Виды и формы земельной собственности

 

     Введение

     При переходе от административной к рыночно-ориентированной  экономике стоит вопрос создания системы управления земельными ресурсами  и другим недвижимым имуществом, адекватной ситуации, которая складывается в  новых экономических условиях. Поэтому  изучение опыта стран с рыночной экономикой в вопросах управления земельными ресурсами и другим недвижимым имуществом может быть полезной для стран, которые не имеют традиций рыночной экономики или определенной мерой их утратили.

     Как указано в «Руководящих принципах управления земельными ресурсами», изданных ООН в 1996 г., «Право собственности на землю, ее стоимость и использование, хотя теоретически являются независимыми, на практике тесно взаимосвязаны. Каждый компонент земли требует рационального управления, для чего необходима соответствующая система регистрации сведений, таких как:

     право собственности - для гарантирования надежной защиты прав владения;

     стоимость - для обеспечения объективного налогообложения  собственности и справедливости при изъятии земли для общественных потребностей;

     режим использования земель для обеспечения  эффективного управления землепользованием.

     Система управления земельными ресурсами может  обеспечивать порядок и стабильность в обществе через установление гарантий не только для землевладельцев и их партнеров, но и для национальных или международных инвестиционных и кредитных компаний, предприятий, а также для правительства. Не смотря на то, что системы регистрации земель часто направлены на обеспечение защиты интересов индивидуальных собственников, они являются надежным инструментом национальной земельной политики и средствами поддержки экономического развития». 
 

ПРИНЦИПЫ, МЕХАНИЗМЫ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННОГО  РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ  ОТНОШЕНИЙ 

ПРИНЦИПЫ  ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ 

   Государственным регулированием  земельных отношений называется  система мер, направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земли, ее охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и создание  благоприятной  для  людей  окружающей  среды,  на   защиту   прав собственности, владения и пользования землей путем осуществления  комплекса организационных, правовых, экономических действий.¹

   Кроме государственного  существует  и  рыночное  регулирование  земельных отношений.  Государственное  регулирование   обеспечивает   организационно- правовой  базис,  регламентирует  экономические  взаимоотношения  субъектов земельного  права.  Рыночное   регулирование   осуществляется   на   основе взаимодействия спроса и предложения на  землю  как  объект  недвижимости  в рамках  существующей  правовой   базы   и   с   учетом   реальных   условий производительного использования земельных участков.

   Практика развитых стран показывает,  что  прямое  организующее  начало  в формировании и регулировании земельных отношений всегда должно принадлежать государству,  а  рыночный  механизм  формируется  в  рамках   существующего законодательства и в интересах граждан.

   К основным задачам государственного  регулирования  земельных  отношений относится:

  - улучшение использования и охраны земельных ресурсов государства;

  - сохранение и улучшение экологического состояния территорий;

  - создание  правовых,  экономических и организационных предпосылок   для функционирования всех форм собственности, владения и пользования  землей  и  форм хозяйствования на ней.

   Государственное регулирование земельных отношений в России включает:

  - регулирование использования земли в качестве  природного,  социального и хозяйственного объектов;

  - формирование многообразия  форм  собственности,  владения  и  пользования  землей;

  - наделение правомочиями субъектов РФ и органов местного самоуправления  по регулированию земельных отношений на своих территориях;

  - обеспечение равенства участников земельных отношений в защите их прав;

  - недопущение   противоречащего   закону   вмешательства   государства    в

деятельность  граждан  и  юридических  лиц  по  владению,   пользованию   и

распоряжению  землей;

  - охрану земли и окружающей природной среды от порчи и нарушений;

  - пресечение действий  владельцев,  пользователей  и  собственников  земли, наносящих  ущерб  безопасности  и  обороне  страны,  нарушающих  охраняемые законом права и интересы других лиц;

  - обязательность  мероприятий  по  государственному  управлению   земельным фондом для всех лиц независимо от типа их прав на землю;

  - обязательность государственного  регулирования  при  вовлечении  земли  в рыночный оборот (при функционировании земельных рынков,  банков,  страховых компаний и других институтов рыночной экономики).

   Правильной   организации   государственного    регулирования    земельных отношений, формированию его адекватного содержания и методов  осуществления будет способствовать выполнение следующих основных требований:

  1.  Земельные  отношения   должны   регулироваться   в   соответствии   с

Конституцией  и Земельным кодексом РФ, не  противоречащими  им  нормативными актами субъектов Федерации  и  органов  местного самоуправления.  Правовые нормы по вопросам регулирования земельных отношений, содержащиеся в  других отраслях    законодательства,     должны     соответствовать     земельному законодательству  (при  пользовании  водными,  лесными  и  иным  природными ресурсами, в градостроительстве).

