Сделки с земельными участками

        2.2 Стороны, участвующие в договоре купли-продажи земельного участка 

          В договоре купли-продажи земельного участка участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник отчуждаемого земельного участка, наделенный правом на условиях и в пределах, указанных в законе, свободно распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу земельного участка, если эти действия не наносят ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных интересов других лиц.

          В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступать Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющие функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.»³

          С введением в действие Земельного кодекса РФ, до разграничения государственной собственности на землю, распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное. Некоторые особенности имеются в порядке осуществления правомочий по распоряжению и по отчуждению земельных участков, на которых расположены приватизированные здания, строения и сооружения, а также незавершенные объекты строительства, признанные самостоятельными объектами недвижимости. Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения покупателя с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка.

           Также в качестве продавца по договору купли-продажи наряду с Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями могут выступать граждане и юридические лица, которые должны обладать закрепленной законом правоспособностью и дееспособностью.

          Следует помнить, что Земельный кодекс РФ запрещает иностранным гражданам и юридическим лицам приобретать в частную собственность земельные участки в приграничных и иных особо регламентируемых территориях Российской Федерации. Так, в соответствии с Указом Президента РФ от 09.01.2011г. № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» ряд территорий Архангельской области, в т.ч. земли на территории МО «Онежский муниципальный район» не могут принадлежать на праве собственности иностранным гражданам.⁴ Исключается также возможность выступления в качестве покупателя в договоре иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, если предметом договора является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранного участия составляет более чем 50%, не вправе выступать покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. 
 

  2.3 Существенные условия договора купли-продажи земельного   участка: предмет договора купли продажи, цена договора купли продажи земельного участка 

          Одним из гражданско-правовых инструментов, несколько ограничивающих свободу заключения договора, является наличие существенных условий соответствующего договора»⁵. Это является одним из наиболее важных обстоятельств при заключении договора, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным только в том случае, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В настоящее время общепризнано, что существенные условия- это те, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового договора, соглашение по которым обязательно должно быть достигнуто сторонами. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или ином правовом акте, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Нельзя заключить договор купли – продажи, если между покупателем и продавцом не достигнуто соглашение. Выявление существенных условий и обеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон»⁶.

          Статья 555 ГК РФ  предусматривает, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости (земельных участков) являются его предмет и цена. В договоре купли –продажи земельного участка должна быть четка определена его цена.

Относительно  земельного участка, в договоре предметом  купли-продажи выступает возмездная передача в собственность покупателя недвижимого имущества, поэтому понятие предмета договора включает в себя, во-первых, указание на содержание действий сторон в договоре и, во- вторых, указание на объект этих действий, под которым понимаются материальные объекты, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения.

          Следовательно, предметом договора купли-продажи земельного участка выступает, с одной стороны, указание на возмездную передачу земельного участка в собственность, а с другой- четкое указание на индивидуализирующие признаки земельного участка.

         Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимого имущества на соответствующем земельном участке. При отсутствии этих данных в договоре, договор не считается заключенным. Относительно земельного участка, ст. 37 Земельного кодекса РФ предусматривает, что объектом купли –продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Данное правило неуклонно соблюдается и поддерживается судебной практикой»⁷. Кадастровый номер в силу своей уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта (земельного участка). Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета. Суть кадастрового учета состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего такое недвижимое имущество можно определить в качестве индивидуально-определенной вещи (ст. 1 Закона РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»⁸). Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер).

          Наличие в Земельном кодексе  РФ требований о проведении  кадастрового учета по отношению  к земельному участку, объекту сделки, связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным. Поэтому установленное современным земельным законодательством требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка, который будет являться объектов сделки, закономерно и корреспондирует с положением п.1 ст.554 ГК РФ о необходимости предоставлении данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору»⁹.

