§ 3. Права на
землю
Виды прав
на землю
Земельный
участок может быть объектом
правоотноше-ний, содержание которых
включает в себя различные
права на землю. В то же
время все эти права на землю
можно разделить на две группы
по способу определения их
содер-жания: вещные права, содержание
которых определяется не-посредственно
законом, и обязательственные права, содер-жание
которых в каждом конкретном случае определяется
соглашением сторон в рамках закона.
К числу
вещных прав относится право
собственности на землю (основанная
на законе возможность по своему усмот-рению
владеть, пользоваться и распоряжаться
земельным уча-стком, принимая на себя
бремя его содержания), а также иные вещные
права (основанная на законе возможность
в той или иной мере владеть, пользоваться
и распоряжаться зе-мельным участком,
с учетом усмотрения собственника, в той
или иной мере принимая на себя бремя его
содержания). К числу иных вещных прав
относятся: право пожизненного на-следуемого
владения, право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком, право
ограниченного пользования чужим земельным
участком (сервитут). К чис-лу обязательственных
прав относятся право аренды (возмезд-ное
срочное пользования) и право безвозмездного
срочного пользования.
Право собственности
на землю
Конституция
РФ в ст. 9 закрепляет множественность
форм собственности на землю.
Согласно этой статье земля
в Рос-сийской Федерации может
находиться в частной, государ-ственной,
муниципальной и иных формах
собственности. Кроме того, ст. 36
Конституции РФ особо оговаривает
возможность граждан и их объединений
иметь землю в частной собствен-ности.
Граждане и юридические лица имеют право
на рав-
847
ный доступ
к приобретению земельных участков
в собствен-ность. В частную
собственность могут быть предоставлены
любые земельные участки, за исключением
тех участков, которые в соответствии
с действующим законодательством не могут
находиться в частной собственности. На
сегодняш-ний день в количественном отношении
до сих пор преоблада-ют земельные участки,
находящиеся именно в публичной (т. е. государственной
и муниципальной) собственности.
Земельные
участки, относящиеся к собственности
госу-дарства, определяются по
методу исключения: государствен-ной
собственностью являются земли,
не находящиеся в соб-ственности
граждан, юридических лиц или муниципальных
образований. Учитывая федеративную структуру
нашего го-сударства, основополагающее
значение в этой сфере имеет разграничение
государственной собственности на федераль-ную
и собственность субъектов Российской
Федерации наря-ду с разграничением публичной
собственности на государствен-ную и муниципальную.
Оно осуществляется в соответствии с Федеральным
законом от 17 июля 2001 г. "О разграничении
государственной собственности на землю"1.
Основанием вне-сения земельных участков
в перечень участков, на которые у Российской
Федерации либо у субъектов Российской
Феде-рации возникает право собственности,
является включение этих земельных участков
в состав:
• земель
лесного фонда, земель обороны
и безопаснос-ти — в отношении
федеральной собственности;
• фонда
перераспределения земель — в
отношении соб-ственности субъектов
Российской Федерации;
• земель
особо охраняемых природных территорий
феде-рального либо регионального
значения; земель водного фон-да,
занятых водными объектами, находящимися
в федераль-ной собственности либо в собственности
субъектов Российской Федерации;
• земель
сельскохозяйственного и иного
назначения, если на этих земельных
участках располагается недвижимое
иму-1 См.: Российская газета. 2001. 20 июля.
848
щество, находящееся
в федеральной собственности
либо в соб-ственности субъектов
Российской Федерации; эти земельные
участки предоставлены органам
государственной власти Рос-сийской
Федерации либо субъектов Российской
Федерации, а также юридическим
лицам, которые созданы органами го-сударственной
власти Российской Федерации либо субъектов
Российской Федерации; на этих земельных
участках распола-гается приватизированное
недвижимое имущество, находив-шееся до
его приватизации в собственности Российской
Фе-дерации либо субъектов Российской
Федерации; под поверх-ностью этих земельных
участков находятся участки недр фе-дерального
либо регионального значения — в отношении
фе-деральной собственности либо собственности
субъектов Рос-сийской Федерации соответственно.
