Вещные права на землю

ВВЕДЕНИЕ

В третье тысячелетие Россия вступила, имея более чем двадцатилетний опыт реформирования своей государственности. Реформы коснулись всех сторон жизни общества, не стали исключением и земельные отношения. Земельная реформа привела к отказу от исключительной государственной собственности на землю. Участниками земельных отношений являются юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальное образование и граждане.

Право собственности — это система правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещи по усмотрению собственника и в его интересах, а также по устранению вмешательства всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Законодательство РФ признает и закрепляет многообразие форм собственности на землю, выделяя частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности, ведущее место среди которых занимает право частной собственности, долгое время не признаваемое нашим государством. Под частной собственностью понимается имущество, которое находится в собственности граждан и юридических лиц, не являющихся государственными или муниципальными предприятиями, организациями. Российское   земельное   законодательство максимально расширяет круг физических и юридических лиц  —  субъектов  права частной  собственности  и  включает  в  их  число  граждан  РФ,  иностранных граждан, лиц  без  гражданства,  отечественные,  иностранные,  международные организации, совместные предприятия, общественные организации и  др.

1.Общая характеристика прав на землю.

Права на землю делятся на 2 группы:

-вещные,

-обязательные.

1) Вещное право - подотрасль гражданского права, источником которой являются различные нормативно-правовые акты. К вещным правам относятся: право собственности, право постоянного бессрочного пользования, право пожизненно-наследуемого владения, сервитут (право ограниченного пользования земельным участком). Право на землю является вещным, если относится к земле, как  к своей.

2) В отличии от вещных прав обязательные права возникают из дела, они указывают на вовлечение земельного участка в оборот, но не прекращают вещных прав на его прежнего правообладателя. К обязательным правам относятся: право аренды и право безвозмездного срочного пользования. Обязательные права являются вторичным правом землепользования. Не относятся к ним: купле-продажа, дарение и т.д.

Согласно ст.15 ЗК РФ:

1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственности) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим кодексом, федеральными законами не могут находится в частной собственности.

3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Конституционные основы регулирования отношений собственности на землю.

Право частной собственности на землю согласно ст.17 Конституции рассматривается в качестве естественного и неотъемлемого права человека, принадлежащего ему от рождения. В соответствии со ст.18 Конституции права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. Согласно ч.3 ст.35 Конституции, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В земельном законодательстве должны быть закреплены такие условия изъятия частных земель, когда это допускается только по решению суда, а не какого-либо иного органа.

2.Вещные права на землю

2.1. Собственность юридических лиц.

Собственность граждан и юридических лиц может быть общесовместной. Общая собственность может быть с определением доли каждого собственника или без определения долей. Земельное законодательство устанавливает перечень, который изъят из оборота и не может находится в собственности граждан и юридических лиц .Из юридических лиц собственниками земли могут быть все коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятии, финансированных собственниками. При этом общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды, являющиеся собственниками земли могут ее использовать для целей, предусмотренных учредительными документами (п.4  ст.213 ГК РФ). В этом смысле они, будучи частными собственниками, тем не менее, в большей степени ограничены в своих возможностях, нежели иные частные собственники. Более того, в случае их ликвидации участники таких организаций не получают прав на распределение части имущества, оставшейся после удовлетворения требований кредиторов, поскольку соответствующее имущество должно быть использовано в целях, прямо указанных в их учредительных документах.

Отношения собственности получают юридическое выражение как в системе правовых норм, образующих институт права собственности, так и в субъективном праве собственности, то есть в той мере власти, которую закон и иные правовые акты закрепляют за собственником.

Круг юридических лиц, выступающих в качестве собственников принадлежащего им имущества, необычайно широк. Это хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации, ассоциации и союзы, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также финансируемых собственником учреждений (п.3 ст.213 ГК РФ). Земельные участки, находящиеся в собственности производственных кооперативов, хозяйственных товариществ могут быть переданы в качестве вкладов в уставные фонды юридических лиц. Юридические лица, которые выступают в качестве собственников, в своем большинстве основаны на принципе добровольного членства (участия). Их члены (участники) формируют имущественную базу соответствующей организации путем внесения взносов, вкладов, покупки акций и т.д. Учредители (участники) юридических лиц, выступающих в качестве собственников, во всяком случае, не имеют на имущество юридического лица никаких вещных прав. Они имеют в отношение юридических лиц либо обязательственные права, если речь идет о хозяйственных товариществах и обществах, производственных и потребительских кооперативах, либо вообще не имеют в отношении юридических лиц имущественных прав (ни вещных, ни обязательственных), если речь идет об общественных и религиозных организациях, благотворительных и иных формах, ассоциациях и союзах (пп.2 п.3 ст.48, п.4 ст.213 ГК РФ).

