Право собственности на землю

Российская Федерация является самостоятельным субъектом гражданских и соответствующих им земельных отношений, например, в сделках действует как равноправная сторона. Она действует здесь не как публичная власть, а как обычный собственник. На нее распространяются правила и нормы о юридических лицах. От имени Российской Федерации выступают ее органы власти в рамках своих полномочий (ст. 124  127 ГК РФ). Они распоряжаются только федеральными землями и не вправе распоряжаться землями субъектов Федерации, муниципальными и частными землями.

В отношении этих земель федеральные органы выполняют и публичные функции (учет, контроль, ведение мониторинга и кадастра, привлечение к ответственности и др.).

2.3 Земли субъектов Российской Федерации.

Субъекты Российской Федерации также являются субъектами гражданских и соответствующих им земельных отношений как равноправная сторона, как собственники земли на своих территориях.

Субъекты Российской Федерации в соответствии с Конституцией РФ и федеральными законами принимают свои законодательные и иные правовые акты, регулирующие земельные отношения на своей территории, заключают договоры и соглашения с Российской Федерацией, с муниципальными образованиями.

Но конечно, не все земли находятся в собственности субъекта Российской Федерации. В его собственности находятся земли, занимаемые объектами промышленности, транспорта, культуры, науки и др. В его собственность могут переходить земельные участки в связи я передачей объектов федеральной собственности в собственность субъекта. В собственность Российской Федерации переходят земельные участки в связи с приобретением их муниципальных нужд.

Земли субъекта Российской Федерации также предоставляются в пользование или аренду юридическим и физическим лицам, в пожизненное наследуемое владение. Все земли также проходят государственную регистрацию в установленном порядке, о чем говорилось выше.

Субъекты Федерации, являясь субъектами гражданских и земельных отношений, выступают как собственники земли на своих территориях. На них также распространяются нормы и правила о юридических лицах. От имени субъектов Российской Федерации выступают их органы власти в пределах своей компетенции. Они осуществляют права владения, пользования и распоряжения “своей” землей (ст. 124  127 ГК РФ) и не вправе распоряжаться федеральными, муниципальными и частными землями.

А как органы публичной власти они выполняют также и публичные функции.

2.4 Право муниципальной собственности на землю.

В соответствии со ст. 112 и 130 Конституции РФ, а также ст. 124  127 ГК, Федеральным законом “Об основных принципах организации местного самоуправления” муниципальные образования  это город, район, поселок, сельский населенный пункт.

Они могут объединяться в другие муниципальные образования: села  в волости (псковский вариант эксперимента), в округа (свердловский вариант эксперимента), в уезды. Это происходит в соответствии с законодательством Российской Федерации, уставами и актами субъектов Российской Федерации, уставами муниципальных образований. В соответствии с законодательством (ст. 124  127 ГК РФ) муниципальные образования являются субъектами права. К ним применяются нормы и правила о юридических лицах.

Муниципальная собственность на землю  это собственность муниципальных образований в пределах их черты. Однако и здесь не все земли находятся в муниципальной собственности. Они определяются методом “вычитания” федеральных земель, земель субъекта Российской Федерации и частных земель.

В первую очередь это земли, занятые муниципальными объектами (инженерной и социальной инфраструктуры, школами, больницами, предприятиями общепита, домами культуры, детскими учреждениями, муниципальным жильем). Далее, на территории муниципального образования выделяются земли общего пользования. Это  дороги, улицы, скверы, насаждения, парки, площади, пляжи, кладбища.

В муниципальную собственность могут включаться земли, приобретаемые по решению местной администрации у собственников земельных участков путем их выкупа в установленном порядке, а также земли, передаваемые из федеральных земель и земель субъектов Федерации.

Все муниципальные земли также проходят государственную регистрацию (в порядке, о котором говорилось выше).

От имени муниципальных образований их органы местного самоуправления (муниципальные органы) осуществляют права владения, пользования и распоряжения муниципальными землями. Государственными и частными землями они не вправе распоряжаться.

Они вправе проводить объединения, обмен, перераспределение муниципальных земель между муниципальными образованиями. Это может производиться на основании договора между ними по согласованию с органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Помимо этого они выполняют и публичные функции как органы публичной власти.

Раздел 3. Право частной собственности на землю.

Как уже говорилось, субъектами права частной собственности на землю являются граждане и их объединениями (юридические лица). Для того чтобы быть субъектом права частной собственности на земельный участок, лицо должно обладать право- и дееспособностью в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

3.1 Субъект права частной собственности на землю.

В настоящее время земельное законодательство не рассматривает вопрос об особом правовом положении иностранных физических и юридических лиц. Нормы земельного права России упоминают о гражданах или организациях “вообще”, не выделяя их государственную принадлежность.

Одновременно гражданское право в том, что касается имущественных прав, к которым относится и право собственности на землю, в виде общего правила устанавливает для иностранцев и лиц без гражданства национальный режим. Это означает, что физические лица  неграждане России обладают правоспособностью наравне с российскими гражданами. Частные же случаи ограничения правоспособности иностранных граждан и лиц без гражданства специально оговариваются гражданским и иным законодательством. В любом случае на основании все того же национального режима иные физические лица не могу иметь прав больше, чем имеют российские граждане.

Исключение составляет только закон о крестьянском хозяйстве, которые прямо указывает на то, что главой крестьянского хозяйства может быть гражданин РСФСР (Российской Федерации). Однако при современной правовой ситуации, когда глава хозяйства является лишь сособственником земельного участка, это утверждение закона утратило прежнюю актуальность. В самом деле, законодательством не запрещено включать в члены крестьянского хозяйства иностранцев, значит, и в этом случае будет действовать все тот же национальный режим.

Предоставление иностранцам и лицам без гражданства национального режима в отношении земли не всегда сочетается с общественными и государственными интересами. Следует считать пробелом земельного права то, что оно не выделило регулирование прав на землю иностранных граждан и юридических лиц без гражданства обладают равными правами на землю с гражданами России.

3.2 Объект права частной собственности на землю.

Объектом права частной собственности на землю является земельный участок. В качестве объекта права частной собственности земельный участок соответствует признакам, установленным для объекта земельного права и гражданского права, как недвижимое имущество.

Кроме того, для того чтобы объектом права частной собственности, земельный участок должен быть свободен от законодательных ограничений предоставления земли гражданам и юридическим лицам.

Земельным законодательством закреплены некоторые категории земель, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и не могут быть переданы в частную собственность. Это: земли историкокультурного назначения; первые зоны земель оздоровительного назначения; земли, предоставленные для нужд обороны.

В дополнение к перечисленному, Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 631 был утвержден Порядок продажи участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. [ВВС. 1992 г. № 25 Ст. 1427]. Указом установлено, что продаже в порядке приватизации не подлежат земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историкокультурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр, земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

Перечисленные категории земель  это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограниченные в обороте или ограниченно оборотоспособные.

Чтобы стать объектом частной собственности, земельные участки перечисленных целевых назначений должны быть переведены в установленном порядке в иную категорию, из которой возможно предоставление земель в собственность гражданам и их организациям.

Земли иных категорий в соответствии с ЗК РСФСР могут находиться в собственности граждан или юридических лицах, но с требованием соблюдения особого режима их использования.

3.3 Виды права частной собственности на землю.

Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю индивидуально и совместно.

В случае личного (индивидуального) права собственности на землю все права и обязанности сосредоточены у одного лица  физического или юридического.

Как понимает право общей собственности законодательство и какие разновидности этого права существует?

Статья 244 ГК РФ закрепляет следующее положение: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Право общей собственности может возникнуть по желанию самих собственников или по закону. Например, правом общей собственности на земельный участок в соответствии с ГК РФ наделены члены крестьянских хозяйств, супруги, если они приобрели этот участок во время брака.

Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников [ГК РФ. Ст. 246, 247, 253.].

3.4 Основания возникновения права частной собственности на землю.

Право частной собственности на землю как разновидность вещных гражданских прав возникает по следующим основаниям:

1. из договоров и иных сделок, предусмотренных законом;
2. из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения права частной собственности на землю;
3. из судебного решения, установившего право собственности на землю;
4. в результате приобретения имущества по основаниям, допустимым законом;
5. в следствии событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданскоправовых последствий.

К возникновению права частной собственности на землю следует отнести и возможность совокупности оснований. Это связано с сочетанием совершения сделки с землей и регистрации права собственности на землю в государственных органах как особого основания для возникновения права собственности. Такое же сложное сочетание оснований возникает, когда первым из оснований для возникновения права собственности на землю является судебное решение или решение государственного органа о предоставлении земли.

3.5 Возникновение права частной собственности из сделок.

Основанием для возникновения права частной собственности на землю являются следующие сделки: купли-продажи, мены, дарения. Статья 8 ГК РФ предусматривает, что основанием для возникновения гражданских прав могут быть и иные сделки, не предусмотренные законом, однако для возникновения права частной собственности на землю возможность таких сделок не представляется.

3.6 Основания прекращения права частной собственности на землю.

Прекращение права собственности на земельный участок происходит в случае отчуждения земельного участка в соответствии с законодательством, либо смерти собственника или прекращения юридического лица. Почти всегда с прекращением права собственности на земельный участок одного лица право собственности на тот же участок возникает у другого лица.

Прекращение права собственности наступает в случаях: смерти собственника; ликвидации юридического лица, являющегося собственником; отчуждения земельного участка путем реализации права распоряжения (продажа, дарение, мена).

Собственник может отказаться от права собственности на земельный участок, но отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении земельного участка до приобретения на него права собственности другим лицом (например, до тех пор пока участок земли не выкупит администрация района) (ст. 236 ГК РФ). Земельный участок может быть выкуплен для муниципальных и общественных нужд.

Кроме того, право собственности на земельный участок прекращается в связи с обращением на него взысканий по обязательствам собственника: в том числе, если земельный участок являлся предметом обеспечения данного обязательства  (например, предметом залога). В случае обращения взыскания на земельный участок  предмет залога  на основании решения арбитражного суда право собственности на землю прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на земельный участок у лица, к которому переходит этот земельный участок (ст. 237 ГК РФ). Здесь имеет смысл более подробно остановиться на самом праве залога, хотя оно и составляет часть содержания права распоряжения земельным участком.

3.7 Залог земельного участка.

Порядок залога земельного участка регулируется Гражданским кодексом (общие положения залоговых отношений распространяется и на залог земельного участка) (ст. 334, 340 и другие статьи ГК РФ).

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.