Основания
внесения земельных участков
в перечень уча-стков, на которые
возникает право собственности
у муници-пальных образований,
определяются в отношении последней
группы участков, в принципе, аналогично.
Кроме того, в соб-ственность муниципальных
образований для обеспечения их развития
могут безвозмездно передаваться земли,
находя-щиеся в государственной собственности,
в том числе за пре-делами границ муниципальных
образований. При этом в горо-дах федерального
значения земельные участки в муници-пальную
собственность при разграничении государственной
собственности на землю не передаются.
Право муниципаль-ной собственности на
земельные участки в этих субъектах Российской
Федерации возникает при передаче земельных
участков из собственности Москвы и Санкт-Петербурга
в му-ниципальную собственность в соответствии
с их законами.
Наконец,
в федеральной собственности,
собственности субъектов Российской
Федерации, муниципальной собствен-ности
находятся земельные участки
которые непосредствен-но признаны
таковыми федеральными законами, а также
приобретенные соответствующим публично-правовым
обра-зованием по основаниям, предусмотренным
гражданским за-конодательством.
849
Иные (ограниченные)
вещные права на землю
Право собственности
на землю являегся основополагаю-щим
правом не только среди вещных, но и среди
имуще-ственных прав на землю в целом,
так как предоставляет его обладателю
наибольшее количество юридически обеспечен-ных
возможностей определенного поведения
в отношении зе-мельного участка. Иные
вещные права по содержанию вос-производят
право собственности в той или иной степени,
но не полностью, поэтому их принято иначе
называть ограни-ченными вещными правами
(в силу того, что их содержание ограничено
по сравнению с правом собственности).
К числу
ограниченных вещных прав на землю относятся:
• право
пожизненного наследуемого владения
земель-ным участком — традиционный
институт постсоветского зе-мельного
права, который изначально был
призван в какой-то мере компенсировать
отсутствие частной собственности
граждан на землю. Однако в современных
условиях, когда частная собственность
на землю получила достаточно широ-кое
распространение, действующее законодательство
пре-дусматривает, что предоставление
земельных участков граж-данам на праве
пожизненного наследуемого владения не
до-пускается. При этом право пожизненного
наследуемого вла-дения земельным участком,
находящимся в государственной или муниципальной
собственности, приобретенное гражда-нином
ранее, сохраняется.
Как следует
из определения, субъектами права
пожиз-ненного наследуемого владения
является только одна кате-гория лиц, которая
способна передавать это право по на-следству,
а именно — граждане. Распоряжение земельным
участком, находящимся на праве пожизненного
наследуемо-го владения, не допускается,
за исключением перехода прав на земельный
участок по наследству. Государственная
регис-трация перехода права пожизненного
наследуемого владе-ния земельным участком
по наследству проводится на осно-вании
свидетельства о праве на наследство.
Граждане, име-ющие земельные участки
в пожизненном наследуемом вла-дении,
имеют право приобрести их в собственность.
Каждый
850
гражданин
имеет право однократно бесплатно
приобрести в собственность находящийся
в его пожизненном наследуемом
владении земельный участок. Взимание
дополнительных де-нежных сумм, помимо
сборов, установленных федеральны-ми законами,
не допускается. Подразумевается, что
такой титул, как право пожизненного наследуемого
владения, с течением времени будет полностью
вытеснен правом собствен-ности;
• право
постоянного (бессрочного) пользования
земель-ным участком в историческом плане
также является инсти-тутом, призванным
восполнить отсутствие права собственно-сти
на землю, но не для граждан, а для юридических
лиц. Согласно действующему законодательству,
в постоянное (бес-срочное) пользование
земельные участки предоставляются уже
не любым юридическим лицам, а только государствен-ным
и муниципальным учреждениям, федеральным
казен-ным предприятиям, органам государственной
власти и мест-ного самоуправления. Все
остальные юридические лица обя-заны переоформить
право постоянного (бессрочного) пользо-вания
земельными участками на право аренды
земельных участков или приобрести земельные
участки в собственность по своему желанию
до 1 января 2004 г.