          Для надлежащей индивидуализации земельного участка при его купле-продаже представляется необходимым приложить к договору кадастровую карту земельного участка. В настоящее время нет прямого законодательного закрепления о необходимости приложения к договору купли-продажи данной кадастровой карты. В Земельном кодексе РФ имеются лишь некоторые упоминания об этом в определенных случаях в зависимости от статуса земельного участка. Считаю, что действие по приложению к договору кадастровой карты  является значимым, поскольку действительно обеспечивает надлежащую индивидуализацию земельного участка. Судебная практика придерживается того, что отсутствие плана земельного участка говорит о неопределенности в предмете договора, и как следствие – признании этого договора незаключенным.

          Еще одним из обязательных условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст.555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

          Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности.  При отсутствии в договоре  согласованного  сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным. Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997г. №319 «О порядке определения нормативной цены земли»¹⁰.

          В соответствии с п.1 ст.66 ЗК  РФ рыночная стоимость земельного  участка устанавливается в соответствии  с Законом РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации»¹¹. По смыслу ст.8 данного Закона при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной.

          Цена покупки земельного участка, как правило, включает в себя все элементы земельного участка, включая ландшафтные особенности, отдельные деревья, другие объекты флоры, а также фауны, постольку, поскольку они не составляют самостоятельных объектов. Полезные ископаемые, добыча которых разрешена на приобретенном земельном участке, не составляют его самого и, естественно, не являются объектами, приобретенными покупателем.  

          2.4 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи

                 земельного участка 

          Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельных участков распределяются следующим образом.

          Основной обязанностью для продавца согласно ст. 436 ГК РФ признается обязанность передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя. Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены и п. 1 ст. 37 ЗК РФ, который выделяет, прежде всего, обязанность продавца передать покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данные положения следует рассматривать во взаимосвязи с нормами ст. 460 ГК РФ, которая возлагает на продавца обязанность передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Этому обязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, не обремененный такими правами и притязаниями. Статья 460 ГК РФ предоставляет, таким образом, покупателю право требовать от продавца выполнения этого обязательства. Очевидно, собственник, продающий земельный участок, может не знать о всех фактически имеющихся ограничениях. Тем более что некоторые из указанных ограничений, если даже они установлены, могут быть ему объективно неизвестны. Но и отвечает он не за любой случай не предоставления полной информации, а за факт ее сознательного искажения.

          Договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний договор, в силу которого в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ на покупателя возлагаются две основные обязанности. Первая обязанность состоит в том, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок. Это общая обязанность покупателя в любом договоре купли-продажи, в границах которого особо выделен договор купли-продажи земельного участка»¹². В этой сфере действует общее правило - покупатель обязан принять приобретенный им у продавца товар. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, например, если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненный опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, деградации земли, ограниченный в обороте (п. 6 ст. 27 ЗК РФ).

          Вторая обязанность покупателя - оплатить земельный участок по цене, предусмотренной договором, а при отсутствии договорной цены - по цене, которая обычно взимается за аналогичные земельные участки при сравнимых обстоятельствах. Это общее правило лишь в части применяется к договору купли-продажи земельного участка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     В данной работе был рассмотрены основные вопросы, касающиеся сделок с земельными участками. Насколько сделки с земельными участками соотносятся с нормами гражданского права,  правомерность сделок с землей, общие характерные признаки сделок с землей: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключения сделок с земельными участками и действительность-недействительность  заключенных сделок. 

     Кроме того, рассмотрены формы заключения сделки с земельными участками. Какие требования предъявляет закон к форме заключения сделки с земельным участком и государственной регистрации перехода права собственности на землю. 

     Современные гражданско-правовые отношения, касающиеся сделок с землей,  принимают все более организованный, упорядоченный вид.  И хотя, большинство сделок регулируется  по-прежнему  гражданским законодательством, появились законы, регулирующие именно земельные отношения и сделки, совершаемые с земельными участками: Закон об ипотеке, Земельный кодекс, Закон об обороте сельскохозяйственных земель, ряд других нормативно-правовых актов. Тем не менее, остается ряд моментов, когда земельный кодекс и гражданский кодекс не могут точно определить возможность и правомерность тех или иных действий с землей.