Разрешение земельных споров

     катором соответствия земельной политики социально- экономическим интересам субъектов земельных правоотношений.

     Анализ  современного земельного законодательства позволяет выделить следующую систему  принципов.

     Принцип собственности на землю. Все отношения по поводу земли в конечном итоге, так или иначе, базируются на этом принципе. Земельный фонд Республики Казахстан состоит из земель, находящихся в государственной и частной собственности. В составе земельного фонда нет земель, не имеющих собственника. Вся земля, кроме земельных участков, находящихся в частной собственности, является государственной собственностью.

     Совершенно  новым в земельном законодательстве является принцип допустимости частной собственности на землю, означающий возможность нахождения земель, наряду с государственной, и в частной собственности физических и юридических лиц. В соответствии со статьей 6 Конституции РК 1995 г. Статья 5 Указа «О земле» предусмотрела норму, согласно которой земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных в указе или не противоречащих ему иных законодательных актах. Данная норма без принципиальных изменений воспроизведена в Законе «О земле» (статья 2 Закона «О земле»). Основания и порядок возникновения права частной собственности на земельный участок, категории земель, земельные угодья, из которых земельные участки могут быть предоставлены в частную собственность, состав субъектов права частной собственности на землю определены самим Законом «О земле» и специальными подзаконными актами (Положение о порядке предоставления права частной собственности на земельные участки и права землепользования, утвержденное постановлением Правительства РК от 20 июня 1996 г. №760).

     Конституция РК не только провозгласила допустимость частной собственности на землю, но и одновременно закрепила принцип равенства и равной защиты государственной и частной собственности в сфере земельных отношений. Подобный вывод вытекает из статьи 6 Основного Закона страны, согласно которой в РК признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность. Закон «О земле» в подтверждение данного принципа предусматривает защиту в равной степени государственной и частной форм  собственности на землю ( статьи 15 и 118 Закона «О земле»).

     Принцип предоставления и использования земель на праве землепользования. Земельное законодательство достаточно четко определило земли или виды использования земель, а также субъектов, в отношении которых могут применяться положения и нормы о частной собственности на землю. За пределами этих дозволений, то есть, во всех остальных случаях, когда земельные участки в силу действия различных ограничений не могут выступать объектом права собственности, земельные права соответствующих заинтересованных лиц могут быть реализованы посредством института права землепользования.

     Право землепользования означает права лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно (постоянное землепользование) или в течение определенного срока (временное землепользование), а также возможность субъекта распоряжаться принадлежащим ему вещным правом на землю.

     Рассмотренные принципы со своим регулятивным характеристикам  как бы аккумулируются в единый принцип нахождения земель и земельных прав в гражданском обороте, наиболее зримо выражающий особенности и сущность современных земельных отношений.

     Собственники  – граждане и юридические лица осуществляют права владения, пользования  и распоряжения земельным участком, имеют право совершать в отношении своего земельного участка любые сделки, не запрещенные законодательными актами, в частности, продать по договорной цене, внести в качестве взноса в уставный капитал хозяйственного товарищества, передать в залог, подарить и завещать земельный участок (статья 19 Закона «О земле»).

     В тех случаях, когда земля в  соответствия с ее категориальной принадлежностью, особенностями целевого использования  не может находиться в частной  собственности или заинтересованное лицо в силу своего статуса не относится к субъектам права частной собственности на земельный участок, в рамках рассматриваемого принципа действует норма о свободном распоряжении правом землепользования. Она предусматривает возможность определенных законом категорий землепользователей  распоряжаться принадлежащим им правом землепользования, без какого – либо разрешения государственных органов. Они в праве сдавать принадлежащие им земельные участки (или их части) в аренду или во временное безвозмездное землепользование, отчуждать принадлежащее им право землепользования (статья 28 Закона «О земле»). Свободное распоряжение правом землепользования означает также возможность продавать, дарить, сдавать в залог, завещать, вносить в качестве взноса в уставные капиталы хозяйственных товариществ или пая в имущество кооперативов, в том числе с иностранным участием, а также совершать в отношении этого права иные сделки, не запрещенные гражданским и земельным законодательством. Сферу гражданского оборота земель и земельных прав пронизывают такие универсальные «рыночные» и одновременно имеющие социальную направленность права собственности на землю и права землепользования. Договор как основной способ совершения земельно-правовых сделок обуславливает необходимость действия в земельных правоотношениях принципа свободы договора. Действие и значение указанных принципов в обеспечении законности, справедливости  экономической эффективности в земельных отношениях проявляется во многих нормах и положениях земельного законодательства.

     С принципами равенства  и равной защиты частной и государственной форм собственности, гражданского оборота земель и  земельных прав напрямую связаны принципы самостоятельного хозяйствования на земле и равной защиты прав субъектов земельных правоотношений. Согласно этим принципам собственники земельных участков и землепользователи имеют право: использовать землю в целях, вытекающих из назначения земельного участка, изменять по своему усмотрению структуру, технологию земледелия; использовать в установленном порядке для нужд своего хозяйства, имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые; на судебную защиту своих земельных прав, справедливую компенсацию убытков, причиненных изъятием земель для государственных надобностей и т.д.

     Справедливую  компенсацию можно рассматривать в качестве самостоятельного принципа, направленного на реализацию экономических методов защиты имущественных интересов    собственников и землепользователей. Данный принцип одновременно выступает эффективной гарантией устойчивости прав собственников на земельный участок и землепользователей.

