Предоставление земельного участка для строительства

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение...................................................................................................................3

1. Земельный участок как  объект земельных отношений...................................4

2. Предоставление земельных  участков для строительства................................7

3.Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности........................................................................................................12

Заключение.............................................................................................................21

Список использованных источников...................................................................24

 

Введение

 

Актуальность исследования темы о предоставлении земельных  участков под застройку, не вызывает сомнений, в связи с расширяющимся  в условиях рыночной экономики объемом  жилищного строительства, а так  же строительства иных объектов, предназначенных  для коммерческого использования, осуществляемого гражданами для  личных целей и предпринимателями  для целей извлечения прибыли.  
          Четкая регламентация порядка предоставления земельных участков необходима, как гарантия соблюдения прав граждан и юридических лиц на свободное осуществление хозяйственной деятельности, а так же исключительно актуальная для современной России мера, направленная на предотвращение проявлений коррупции в органах государственной власти и местного самоуправления.

Знание порядка предоставления земельных участков на территориях  поселений для строительства  является очень важным в работе любого практикующего юриста, как представляющего  интересы государства и муниципальных  образований, так и представляющего  интересы граждан и юридических  лиц частной и общественной форм собственности.  
Сказанное определяет практическую значимость исследования темы настоящей работы, выполняемой в формате реферата.  
          Цель работы: раскрыть вопрос о действующем порядке предоставления земельных участков под застройку.

Задачи работы: 1) исследовать  общие положения о предоставлении земельных участков для строительства; 2) исследовать особенности предоставления земельных участков для строительства  за плату. 

 

1. Земельный участок как объект земельных отношений

 

До того как приступать к рассмотрению вопросов о предоставлении земель под строительство, их обороте  по российскому законодательству, прежде всего, необходимо более детально разобраться  в их понятии, определении.

Непосредственно сама земля  определяется действующим законодательством  как природный объект и природный  ресурс, который по своей сути является объектом земельных отношений.

В более точном формальном юридическом смысле нельзя продать  или купить просто землю, так как  «земля» - это всего лишь понятие, определение, которое является слишком  широким и общим, определяющим ее принадлежность к конкретной отрасли  права.

Оборот земли может  происходить только одним способом - посредством оборота земельных  участков (их частей), представляющие собой  вполне определенные вещи (а не просто какое-то абстрактное понятие). Купля  или продажа земли по своей  сути есть понятие более экономическое, чем юридическое. Продать, купить, обменять, передать по наследству и т. д. можно именно земельные участки [9, c. 78].

В Земельном кодексе Российской Федерации в статье 6 приводится следующее определение земельного участка: «Земельный участок как  объект земельных отношений - часть  поверхности земли (в том числе  почвенный поверхностный слой), границы  которой описаны и удостоверены в установленном порядке» [3].

Более полное определение земельного участка, на наш взгляд, следующее: «Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами» [10, c. 60].

Следует отметить, что земельный  участок может иметь любой  наклон, любой рельеф или быть идеально гладкой поверхностью. Именно эта  «поверхность», а не сведения о ней (данные в документах, картографические материалы и т. д.) является земельным участком. Кроме того, земельный участок должен иметь границы, которые представляют собой замкнутый контур (если граница не замкнута, то это означает, что ее просто нет) [10, c. 65].

Из определения земельного участка следует, что в его  состав входит не только почвенный  слой, но и все то, находится под  ним, если иное не предусмотрено соответствующими законами. Здесь необходимо четко  разграничить понятие земельного участка  и его недр. Законом РФ «О недрах»  определено, что недра - это часть  земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Здесь вполне уместен  вопрос: а могут ли собственнику земельного участка принадлежать его  недра? Ответ содержится в том  же Законе «О недрах», где в ст. 1. 2 сказано: «Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное  пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы являются государственной  собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами  находятся в совместном ведении  Российской Федерации и субъектов  Российской Федерации [7].

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться  в иной форме. Права пользования  недрами могут отчуждаться или  переходить от одного лица к другому  в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами». Иначе говоря, собственнику земельного участка принадлежит не все, что находится под его участком. Тем же самым законом собственнику земельного участка определены границы дозволенного использования его недр, где в ст. 19 говорится: «Собственники, владельцы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ» [7].

Теперь к определению  «над поверхностью земельного участка». Естественно, что у собственников, землепользователей и землевладельцев  земельного участка нет прав на всю  часть воздушного пространства непосредственно  над их участками вплоть до верхних  границ стратосферы земли. Все воздушное пространство в соответствии с Воздушным кодексом РФ принадлежит России, которая в соответствии со ст. 1 обладает полным и исключительным суверенитетом в отношении воздушного пространства РФ. Тем же Воздушным кодексом все урегулирование пролетов воздушных объектов над поверхностью земли отнесены к исключительной компетенции РФ. Поэтому указанные лица не могут предъявлять претензии (в том числе финансовые) к владельцам воздушных судов, которые пролетают над их земельными участками. Здесь имеются в виду права собственников земельных участков (землевладельцам, землепользователям) при нахождении каких-либо объектов или их частей в пределах указанных земельных участков (над этими участками), хотя и несоприкасающихся с их поверхностью. Чаще всего это касается элементов соседних строений или многолетних насаждений (объектов недвижимости), которые хоть и не расположены на рассматриваемых участках, но некоторыми своими частями располагаются непосредственно над поверхностью соседних участков и

могут необоснованно препятствовать их использованию [4].

 

2. Предоставление земельных участков для строительства

 

Правила предоставления земельных  участков для строительства в  городах предусматривают предварительное  согласование места размещения объекта  не во всех случаях. Установление необходимости  или отсутствия необходимости проведения предварительного согласования места  размещения объекта имеет принципиально  важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Нередко эти последствия  бывают весьма негативными и приводят к потере участка и краху строительного  проекта в целом [12, c. 51].

Предоставление земельных  участков для строительства в  городах из земель, находящихся в  государственной или муниципальной  собственности, осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, предусмотревшим два  возможных способа такого предоставления [17, c. 45]:

- с предварительным согласованием  места размещения объекта;

- без предварительного  согласования места размещения  объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен перечень случаев, при которых предварительное  согласование места размещения объекта  не проводится (п. 11 ст. 30 Земельного кодекса  и аналогичная норма в п. 2 ст. 56 Градостроительного кодекса РФ) [3]:

- при размещении объекта  в городском или сельском поселении  в соответствии с градостроительной  документацией о застройке и  правилами землепользования и  застройки (зонированием территорий);

- в случае предоставления  земельного участка для нужд  сельскохозяйственного производства  или лесного хозяйства либо  гражданину для индивидуального  жилищного строительства, ведения  личного подсобного хозяйства.

Отсюда следует, что во всех иных случаях предоставление земельных  участков для строительства осуществляется с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта.

Иными словами, для того чтобы  определить, нужно ли предварительное  согласование места размещения объекта, необходимо ответить на два вопроса [13, c. 44]:

- утверждена ли в отношении  данного земельного участка градостроительная  документация о застройке;

- утверждены ли в данном  поселении правила землепользования  и застройки.

Ответ на первый вопрос содержит Градостроительный кодекс РФ, согласно которому градостроительная документация о застройке территорий городских  и сельских поселений включает в  себя (п. 4 ст. 28 Градостроительного кодекса  РФ) [6]:

- проекты планировки частей  территорий городских и сельских  поселений (под проектом планировки  понимается градостроительная документация, разработанная для частей территорий  городских и сельских поселений  и определяющая, в частности, красные  линии и линии регулирования  застройки, границы земельных  участков, плотность и параметры  застройки);

- проекты межевания территорий, которые разрабатываются для  застроенных территорий и подлежащих  застройке территорий в границах  установленных красных линий;

- проекты застройки кварталов,  микрорайонов и других элементов  планировочной структуры городских  и сельских поселений в границах  установленных красных линий  или границах земельных участков (ст. 58 - 60 Градостроительного кодекса  РФ).

Ответ на второй вопрос содержится в Земельном и Градостроительном  кодексах РФ, где под правилами  землепользования и застройки понимают нормативные правовые акты органов  местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов, т. е. параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) [6].

Правила землепользования и  застройки устанавливают порядок  осуществления градостроительной  деятельности на территориях поселений  и включают в себя схему зонирования - графический материал (границы  территориальных зон различного функционального назначения и кодовые  обозначения таких зон) и текстовые  материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны) (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ) [6].

Если на оба вопроса  получены положительные ответы в  местных органах архитектуры  и градостроительства, проведение предварительного согласования места размещения объекта  не требуется [16, c. 9].

Установление необходимости  или отсутствия необходимости проведения предварительного согласования места  размещения объекта имеет принципиально  важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Прежде всего, существенным образом отличается порядок предоставления земельных участков для строительства.

В обоих случаях требуется  проведение работ по формированию земельного участка и его государственный  кадастровый учет. Однако, на этом сходство заканчивается, в остальном между  предоставлением земельных участков с предварительным согласованием  места размещения объекта и без  такового имеются только отличия [11, c. 27].

Во-первых, при предварительном  согласовании места размещения объекта  инициатором предоставления земельного участка является физическое или  юридическое лицо, заинтересованное в этом и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с соответствующим заявлением. п. 1 ст. 31. Процедура предоставления без предварительного согласования места размещения объекта предполагает инициативу уполномоченного органа власти по формированию земельного участка и проведению торгов. Юридические и физические лица соглашаются лишь принять участие в торгах, организованных органами власти в отношении уже сформированных земельных участков [14, c. 34].