В ходе
развития постсоветского земельного
права к чис-лу субъектов права постоянного
(бессрочного) пользования земельными
участками законом были отнесены граждане.
Однако согласно действующему законодательству
гражданам земельные участки в постоянное
(бессрочное) пользование более не предоставляются.
Право постоянного
(бессрочного) пользования находящи-мися
в государственной или муниципальной
собственности земельными участками,
возникшее у граждан ранее, сохра-няется.
Более того, граждане, обладающие земельными
уча-стками на праве постоянного (бессрочного)
пользования, имеют право приобрести их
в собственность. Каждый гражданин имеет
право однократно бесплатно приобрести
в собствен-ность находящийся в его постоянном
(бессрочном) пользова-нии земельный участок,
аналогично участкам, предоставлен-851
ным на праве
пожизненного наследуемого владения.
В насто-ящее время граждане или юридические
лица, обладающие земельными участками
на праве постоянного (бессрочного) пользования,
не вправе распоряжаться этими земельными
участками;
• право
ограниченного пользования чужим земельным
участком (сервитут). Собственник недвижимого
имущества (земельного участка, другой
недвижимости) вправе требо-вать от собственника
соседнего земельного участка, а в необ-ходимых
случаях и от собственника другого земельного
уча-стка (соседнего участка) предоставления
права ограниченно-го пользования соседним
участком (сервитута). Сервитут мо-жет
устанавливаться для обеспечения прохода
и проезда че-рез соседний земельный участок,
прокладки и эксплуатации линий электропередачи,
связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения
и мелиорации, а также других нужд собствен-ника
недвижимого имущества, которые не могут
быть обес-печены без установления сервитута.
Сервитут
устанавливается по соглашению
между лицом, требующим установления
сервитута, и собственником сосед-него
участка. При этом сервитут может быть
установлен так-же в интересах и по требованию
лица, которому участок предоставлен на
праве пожизненного наследуемого владе-ния
или праве постоянного пользования. В
случае недости-жения соглашения об установлении
или условиях сервитута спор разрешается
судом по иску лица, требующего установ-ления
сервитута.
Собственник
участка, обремененного сервитутом,
впра-ве, если иное не предусмотрено
законом, требовать от лиц,
в интересах которых установлен
сервитут, соразмерную пла-ту за пользование
участком. Осуществление сервитута дол-жно
быть наименее обременительным для земельного
участ-ка, в отношении которого он установлен.
Сервитут сохраня-ется в случае перехода
прав на земельный участок, который обременен
этим сервитутом, к другому лицу. Однако
по тре-бованию собственника земельного
участка, обремененного
852
сервитутом,
сервитут может быть прекращен
ввиду отпаде-ния оснований, по
которым он был установлен. Кроме
того, в случаях, когда земельный
участок, принадлежащий гражда-нину или
юридическому лицу, в результате обременения
сер-витутом не может использоваться в
соответствии с его на-значением, собственник
вправе требовать по суду прекра-щения
сервитута.
Обязательственные
права на землю
К числу обязательственных
прав на землю относится пра-во аренды
земельных участков, т. е. право возмездного
сроч-ного пользования. Общие положения
об аренде содержатся в главе 34 ГК РФ. Однако
они применяются к отношениям по аренде
земельных участков только в том случае,
если это не противоречит специальным
правилам, содержащимся в земельном законодательстве.
Так, это относится к возможно-сти арендатора
передать свои права и обязанности по
догово-ру аренды земельного участка третьему
лицу, в том числе отдать арендные права
земельного участка в залог и внести их
в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственного то-варищества или общества
либо паевого взноса в производ-ственный
кооператив в пределах срока договора
аренды зе-мельного участка без согласия
собственника земельного уча-стка при
условии его уведомления, если договором
аренды земельного участка не предусмотрено
иное. Арендатор зе-мельного участка имеет
право передать арендованный зе-мельный
участок в субаренду в пределах срока
договора арен-ды земельного участка без
согласия собственника земельного участка
при условии его уведомления, если договором
арен-ды земельного участка не предусмотрено
иное.