Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

     Использовать земельные участки необходимо так, чтобы не нарушать права других участников земельных отношений.

     В соответствии со ст. 7 ФЗ о введении в действие ЗК к земельным отношениям, возникшим до введения Кодекса в действие, ЗК применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Данное положение означает, что в отношении прав и обязанностей на земельные участки нормы ЗК обратной силы не имеют. ¹⁷

     В статье 43 говорится о том, как осуществлять права на земельный участок. Усмотрение в осуществлении прав на земельные участки федеральными законами существенно ограничено, что следует уже из содержания ст. 40 ЗК (см. комментарий к ней) как одного из таких федеральных законов. Законодательство, по существу, лишило даже собственника земельного участка свободы осуществления своих полномочий владения, пользования и распоряжения им. Еще больше ограничены права лиц, не являющихся собственниками земельных участков: они не вправе их продавать, обменивать, завещать, дарить, отдавать в залог или по договору ренты.

     В зависимости от видов земельных участков существует множество ограничений в осуществлении прав на них. Они выражаются в обязанностях: использовать земельные участки по целевому назначению; застраивать в определенный срок (если участок предоставлялся для строительства) либо, напротив, воздерживаться от застройки (например, если участок предоставлялся для огородничества); не допускать раздела или, напротив, сосредоточения определенной площади земель в собственности одного лица и др. Усмотрение ограничивается также общеправовыми запретами злоупотребления своими правами, их осуществления исключительно с целью причинения вреда другому лицу либо ограничения конкуренции.¹⁸

     Пункт 2 ст. 43 ЗК, согласно которому отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных ст. 42 ЗК, не означает отказ от самого правообладания земельным участком, о котором говорится в ст. 53 ЗК. В п. 2 комментируемой статьи имеется в виду отказ от субъективных прав, установленных ст. ст. 40 и 41 ЗК. Чтобы отказаться от обязанностей правообладателя земельного участка, необходимо утратить статус такого правообладателя, т.е. зарегистрировать прекращение своего права на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

      2. Постоянное пользование  земельным участком 

     Земля как один из основных объектов гражданского права может быть предметом различных  по содержанию прав, признаваемых и  защищаемых законом, в том числе  права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, названных в ст. 216 ГК РФ. Эти вещные права практически регламентируются нормами Земельного кодекса, к которым ГК отсылает. При этом круг случаев предоставления таких прав после принятия Земельного кодекса РФ сузился.

     Согласно  Земельному кодексу предоставление участков гражданам на праве пожизненного пользования вообще не допускается, но такое право сохранено в отношении участков, полученных гражданами в силу норм ранее действовавшего законодательства. Землевладелец вправе однократно бесплатно приобрести такой участок в собственность (ст. 21 ЗК РФ).

     Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком возможно только в отношении государственной (муниципальной) собственности на землю. Такое право  предоставляется лишь государственным  и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического  наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной  власти и органам местного самоуправления. Право постоянного (бессрочного) пользования  других субъектов, возникшее в силу ранее действовавшего законодательства, за ними сохраняется. Допускается однократное  бесплатное приобретение в собственность  участков, в отношении которых  имеется право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ)¹⁹.

     Право постоянного (бессрочного) пользования  находящимися в государственной  или муниципальной собственности  земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

     Граждане  или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться  этими земельными участками.

     При осуществлении прав пользования  земельными участками землевладельцы должны учитывать их целевое назначение и обязаны соблюдать требования земельного законодательства, направленные на охрану земель и защиту экологии, которые предусмотрены ст. 13 Земельного кодекса РФ и вытекают из региональных и местных программ охраны земель²⁰. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2.1 Основания приобретения  права постоянного  (бессрочного) пользования  земельным участком 

     В соответствии с п. 1 ст. 268 право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляется как гражданам, так и юридическим лицам. Однако, в соответствии с ЗК РФ гражданам  земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются.

     В качестве одного из основания возникновения  указанного права ст. 268 ГК РФ предусматривает решение государственного или муниципального органа.

