Понятие и сущность права частной собственности на землю

Под приграничными территориями понимаются территории пограничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемые природные территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.¹⁰

Объектом земельных правоотношений выступают земля как природный объект и ресурс, земельные участки и их части (ЗК РФ ст. 6). Все эти земли составляют земельный фонд России (примерно 1708,9 млн. га без территориального моря и внутренних вод).¹¹ Земельный фонд по целевому назначению делится на семь категорий земель:

1) земли сельскохозяйственного  назначения;

2) земли поселений; 

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли  для обеспечения космической  деятельности, земли обороны, безопасности  и земли иного специального  назначения;

4) земли особо охраняемых  территорий и объектов;

5) земли лесного фонда; 

6) земли водного фонда; 

7) земли запаса - это  земли, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности,  не предоставленные физическим  и юридическим лицам (исключение  составляют земли сельскохозяйственного  назначения).

Тогда как земельный  участок – это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Границы земельного участка устанавливаются путём межевания. В результате межевания, которое проводится кадастровым инженером, составляется межевой план, который необходим для государственного кадастрового учета.  В результате этого каждому земельному участку присваивается индивидуальный кадастрово-учетный номер. То как понимать объект «земля как природный объект и ресурс»? Также это отмечал исследователь Галеева Р. «если "земельные участки" и "части земельных участков" - объекты довольно распространенные и понятные для практических работников, то еще вчера было не вполне ясно, что подразумевал Кодекс под объектом "земля как природный объект и природный ресурс", хотя, безусловно, этот термин не является абсолютно новым для законодателя».¹²

Понятие "природные ресурсы" используется в статьях 9 и 72 Конституции РФ. При этом оно не отождествляется с объектами собственности. Назначение природных ресурсов намного шире и содержательнее: они используются и охраняются как основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В природных ресурсах могут выделяться предметы, способные быть объектами отношений собственности, а не наоборот. Неслучайно в Федеральном законе от 10 января 2002 г. "Об охране окружающей среды" содержатся следующие определения: земля как природный объект есть естественная экологическая система, природный ландшафт, а как природный ресурс - это те компоненты природного объекта, что используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной деятельности.

Еще одним не маловажным элементом в законодательстве является целевое назначение земель и разрешенное использование.

Целевое назначение – это установленный законодательством порядок и условия использования земельного участка для конкретных целей в соответствии с категорией земель.

Разрешенное  использование – это порядок и условия использования земельных участков с учетом целевого назначения и установленных ограничений, обременений.

Пример: категории земель – земли населенных пунктов, целевое  назначение – жилищное строительство, разрешенное использование –  девятиэтажный двухподъездный дом.

Земля – важнейший  компонент природной среды, который функционирует по законам живого организма, способствует очищению атмосферы, хранит водные ресурсы, является питательной средой для всего живого. Земная поверхность имеет территориальные ограничения, она не может быть произвольно увеличена людьми в зависимости от их потребностей. Равным образом она не подлежит замене никаким другим средством производства, не устаревает и не изнашивается, как это происходит в отношении орудий и средств производства. При рациональном использовании земли ее плодородие постоянно возрастает, что, в свою очередь, влияет на ценностные характеристики данного объекта. Это, безусловно, свидетельствует о том, что земельные отношения являются отношениями особого рода и не могут, как предлагают некоторые ученые,¹³ устанавливаться и определяться нормами гражданского права, а должны регулироваться нормами земельного права с учетом норм гражданского права только в части, не урегулированной нормами земельного права.

 

 

 

 

 

 

 

Основания возникновения  права частной собственности  на землю.

Статья 8 Гражданского кодекса РФ содержит перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, многие из которых являются основаниями приобретения права частной собственности на землю. К ним относятся:

1) договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему;

2) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) судебные решения, установившие гражданские права и обязанности (в том числе право частной собственности на землю);

4) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) иные действия граждан и юридических лиц;

6) события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки, в том числе и право частной собственности на землю, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Статья 25 (п. 3) Земельного кодекса РФ содержит также принципиальное положение, согласно которому не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.¹⁴

Выделяют следующие  основания приобретения права собственности на земельные участки:

 а) приобретение  права собственности на земельный  участок в результате перехода  права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся  на этом участке;

б) приобретение права  собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости;

в) приватизация земельного участка при приватизации находящихся  на нем объектов недвижимости;

г) приватизация земельных  участков землепользователями (п. 5 ст. 20 ЗК РФ), землевладельцами (п. 3 ст. 21 ЗК РФ) и арендаторами (п. 8 ст. 22 ЗК РФ);

д) предоставление земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, в собственность гражданам и  юридическим лицам для строительства путем их продажи на торгах (ст. 30-32 ЗК РФ) или для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);

е) договоры и сделки (купля-продажа, мена, дарение и др.), на основании  которых происходит переход права  собственности на земельный участок от одного лица к другому (более подробно – в главе 5. «Правовое регулирование сделок с земельными участками»);

ж) приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ).

Статья 35 (п. 1) Земельного кодекса РФ содержит норму, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Если право собственности на здание, строение, сооружение переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном  участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным  участком, за исключением следующих случаев:

• отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
• отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.

Земельный участок, который  является государственной или муниципальной  собственностью, может быть приватизирован в тех случаях, когда на нем  находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим  лицам на праве собственности. Это прямо предусмотрено ст. 36 (п. 1) Земельного кодекса РФ, установившей, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретения права их аренды имеют граждане и юридические лица-собственники объектов недвижимости.

Основные положения и порядок приватизации земельных участков при приватизации находящихся на них государственных и муниципальных предприятий определен в Федеральном законе 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий».

При приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий одновременно осуществляется отчуждение покупателю следующих земельных участков:

• находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
• занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Право собственности  на земельный участок может быть приобретено на основании норм, содержащихся в ст. 234 ГК РФ и регулирующих вопросы приобретательной давности. Эта статья закрепляет правило, по которому гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества (земельного участка), но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Для приобретения права  собственности на земельный участок  на основании приобретательной давности необходимо выполнение следующих условий:

владение земельным участком, на который у соответствующего лица не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке;

владение земельным  участком должно быть добросовестным;

фактическое владение земельным  участком должно быть основано на законных действиях владельца;

владение земельным  участком должно быть открытым. Это  означает, что о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица;

владение должно бытъ непрерывным, т.е. в течение сроков, установленных законом.

Общие основания прекращения права собственности предусмотрены в ст. 235 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности прекращается в следующих случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам; отказе собственника от права собственности; гибели или уничтожении имущества; при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

 

Список литературы.

Нормативные акты.

Конституция Российской Федерации // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410;

Градостроительный кодекс РФ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16;

Гражданский кодекс РФ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2001. N 49. Ст. 4552;

Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136 – ФЗ // Собрании законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147;

Лесной кодекс РФ // СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5278;

 Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе"// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 29 ноября 1990 г., N 26, ст. 327;

Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»: // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149;

Федеральном законе от 10 января 2002 г. "Об охране окружающей среды" // СЗ РФ от 14 января 2002 г. N 2 ст. 133;

Федеральном законе от 24.07.02 г. № 101-ФЗ (в ред. от 07.07.03 г.) «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ от 29 июля 2002 г. N 30 ст. 3018;

Федеральный закон от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148;

Федеральном законе 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251;

Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке, осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»;

Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1992. № 14. Ст. 761.

 

Учебные пособия.

Анисимов А. П., Дзагоев  С. В., Кокоева Л. Т. Преобретение прав на земельные участки находящиеся  в публичной собственности: вопросы  теории и практики. / Отв. ред. д-р  юрид. наук, проф. А. Я. Рыженков. М.: 2009;