Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Одной из особенностей правового режима земель крестьянского хозяйства  является невозможность раздела земельного участка в натуре до тех пор, пока сохраняется само крестьянское хозяйство. При выходе из крестьянского хозяйства одного из его членов этот член хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Раздел земельного участка допускается лишь при прекращении крестьянского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям (ст. 258 ГК РФ).

Аналогичные правила установлены  и для регулирования отношений  наследования земельных участков крестьянского хозяйства. Гражданский кодекс РФ (часть третья) защищает право членов крестьянского хозяйства на наследование имущества в натуре. Это вытекает из п. 2 ст. 1179 ГК РФ, где сказано, что если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения — судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. И лишь при прекращении деятельности хозяйства (например, после смерти последнего (единственного) члена крестьянского хозяйства и нежелании его наследников продолжать ведение хозяйства) земельный участок может быть разделен между наследниками⁷.

2.2 Земельные права граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, животноводство, садоводство и огородничество

В связи с принятием нового Земельного кодекса РФ существенно изменилось понятие земель, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Дело в том, что многие такие участки находятся в черте населенных пунктов, при жилом доме (в некоторых нормативных правовых актах они называются приусадебными) и поэтому теперь уже не могут быть отнесены к землям сельскохозяйственного назначения, так как согласно ст. 77 ЗК РФ к последним относятся лишь земли за чертой поселений. В соответствии со ст. 85 ЗК РФ приусадебные земельные участки рассматриваются как земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях.

Таким образом, в настоящее время  к землям личного подсобного хозяйства  могут быть отнесены, во-первых, земельные  участки, предоставленные для этих целей за пределами населенных пунктов в связи с их компактной застройкой, и, во-вторых, земельные участки, предоставленные для расширения личного подсобного хозяйства гражданам, имеющим земельные доли, за счет этих долей из земель сельскохозяйственной организации (так называемые полевые земельные участки для ведения ЛПХ) в ходе осуществления аграрной реформы.

В соответствии с п. 3 ст. 81 ЗК РФ гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные  участки предоставляются в соответствии с Земельным кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве. По мнению авторов монографий, закон о личном подсобном хозяйстве должен урегулировать вопросы предоставления и использования не только названных выше земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, но и приусадебных земельных участков, поскольку независимо от того, к какой категории земель они относятся, используются они для ведения ЛПХ.

Установление предельных размеров земельных участков для ведения  личного подсобного хозяйства ст. 33 ЗК РФ относит к компетенции органов местного самоуправления. Прежнее земельное законодательство содержало аналогичную норму. Однако практика такого нормирования на местах была различной. Причем эти различия вытекали не только из местных условий и особенностей, что было бы понятно, но и из неоднозначного толкования органами местного самоуправления указов Президента РФ по данному вопросу.

В результате размеры земельных  участков для ведения личного  подсобного хозяйства, выделенные за счет земельных долей, в ряде случаев являются довольно большими. Они сопоставимы и по размерам, и по порядку их использования с земельными участками для ведения крестьянского хозяйства. Однако если фермеры при продаже своих земельных участков и совершении с ними иных сделок должны руководствоваться Законом об обороте земель, то граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, от этого свободны, так как на оборот земельных участков для ЛПХ названный Закон не распространяется (ст. 1 Закона, п. 7 ст. 27 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 81 ЗК РФ порядок  предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для  ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается  настоящим Кодексом, а также Федеральным  законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с изменениями и дополнениями).

Граждане могут реализовать  свое право на ведение садоводства, огородничества и т. п. в составе  соответствующих некоммерческих объединений  (садоводческие, огороднические и дачные товарищества, кооперативы и др.). Однако Закон предоставляет гражданам и возможность осуществлять эту деятельность в индивидуальном порядке. Это происходит в случаях, когда гражданину сразу выделяется земельный участок для индивидуального садоводства и огородничества, либо в случаях, когда гражданин выходит из состава соответствующего некоммерческого объединения⁸.

Земельные участки для коллективного  садоводства и огородничества состоят  из земель общего пользования и из земель членов данного некоммерческого объединения. К первым относятся земельные участки, занятые объектами общего пользования: охранными зонами, дорогами, проездами, какими-то общими сооружениями и т. п. Они могут быть приватизированы в собственность данного объединения как юридического лица или в общую совместную собственность членов такого объединения. Участки, распределенные между членами объединения, являются собственностью граждан (индивидуальной или общей собственностью супругов).

Как и на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, на земельные участки, предоставленные гражданам для ведения коллективного или индивидуального садоводства и огородничества, не распространяется Закон об обороте земель. Однако из этого все же нельзя сделать вывод, что все такие участки являются полностью оборотоспособными. В большинстве случаев это действительно так, но есть и некоторые исключения из общего правила.

Так, в п. 1 ст. 28 названного Закона указывается, что садоводам и огородникам и их некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность⁹.

Член садоводческого товарищества, кооператива обязан освоить земельный  участок в течение трех лет, если иной срок не установлен земельным законодательством (ст. 19 Закона об обороте земель).

Гражданам, имеющим в  собственности скот, наряду с земельными участками для ведения личного  подсобного хозяйства требуются  также участки для сенокошения  и выпаса скота. Земельный кодекс РФ почти не регулирует порядок и условия предоставления таких участков из земель сельскохозяйственного назначения. Практически нет и соответствующих федеральных законов, к которым отсылает Кодекс. Лишь в Законе об обороте земель содержится несколько норм по данному вопросу. В частности, Закон запрещает выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставлены гражданам для сенокошения и выпаса скота, а также приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами¹⁰.

Более подробно условия предоставления земельных участков для сенокошения и выпаса скота могут быть урегулированы законами субъектов РФ.

3. Использование земель  сельскохозяйственного назначения  юридическими лицами

3.1 Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций

Земли сельскохозяйственного  назначения могут использоваться для  ведения сельскохозяйственного  производства, создания защитных насаждений хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

Особенность правового  режима земель сельскохозяйственного  назначения состоит в том, что  в процессе осуществления земельной  и аграрной реформы земельные  участки бывших колхозов и совхозов были приватизированы в общую (долевую или совместную) собственность членов (работников) этих сельскохозяйственных предприятий и иных граждан, имеющих право на земельную долю. Неприватизированными остались лишь земли государственных и муниципальных сельскохозяйственных предприятий, однако их осталось очень немного.

Основными способами  приобретения сельскохозяйственной организацией прав на используемые ею земельные  участки, разделенные на земельные  доли и переданные гражданам в  общую собственность, являются, аренда земельных долей у участников общей собственности, а также приобретение права собственности на земельные участки при внесении гражданами земельных долей в уставные (складочные, паевые) капиталы соответствующей коммерческой организации. В любом случае организация должна заключить с собственником земельной доли соответствующий договор. Допускалось и заключение договора аренды земельной доли не с каждым отдельным гражданином, а с группой сособственников земельных долей (в этом случае список граждан-арендодателей являлся неотъемлемой частью договора). Договоры аренды земельных долей должны были заключаться на срок не менее трех лет.

Долгое время оставалась неопределенной судьба так называемых невостребованных земельных долей, т. е. долей, собственники которых не обратились в сельскохозяйственную организацию или земельный комитет с заявлениями о получении свидетельства о праве собственности на эту долю. По Указу о реализации прав граждан такие невостребованные земельные доли передавались (сохранялись) за сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление о получении свидетельства на право собственности и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.

Закон об обороте земель также касается этой проблемы. Правда, Закон не содержит термина "невостребованные земельные доли", однако в нем говорится о "неиспользуемой в течение двух лет части находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения", которая может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ или - в случаях, установленных законом субъекта РФ, - органом местного самоуправления по правилам, предусмотренным указанной статьей.

Для этого субъект  РФ или орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление  о признании права собственности  субъекта РФ или муниципального образования  на указанный земельный участок  — в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, — о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве обшей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок. Однако если земельные доли (как востребованные, так и невостребованные) не выделены в натуре, а еще только "могут быть выделены", а местоположение участка в счет доли определяется по правилам ст. 13 Закона, то на основании чего делается вывод, что не используется именно часть земельного участка, приходящаяся на долю этих "неизвестных", не востребовавших свои доли сособственников? Но даже если исходить из презумпции, что не используется именно часть земельного участка, приходящаяся на долю сособственников, не востребовавших свои доли, то совсем нет гарантии, что размер неиспользуемого участка точно совпадет с общей суммой невостребованных долей. Как быть в таком случае? А если весь земельный участок используется сельскохозяйственной организацией, а невостребованные доли, тем не менее, также есть, то вправе ли субъект РФ или орган местного самоуправления требовать выдела земельного участка в счет этих долей? Ответов на все эти вопросы Закон, к сожалению, не дает.

Следовательно, в Законе нужно было говорить просто о выделении  земельного участка, размер которого будет  соответствовать сумме невостребованных земельных долей, а не связывать этот процесс с вопросом о том, используется этот земельный участок или не используется.

Кроме того, по смыслу п. 3 ст. 13 Закона получается, что субъект  РФ или орган местного самоуправления вначале выделяет земельный участок, приходящийся на "невостребованные" доли, а затем "вправе" направить в суд заявление о признании права собственности на этот земельный участок. А на каком основании участок вообще должен быть выделен, ведь требовать выдела имущества из общей собственности может только со-собственник или, по крайней мере, кредитор сособственника? Субъект РФ или орган местного самоуправления не является ни тем, ни другим. Поэтому по логике вещей все должно быть наоборот: вначале субъект РФ или орган местного самоуправления должен обратиться в суд с заявлением о признании за ним прав на невостребованные земельные доли, а уже после этого требовать выдела земельного участка в счет этих долей в натуре.

Из сказанного следует, что в Закон об обороте земель необходимо внести соответствующие  изменения.

На наш взгляд, требуют  доработки и другие статьи названного Закона, в частности ст. 14, которая  посвящена особенностям определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Данная статья предусматривает, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством, составляющим не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

На первый взгляд все  понятно. Однако если сопоставить ст. 14 с другими статьями данного Закона, то возникает много вопросов. В соответствии со ст. 12 Закона распоряжаться своей долей может каждый отдельный участник общей собственности, и никакое собрание не может решить за него, что он должен делать со своей земельной долей. А если участники общей собственности сдали свои земельные доли в аренду сельскохозяйственной организации, то в течение срока аренды сама организация-арендатор осуществляет владение и пользование соответствующим земельным участком и собственники земли не вправе вмешиваться в ее хозяйственную деятельность. Значит, ст. 14 здесь не применима. Если земельные доли внесены в уставный капитал организации, то, как говорилось выше, они становятся собственностью юридического лица и, следовательно, право собственности граждан на эти земли прекращается.