Согласно п.2 статьи 28 ЗК земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам  за плату. Предоставление бесплатно им в собственность может осуществляться в случаях, установленных ЗК, федеральными законами и законами субъектов РФ. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются за плату (п.5 ст.28 ЗК).

В собственности юридических лиц может быть как недвижимое, так и движимое имущество. Если имущество может принадлежать юридическому лицу, то его количество и стоимость не ограничивается, кроме случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц (как физических, так и юридических), обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст.213 ГК). В собственности юридического лица не могут быть, например, объекты, относящиеся к исключительной собственности Российской Федерации, или объекты, для приобретения которых необходимо получение лицензии, но она получена не была.

2.2. Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком.

Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками  (п.1 ст.20 ЗК РФ). Юридические лица, которые не попадают под действие норм п.1 ст.20, обязаны переоформить данные о земельном участке в аренду или выкупить в собственность до 1 января 2011 года в соответствии с правилами. С 1 января 2013 года вводится административная ответственность за непереоформление права в постоянное (бессрочное) пользование.

2.3. Пожизненное наследуемое владение земельными участками.

На праве пожизненного наследуемого владения земельными участками юридические лица обладать не могут.

3. Право частной собственности на землю

1. Объект права частной собственности на землю.

На своем участке собственник вправе строить здания, строения и возводить необходимые ему сооружения. Эта территория может использоваться им как средство производства. На ней можно выращивать плодовые, декоративные деревья, кустарники  и другие растения. На земельном участке могут находится и другие природные объекты: лесные насаждения, растения, водные объекты, которые собственник также может использовать. Деятельность собственника на своем земельном участке осуществляется в определенном пространстве: воздушном или подземном. Для того, чтобы построить дом, нужно возвести фундамент, вторгнувшись в подземное пространство, и занять часть воздушного пространства над земельным участком в результате постройки здания. Поэтому законодательство закрепляет также право собственника земельного участка на пространство, т.е. на использование определенного объема воздушного столба над земельным участком или части подземного пространства.

Согласно ст.261 ГК, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный слой, водные объекты и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Возможность обладания на праве собственности другими природными объектами и порядок их использования устанавливаются законодательством о природных ресурсах. 

В собственности юридических лиц, как предусмотрено ст.213 ГК, может находится любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать юридическим лицам.

2. Земли, изъятые из оборота, и земли, ограниченные в обороте.

Земельные участки, которые не подлежат приватизации, делятся на  две группы: земли, изъятые из оборота, и земли, ограниченные в обороте. Земельные участки, которые относятся к первой группе, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные ко второй группе, также не предоставляются в частную собственность, однако федеральными законами могут быть предусмотрены исключения из этого правила. Все остальные земельные участки, которые не включены в указанные перечни, могут находится в частной собственности граждан и юридических лиц.

3. Субъекты права частной собственности на землю.

Субъектами частной собственности на землю (земельные участки) являются граждане и юридические лица, Субъекты права собственности на землю – это те лица, которые в установленном порядке признаны или являются собственниками конкретного земельного участка. Этот вывод подтверждается конституционным положением: «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю» (ч. 1 ст. 36 Конституции РФ). В постановлении Конституционного Суда РФ от 24 октября 1996 года Конституционный Суд РФ признал, что объединения граждан — это юридические лица, которые созданы гражданами для совместной реализации таких конституционных прав, как право свободно использовать свои способности и имущество для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ч. 1 ст. 34 Конституции РФ) и право иметь в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ). Таким образом, Конституция РФ закрепляет право граждан и юридических лиц, созданных гражданами, иметь в частной собственности земельные участки.

Законодательство не установило никаких особенностей права собственности юридических лиц на земельные участки. Право собственности на земельный участок юридического лица не связано с его организационно-правовой формой и подчинено общим нормам гражданского законодательства, определяющего режим имущества юридического лица. Законодательство не предусматривает различий в правовом режиме земель, находящихся в собственности юридических лиц, и в содержании принадлежащих им правомочий. Равноправие всех так называемых форм и видов собственности обеспечивается единым для всех субъектов механизмов реализации права собственности и защиты прав собственника.