     Согласно  статье 26 Конституции РК принудительное отчуждение для государственных  нужд в исключительных случаях, предусмотренных  законом, может быть произведено  при условии равноценного его  возмещения. Исходя из конституционной  нормы, имеющей высшую юридическую илу и прямое действие, земельное законодательство предусмотрело полную компенсацию потерь и убытков, связанных с изъятием земельного участка. Компенсация обеспечивается осуществлением изъятия исключительно в порядке выкупа в соответствии с гражданским законодательством. Выкупная цена земельного участка, равно как и другие условия выкупа, определяется соглашением с собственником или землепользователем. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка или прав на него и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с утратой земельного участка, включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

     По  соглашению с собственником или  землепользователем им может быть предоставлен взамен земельного участка, выкупаемого  для государственных надобностей, другой земельный участок с зачетом  стоимости земельного участка или  прав на него в выкупную цену (статьи 66, 67,69Закона «О земле»). Следует отметить, что современное земельное законодательство предусматривает также компенсацию убытков и при временном изъятии земельного участка или ином ограничении, приостановлении либо прекращении земельных прав собственников и землепользователей.

     Принцип комплексности использования  земель. Объективные функциональные характеристики земли, ее неразрывная связь и взаимодействие со всеми другими природными объектами предопределили необходимость использования земельных ресурсов. Действие данного принципа, прежде всего, проявляется в том, что закон ориентирует на максимальное выявление и использование всех полезных свойств земельных ресурсов. Так землепользователь с учетом плодородия почвы, водообеспеченности земли меняет структуру земледелия, подбирает технологию возделывания земли, имеет право в установленных пределах использовать общераспространенные полезные ископаемые земельного участка, при наличии оснований  вправе добиться изменения целевого назначения земельного участка и т.д.

     Кроме того, с указанным принципом связано  обеспечение оптимального сочетания  различных видов деятельности, так  или иначе связанных с землей. Именно на это нацелено деление земельного фонда страны на семь категорий с  учетом плодородия почвы, местонахождения территорий, взаимодействия земель с другими объектами природы и объектами антропогенной деятельности, особенностей правового режима, связанных с землей объектов.

     Комплексный подход означает также согласованность, совместимость использования земли с другими видами социальной деятельности или соответствие параметров воздействия на землю императивам и требованиям других сфер. Так, например, при решении вопроса при изменении целевого назначения земельного участка, о вовлечении земли в хозяйственный оборот следует обязательно исходить из перспективы развития земельной территории. Учитываются экологические, экономические и иные последствия предполагаемого решения.

     Принцип государственного управления земельным  фондом объективно обусловлен универсальностью функций земли как основы и условия всех видов производственной, социальной деятельности, территориального предела существования самого государства. Через его действие проявляются особенности правового режима земли как объекта управления и присвоения. Его содержание, формы и методы реализации значительно изменились вследствие перемен в характере современных земельных отношений. Но сам принцип государственного управления остается неизменным, сохраняет свою значимость в обеспечении упорядоченности современных земельных отношений. Он характеризуется как один из обязательных и основополагающих в системе правовых принципов, определяющих земельный строй страны.

       Действие данного принципа выражается в определении государством и корректировке по мере необходимости основ земельной политики, разработке и реализации организационных, правовых и иных мер по реализации организационных, правовых и иных мер рационального использования и охраны земель. В соответствии с действующим законодательством государственные органы регулирования земельных отношений осуществляют землеустройство, мониторинг, государственный земельный кадастр, контроль за использованием и охраной земель, предоставление и изъятие земельных участков, обеспечивающих защиту прав собственности и землепользований.

     Данные  принцип распространяется на весь земельный  фонд в РК, в состав которого входят все земли  пределах территории страны, независимо от того, в чей собственности  или пользовании они находятся.

     Принцип судебной защиты земельных прав вытекает из общего конституционного принципа о праве каждого на судебную защиту своих прав и свобод, отражает тенденции демократизации современных земельных отношений, закрепляет один из способов обеспечения реальности и устойчивости прав собственников земельных участков и землепользователей, отстаивания прав законных интересов других субъектов земельных правоотношений.

       В соответствии с рассматриваемым принципом согласно статье 121 Закона «О земле» споры, вытекающие из земельных правоотношений, рассматриваются судом. Под земельным правоотношениями согласно определению, которое дано в статье 9 Закона «О земле», следует понимать правоотношения по использованию и охране земли, связанные с управлением земельными ресурсами, закреплением земельных участков за отдельными субъектами, с осуществлением права собственности и иных прав на землю.

     Пленум  Верховного Суда РК в своем постановлении  №2 от 14 мая 1998 года « О некоторых  вопросах практики применения судами земельного законодательства» изложил  основной перечень подведомственных судам земельных споров. Судебной защите подлежат права и интересы граждан и юридических лиц, связанные с правомерным пользованием, владением и распоряжением землей. По требованию заинтересованной стороны в судебном порядке могут быть оспорены любые действия и акты по возникновению, прекращению, ограничению, изменению права собственности и иных вещных прав на землю. Некоторые земельные правоотношения, как, например, конфискация земельного участка, подлежат регулированию исключительно в судебном порядке (статья 77 Закона «О земле»).

     Как разъяснено в постановлении №2 Пленума  Верховного суда РК от 14 мая 1998 г., отсутствие нормативного акта, регулирующего земельный  спор или связанные с ним имущественные  отношения, за разрешением которых  истец обратился в суд, н7е является основанием для отказа в приеме и рассмотрении искового заявления. В этом случае суд применяет законодательство, регулирующее сходные отношения, а при отсутствии такого исходит из общих начал и смысла действующего законодательства.

     В системе принципов  земельного права  есть и другие принципы, которые будучи объективно обусловленными природой современных земельных  отношений, в той  или иной степени  конкретности тоже получили свое юридическое  выражение через  определенные н6ормы земельного законодательства. К ним, в частности, относятся принципы: устойчивости и особой защиты права сельскохозяйственного землепользования; недопустимости ущемления прав граждан на землю и землепользование.