     Предоставление  земельных участков из земель, находящихся  в собственности Российской Федерации, осуществляется на основании решения  органа государственной власти, осуществляющего  от имени Российской Федерации право  собственности на землю; из земель субъектов  РФ - по постановлению уполномоченного органа государственной власти субъекта РФ, осуществляющего право собственности субъекта РФ на землю; из земель, находящихся в муниципальной собственности, - на основании решения органа местного самоуправления. Но на основании п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»²¹ до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством не установлено иное. Порядок распоряжения такими землями может быть определен Правительством РФ. Правительство РФ приняло постановление от 07.08.02 № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю»²². В данном Постановлении обращается особое внимание на роль минимального имущества России (его территориальных органов), призванного осуществлять от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных прав и законных интересов Российской Федерации в случаях: предоставления земельных участков органу государственной власти РФ, государственному учреждению, федеральному казенному предприятию; предоставления земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности, и т.д.

     Вторым  способом возникновения права постоянного (бессрочного) пользования является приобретение указанного вещного права  при переходе права собственности  на здания, сооружения и иное недвижимое имущество, расположенные на земельном  участке, принадлежащем прежнему собственнику недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования.

     Ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим  лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам, изданные после введения в действие ЗК РФ, должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ как  противоречащие закону²³

     В порядке правопреемства право постоянного (бессрочного) пользования на основании  п. 1 ст. 20 ЗК РФ может перейти только к государственным и муниципальным  предприятиям и к федеральным  казенным предприятиям. При преобразовании юридического лица путем изменения его организационно-правовой формы, не подпадающей под указанные выше, право постоянного (бессрочного) пользования на основании п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» должно быть переоформлено на право аренды, либо земельный участок может быть приобретен в собственность по желанию нового юридического лица до определенного срока²⁴. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2.2 Владение и пользование  землей на праве  постоянного (бессрочного)  пользования земельным  участком 

     Земельный участок, предоставленный лицу в  постоянное пользование, имеет четко  установленные границы и местоположение, зафиксированные в документах, удостоверяющих права на земельный участок. Право  постоянного пользования подлежит регистрации в установленном  порядке.

     Права и обязанности пользователей  земельных участков четко определены в законе. Они имеют право: самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать в установленном порядке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные  воды; возводить различного рода производственные и иные строения и сооружения. Землепользователи  обязаны эффективно использовать землю  в соответствии с целевым назначением, не нарушать прав других собственников  земельных участков, землевладельцев, землепользователей, а также порядок  пользования лесными угодьями, водными  и другими природными объектами; вести любое строительство, руководствуясь строительными нормами и правилами  по согласованию с архитектурными, градостроительными, пожарными, санитарными  и природоохранными органами.

     Ст. 269 ГК РФ закрепляет право собственности  лиц, которым земельный участок  предоставлен в постоянное пользование, на иное недвижимое имущество, созданное  этими лицами для себя. При этом из контекста данной статьи следует, что это правило распространяется на всех юридических и физических лиц, имеющих земельные участки  на праве постоянного (бессрочного) пользования.

     Однако  из этого правила имеются исключения, поскольку любое имущество государственных  и муниципальных предприятий, а  также учреждений находится у  указанных юридических лиц не на праве собственности, а на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления (ст. ст. 113-115, 120, 296 ГК РФ).

     Имея  в виду, что земельные участки  предоставляются в постоянное пользование  указанным выше предприятиям и учреждениям, вряд ли корректно определять их право  собственности на имущество, исходя из прав на земельный участок.

     К указанному правилу не может быть применен также и п. 2 ст. 298 ГК РФ, который указывает, что имущество, приобретенное за счет доходов от соответствующей деятельности учреждения, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на самостоятельном балансе, поскольку здесь не определено, что данное имущество становится собственностью учреждения и данная статья находится в разделе, посвященном праву хозяйственного ведения и праву оперативного управления.

     Пунктом 4 ст. 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том  числе те, за которыми такое право  на земельные участки сохраняется  в силу п. 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

     В связи с этим после введения в  действие ЗК РФ лица, обладающие земельным  участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его  в аренду или безвозмездное срочное  пользование, в том числе и  при наличии согласия на это собственника земельного участка (Постановление  Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

     Не  допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. 
 
 

          2.3 Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком