиться в суд с  требованием о проведении государственной  регистрации перехода права собственности  и возмещении убытков, вызванных  задержкой регистрации.

     Продавец  обязан:

     при заключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально полную информацию о продаваемом земельном  участке, которая может существенным образом повлиять на решение покупателя о приобретении данного участка;

     передать  земельный участок в собственность  покупателя в качественном состоянии, не состоящим под арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);

     подписать документ о передаче в срок, установленный  договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

     обратиться  в орган юстиции с заявлением, о проведении государственной регистрации  перехода права собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).

     К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения:

     об  обременениях и ограничениях использования  земельного участка в соответствии с разрешенным использованием;

     о разрешении на застройку земельного участка;

     об  использовании соседних земельных  участков, оказывающем существенное воздействие на использование и  стоимость продаваемого земельного участка;

     о качественных свойствах земли, которые  могут повлиять на планируемое покупателем  использование и стоимость продаваемого земельного участка;

     иные  сведения, которые могут оказать  влияние на решение покупателя о  покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены  федеральными законами.

     Специалисты обращают внимание на то, что поскольку  приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным  способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Данный способ получения права собственности является производным и вполне согласуется с общими правилами приобретения данного права, которое, в частности, может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).⁴⁰

     Согласно  п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано  лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку  они могут существенно связать  нового собственника в осуществлении  его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены  в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

     Исполнение  продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном  участке можно доказать лишь в  случае, если соответствующая информация была отражена в тексте договора. В  случае возникновения спора наличие  названных сведений в договоре обеспечит  также возможность однозначно определить объем предоставленной информации, а также ее истинность либо ложность.

     В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных  ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).⁴¹

     Передача  имущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать основное обязательство продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным.

     Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 556 ГК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается  исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами  соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом  или договором (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если обратиться к общепринятому  толкованию термина «вручение»⁴², то становится очевидным, что он не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки.

     Противоречие  абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ здравому смыслу, как  ошибочно может показаться на первый взгляд, нередко приводит к игнорированию  требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводится лишь к подписанию передаточного акта. Между тем нередки ситуации, когда  подписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях  обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной.

     Необходимо  принимать во внимание не буквальный смысл слова «вручение», а значение, которое этому термину придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в право владения недвижимостью⁴³. Об этом может свидетельствовать, например, освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и т.п.

     Таким образом, для признания фактической  передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий - вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться  момент совершения последнего по времени  действия. Например, стороны заключили  договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права  собственности, но в фактическое  владение покупателя земельный участок  по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного  акта, по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свидетельствует  лишь о намерении продавца исполнить  обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности  продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.

     Уклонение одной из сторон от подписания документа  о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности  передать имущества, а покупателя - обязанности принять имущество (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как уклонение. Получение недвижимости во владение имеет в Российской Федерации большое значение для решения ряда вопросов. Во-первых, по общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента передачи ему товара (ст. 459 ГК РФ). При этом обязательство продавца передать недвижимость покупателю "считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче" (п. 1 ст. 556 ГК РФ; выделено мной. - А.Ш.). Во-вторых, передача - начало отсчета срока для предъявления претензий по недостаткам товара (ст. 477 ГК РФ). В-третьих, наличие либо отсутствие владения объектом недвижимости - это существенный факт для определения способа защиты прав (например, виндикационный иск предъявляется лишь при утрате фактического владения собственником) ⁴⁴.

     В случае, если от подписания документа  о передаче земельного участка уклоняется продавец, покупатель вправе требовать: а) передачи ему земельного участка  на условиях, предусмотренных договором  купли-продажи; б) возмещения причиненных  ему убытков (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ). В  зависимости от состояния исполнения сторонами иных обязательств по договору в случаях уклонения от подписания передаточного акта могут быть применены  меры ответственности, предусмотренные  главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Необходимо отметить, что  касается убытков, возникающих вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, то ответственность за такие убытки также может быть по справедливости возложена на должника лишь тогда, когда неисполнение произошло по его вине⁴⁵.

     Перевод на покупателя титула собственника имущества  предполагает совершение продавцом  действий, необходимых для юридического оформления перехода права собственности  на земельный участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий  орган юстиции с заявлением о  проведении государственной регистрации  перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

     Следует заметить, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность обратиться в орган  юстиции возлагается на обе стороны  договора. Продавец предоставляет заявление  о государственной регистрации  перехода права собственности к  покупателю, а покупатель - заявление  о государственной регистрации  права собственности. В случае уклонения  одной из сторон договора от государственной  регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный  суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

     Покупатель  вправе:

     требовать уменьшения покупной цены либо расторжения  договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков в  случае предоставления ему продавцом  заведомо ложной информации о земельном  участке;

     в случае уклонения продавца от подписания документа о передаче земельного участка требовать передачи ему  земельного участка, на условиях, предусмотренных  договором купли-продажи либо возмещения причиненных ему убытков;

     в случае уклонения продавца от государственной  регистрации перехода права собственности  на участок обратиться в суд с  требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

     Покупатель  обязан:

     оплатить  земельный участок в порядке  и сроки, установленные договором;

     подписать документ о передаче в срок, установленный  договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

     обратиться  в орган юстиции с заявлением о государственной регистрации  права собственности на земельный  участок (не уклоняться от государственной  регистрации).

     После государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом.

     В заключение данного параграфа обратим  на то, что требования, установленные  в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного  земельного участка и т.д.), позволяет  сделать вывод о том, что непредставление  покупателю информации о существовании  спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние  на решение покупателя о покупке  данного земельного участка. С учетом изложенного, предлагается новая редакция ч. 3 ст. 37 ЗК РФ: