Право собственности на землю

  Собственность на землю краев и областей была предусмотрена Законом РСФСР  “О краевом, областном Совете народных депутатов и краевой, областной  администрации” от 5 марта 1992 г.[РГ. 1992 г. от 20 марта].(Закон отменен в 1995 г.) В ст. 3 - 4 Закона были определены их компетенция, принятие уставов в других актов; в ст. 11 закреплена собственность области, края на землю; в ст. 44, 51 - компетенция их представительных органов и их администраций в регулировании, в том числе земельных отношений. Наконец, в ст. 9 Конституции РФ была окончательно закреплена муниципальная собственность на землю.

  И таким образом, в соответствии с  законодательством Российской Федерации  сложились: государственная собственность  Российской Федерации и ее субъектов на землю и муниципальная собственность на землю.

  Государственная собственность Российской Федерации  и ее субъектов и муниципальная  собственность на имущество (кроме  земли) были разграничены впервые постановлением Верховного Совета РСФСР “О разграничении  государственной собственности  в Российской Федерации на федеральную  собственность республик в совете Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность” от 29 декабря 1991 г.[ВВС. 1992 г. № 3]. В постановлении к нему даны три приложения:

  в первом говорится об объектах, которые  находятся в собственности Российской Федерации (составляющие основные национальные богатства страны, необходимые для  решения общегосударственных задач, обеспечения жизнедеятельности  народного хозяйства в целом, оборонные и космические объекты, железнодорожные и другие виды общероссийского  транспорта, крупнейшие предприятия  и др.);

  во  втором сказано об объектах имущества, которые могут передаваться в  собственность субъектов Российской Федерации (объекты, доминирующие в  них, в зависимости от стоимости  основных фондов и численности работников, объекты транспорта, связи, энергетики, здравоохранения, культуры и т.д.);

  в третьем речь идет об объектах муниципальной  собственности (производственные и  непроизводственные объекты местного значения, общественного питания, культуры, здравоохранения и др.).

  Передача  объектов из собственности Российской Федерации в собственность ее субъектов осуществляется по ходатайству  последних и по решению Правительства  Российской Федерации; передача объектов из собственности Российской Федерации  или ее субъектов в муниципальную  собственность - по их ходатайству и по решению Правительства Российской Федерации и администраций субъектов Российской Федерации. Решений о таких передачах объектов в муниципальную собственность очень много.

  Процесс передачи объектов непрерывный, он идет и будет идти постоянно, по мере необходимости. Таких актов Правительства Российской Федерации и администраций субъектов Российской Федерации также принято и постоянно принимается много. 

2.2 Федеральные земли. 

  При разграничении земель необходимо иметь  в виду, что все федеральные  земли расположены на территории (в границах) субъектов Федерации. Все земельные участки на территории субъектов Российской Федерации, занимаемые федеральными объектами (зданиями, сооружениями, предприятиями, объектами и др.), относятся к федеральной собственности. Это оформляется актами Российской Федерации или соглашением между  Российской Федерации и ее субъектом.

  К федеральным землям относятся также  земли, выделяемые для федеральных  нужд и целевых программ, иные земли  общефедерального значения (водного  и лесного фондов, особо охраняемых территорий и др.).

  Впервые выделение федеральных земель было приведено Указом Президента Российской Федерации “О федеральных природных  ресурсах” от 16 декабря 1993 г.[САПП 1993 г. № 51. Ст. 4932.].В нем разграничение производится исходя из принципа общегосударственного значения земель.

  К землям федерального значения, относятся  земли, которые имеют общероссийское значение, правовой режим которых  установлен федеральными законами или  распоряжение которыми осуществляется Правительством Российской Федерации  или с его согласия.

  Федеральными  землями являются земельные участки, определяемые федеральными законами либо договорами (соглашениями) о разграничении  земель (например, земли запаса федерального значения).

  Участки, отнесенные к федеральной собственности, предоставляют, как правило, федеральными предприятиями и организациям в  пользование или аренду.

  В ст. 294 - 300 ГК РФ (гл. 9) говорится о хозяйственном ведении и оперативном управлении имуществом, государственными и муниципальными предприятиями и организациями.

  Земельные участки федеральной собственности, представленные в пользование или  аренду физическим и юридическим  лицам, должны пройти государственную  регистрацию в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Регистрируются они в едином государственном реестре органами юстиции. 17 июня 1997 г. принят Закон РФ “О государственной регистрации  недвижимости” [РГ. 1997 г. от 30 июня.], но этот закон распространяется только на земельные участки, входящие в  единый комплекс с сооружениями и  строениями. Кроме того, они проходят специальную государственную регистрацию  в органах системы Госкомзема РФ (в ст. 261 ГК РФ называются специальные органы, а к ним, как известно, и относятся именно органы Госкомзема РФ). Они ведут государственный учет и мониторинг земель, земельный кадастр. В них учитываются и отражаются все федеральные земли.

  Российская  Федерация является самостоятельным  субъектом гражданских и соответствующих  им земельных отношений, например, в  сделках действует как равноправная сторона. Она действует здесь  не как публичная власть, а как  обычный собственник. На нее распространяются правила и нормы о юридических  лицах. От имени Российской Федерации  выступают ее органы власти в рамках своих полномочий (ст. 124 - 127 ГК РФ). Они распоряжаются только федеральными землями и не вправе распоряжаться землями субъектов Федерации, муниципальными и частными землями.

  В отношении этих земель федеральные  органы выполняют и публичные  функции (учет, контроль, ведение мониторинга  и кадастра, привлечение к ответственности  и др.). 

2.3 Земли субъектов  Российской Федерации. 