  2. Федеральное  земельное законодательство устанавливает   общие  для  всех

субъектов Федерации начала регулирования  земельных отношений,  обязательные требования к учету и охране земель,  мониторингу  земель,  землеустройству, государственному  земельному   кадастру,   государственному   контролю   за использованием и охраной земель, а также определяет правовой режим  земель, имеющих федеральное значение.²

  3.  Соотношение  земельного  законодательства   субъектов   Федерации   и

нормативных актов органов местного самоуправления,  регулирующих  земельные отношения, устанавливается в соответствии с их полномочиями,  определенными законодательством РФ, а также утвержденными федеральным законом  договорами о разграничении  полномочий  по  регулированию  земельных  отношений  между различными органами государственной власти.

  4. Регулирование  земельных отношений осуществляется  исходя  из  целевого назначения и правового режима земель в соответствии с  категориями  земель, определяемыми федеральными законами и законами субъектов Федерации.

  5.  Порядок  использования  земель  внутри  той  или  иной  их  категории

определяется   собственником,   пользователем,   владельцем,    арендатором

земельных  участков   в   соответствии  с   природно-сельскохозяйственным

районированием  земель, их зонированием,  территориальным  планированием  их использования и землеустроительной документацией.  При  этом  особой  охране должны  подлежать   сельскохозяйственные   угодья;   трансформация  их   в несельскохозяйственные допускается  в  исключительных  случаях  в  порядке, установленном законом.

  6. При  регулировании земельных  отношений   государство  должно  создавать экономические,   правовые   и   организационные   условия   для   поддержки рационального и эффективного использования земельных ресурсов, их охраны  и повышения  качества,  для  обеспечения  территориальной   и   экологической устойчивости землевладений и землепользовании.

  7.  Развитие  экологических  методов   регулирования  земельных отношений должно осуществляться путем совершенствования  платности  землепользования, рентных отношений,  стимулирования  земледельцев  и  землепользователей  за рациональное,  эффективное   использование   земли,   создания   источников налоговых поступлений в федеральный и местные бюджеты.

  8.   Государственное    регулирование    земельных    отношений    должно осуществляться  на  основе  научно  обоснованных  концепций   и   прогнозов

экономического  развития  страны  и  ее  регионов,  отраслей  производства, использования ресурсов, в том числе  и  земельных,  на  основе  действующей

законодательной и нормативной базы и механизмов регулирования.

  9.   Управление   земельными   ресурсами   включает    планирование    их использования,    зонирование     земель,     природно-сельскохозяйственное районирование,  землеустройство,  мониторинг   земель   и   государственный

земельный кадастр. Планирование развития  территорий  и  их  хозяйственного использования  базируется  на  решениях  органов   исполнительной   власти. Долгосрочная перспектива их  развития  определяется  на  основе  социально-экономических  программ,  землеустроительной,  градостроительной   и   иной документации.

  10.  Государство  должно  обеспечить  использование   и   охрану   земель сельскохозяйственного   назначения   в   соответствии   с   их    природно-сельскохозяйственным районированием.

  11. Земельные отношения  должны  регулироваться  на  основе  достоверных, открытых и своевременных сведений  о  природном,  хозяйственном  и  правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и  размерах  земельных участков, их количественных характеристиках,  правовом  режиме,  стоимостной оценке и иных необходимых  сведений,  то  есть  исходя  изданных  земельного кадастра, являющихся  основой  для  организации  использования  земли  всеми участниками земельных отношений.

  12.    Регулирование    правовых,     организационных,     экономических, технологических и других мероприятий по использованию  и  охране  земельных ресурсов,   сохранению   и   повышению   плодородия    почв,    недопущению необоснованного изъятия наиболее ценных земель из  сельскохозяйственного  и лесохозяйственного оборота.

  13. Соблюдение земельного законодательства, прав и обязанностей субъектов земельных отношений,  установленных  норм,  правил,  нормативов;  выполнение мероприятий  по  использованию  и  охране  земель  органами  государственной власти и местного самоуправления,  юридическими  и  должностными  лицами,  а также гражданами. 
 

ПРАВОВОЙ МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ 

   Правовой  механизм  государственного  регулирования земельных отношений включает источники земельного права, земельно-правовые  нормы  и  земельные правоотношения.

   Источники   права   представляют   собой    внешнюю    форму    выражения правотворческой  деятельности   государства,   с   помощью   которой   воля законодателя   становится    обязательной    для    исполнения.    Наиболее распространенная  форма  источника  права  —  нормативные   правовые   акты уполномоченных  органов  государства,   устанавливающие   (санкционирующие) правовые нормы, рассчитанные на многократное применение  при  регулировании соответствующих общественных отношений. Под источниками  земельного  права, по определению Е. Н. Колотинской и  др.,  понимаются  нормативные  правовые акты,  принятые  уполномоченными  органами  и  содержащие  правовые  нормы, регулирующие   земельные   отношения.   В    зависимости    от    субъекта, уполномоченного государством на издание таких актов, они подразделяются  на акты органов государственной власти и акты органов местного самоуправления. Занимая ведущее  место  среди  нормативных  актов,  регулирующих  земельные отношения, акты органов государственной власти подразделяются по  вертикали на федеральные  акты  Российской  Федерации  и  акты  субъектов  Российской Федерации, а по горизонтали — на законы и иные нормативные правовые акты.