  Субъекты  Российской Федерации также являются субъектами гражданских и соответствующих  им земельных отношений как равноправная сторона, как собственники земли  на своих территориях.

  Субъекты  Российской Федерации в соответствии с Конституцией РФ и федеральными законами принимают свои законодательные  и иные правовые акты, регулирующие земельные отношения на своей  территории, заключают договоры и  соглашения с Российской Федерацией, с муниципальными образованиями.

  Но  конечно, не все земли находятся  в собственности субъекта Российской Федерации. В его собственности  находятся земли, занимаемые объектами  промышленности, транспорта, культуры, науки и др. В его собственность  могут переходить земельные участки  в связи я передачей объектов федеральной собственности в  собственность субъекта. В собственность  Российской Федерации переходят  земельные участки в связи  с приобретением их муниципальных  нужд.

  Земли субъекта Российской Федерации также  предоставляются в пользование  или аренду юридическим и физическим лицам, в пожизненное наследуемое  владение. Все земли также проходят государственную регистрацию в  установленном порядке, о чем  говорилось выше.

  Субъекты  Федерации, являясь субъектами гражданских  и земельных отношений, выступают  как собственники земли на своих  территориях. На них также распространяются нормы и правила о юридических  лицах. От имени субъектов Российской Федерации выступают их органы власти в пределах своей компетенции. Они  осуществляют права владения, пользования  и распоряжения “своей” землей (ст. 124 - 127 ГК РФ) и не вправе распоряжаться федеральными, муниципальными и частными землями.

  А как органы публичной власти они  выполняют также и публичные  функции. 

2.4 Право муниципальной  собственности на  землю. 

  В соответствии со ст. 112 и 130 Конституции  РФ, а также ст. 124 - 127 ГК, Федеральным законом “Об основных принципах организации местного самоуправления” муниципальные образования - это город, район, поселок, сельский населенный пункт.

  Они могут объединяться в другие муниципальные  образования: села - в волости (псковский вариант эксперимента), в округа (свердловский вариант эксперимента), в уезды. Это происходит в соответствии с законодательством Российской Федерации, уставами и актами субъектов Российской Федерации, уставами муниципальных образований. В соответствии с законодательством (ст. 124 - 127 ГК РФ) муниципальные образования являются субъектами права. К ним применяются нормы и правила о юридических лицах.

  Муниципальная собственность на землю - это собственность муниципальных образований в пределах их черты. Однако и здесь не все земли находятся в муниципальной собственности. Они определяются методом “вычитания” федеральных земель, земель субъекта Российской Федерации и частных земель.

  В первую очередь это земли, занятые  муниципальными объектами (инженерной и социальной инфраструктуры, школами, больницами, предприятиями общепита, домами культуры, детскими учреждениями, муниципальным жильем). Далее, на территории муниципального образования выделяются земли общего пользования. Это - дороги, улицы, скверы, насаждения, парки, площади, пляжи, кладбища.

  В муниципальную собственность могут  включаться земли, приобретаемые по решению местной администрации  у собственников земельных участков путем их выкупа в установленном порядке, а также земли, передаваемые из федеральных земель и земель субъектов Федерации.

  Все муниципальные земли также проходят государственную регистрацию (в  порядке, о котором говорилось выше).

  От  имени муниципальных образований  их органы местного самоуправления (муниципальные  органы) осуществляют права владения, пользования и распоряжения муниципальными землями. Государственными и частными землями они не вправе распоряжаться.

  Они вправе проводить объединения, обмен, перераспределение муниципальных  земель между муниципальными образованиями. Это может производиться на основании  договора между ними по согласованию с органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Помимо этого они выполняют и публичные  функции как органы публичной  власти. 

Раздел 3. Право частной  собственности на землю. 

  Как уже говорилось, субъектами права  частной собственности на землю  являются граждане и их объединениями (юридические лица). Для того чтобы  быть субъектом права частной  собственности на земельный участок, лицо должно обладать право- и дееспособностью  в соответствии с земельным и  гражданским законодательством. 

3.1 Субъект права  частной собственности  на землю. 

  В настоящее время земельное законодательство не рассматривает вопрос об особом правовом положении иностранных  физических и юридических лиц. Нормы  земельного права России упоминают  о гражданах или организациях “вообще”, не выделяя их государственную  принадлежность.

  Одновременно  гражданское право в том, что  касается имущественных прав, к которым  относится и право собственности  на землю, в виде общего правила устанавливает  для иностранцев и лиц без  гражданства национальный режим. Это  означает, что физические лица - неграждане России обладают правоспособностью наравне с российскими гражданами. Частные же случаи ограничения правоспособности иностранных граждан и лиц без гражданства специально оговариваются гражданским и иным законодательством. В любом случае на основании все того же национального режима иные физические лица не могу иметь прав больше, чем имеют российские граждане.

  Исключение  составляет только закон о крестьянском хозяйстве, которые прямо указывает  на то, что главой крестьянского  хозяйства может быть гражданин  РСФСР (Российской Федерации). Однако при  современной правовой ситуации, когда  глава хозяйства является лишь сособственником  земельного участка, это утверждение  закона утратило прежнюю актуальность. В самом деле, законодательством  не запрещено включать в члены  крестьянского хозяйства иностранцев, значит, и в этом случае будет  действовать все тот же национальный режим.

  Предоставление  иностранцам и лицам без гражданства  национального режима в отношении  земли не всегда сочетается с общественными  и государственными интересами. Следует  считать пробелом земельного права  то, что оно не выделило регулирование  прав на землю иностранных граждан  и юридических лиц без гражданства  обладают равными правами на землю  с гражданами России.