2. Проблемы  земельных отношений  в России

     Вопрос  о земле всегда был актуален для  России. Наша страна земельным вопросом больна всегда. Земельный рынок развивается, число сделок растет, но с огромными  издержками.

     В районах повышенного земельного спроса, - вокруг крупных промышленных центров, на Юге, где высок удельный вес товарной продукции и где  за счет этого имеется большой  экспортный потенциал, устанавливается  группа крупных игроков на этом рынке  – больших агрохолдингов и сельхозорганизаций. Эти компании приходят в агробизнес, часто серьезно нарушая имущественные права земельных дольщиков и первичных сельскохозяйственных производителей.

     Вторая  проблема – это неумеренная концентрация земли в руках отдельных физических и юридических лиц. То есть в условиях, когда более 50% сельских семей имеют  достаток ниже прожиточного минимума, происходит их обезземеливание. Люди, по сути, лишаются последней возможности  себя прокормить. А это означает, что земельная проблема, - по сути, вопрос экономический и технический, - может быстро переместиться в  политическую плоскость. Ведь уже есть информация о возникновении организаций  по защите прав собственников земельных  долей, проводятся акции протеста в  ряде сельских районов. Мировой опыт свидетельствует, что существуют объективные  пределы концентрации земли в  одних руках. А вот устанавливать эти пределы должны региональные власти. В средней полосе это может быть до 5000 га у сельхозорганизаций, а для фермерских хозяйств – несколько сотен. Однако устанавливать эти пределы должны все же власти на местах.

     Почему  российский рынок развивается не так, как хотелось бы? Первая проблема – законодательство. Закон практически  не ограничивает площади земель в  руках одного хозяина. Вот и появились  у нас сегодня латифундии по 200, 300 тысяч га. Даже в Подмосковье  уже есть собственники, которые владеют 150 тысячами га. Отрегулировать ситуацию рыночными методами сейчас не представляется возможным: не сложилась еще правовая система, в сфере земельных отношений  часты случаи коррупции, практически  без особого государственного контроля можно перевести земли сельскохозяйственного  назначения в другие категории. Поэтому  ограничить хотя бы временно размеры  земельной собственности в одних  руках было бы полезно.

     Следующая проблема - оформление права собственности  на земельный участок.

     Сейчас  этот процесс зачастую стоит дороже самого участка. Поэтому получилось так, что рынок земли есть. Но земля  переходит не к крестьянам, а к  олигархам. Не надо лишать крестьянина  земельной собственности. А в  первую очередь необходимо обуздать, конечно, коррупцию. Пока она в силе, не действуют никакие, самые лучшие законы.

     Земельный рынок можно разделить на две  части. У нас существует очень  активный рынок земель, формально - сельскохозяйственного назначения, но уже как бы выведенный из реального  оборота. Он сконцентрирован вокруг больших городов. Цены здесь устанавливаются  такие, что покупка их для целей  аграрного производства просто невозможна.

     Рынок же земель собственно сельскохозяйственного  назначения начинает формироваться  в отдельных областях. Однако далеко не все компании, которые занимаются аграрным бизнесом, хотят покупать землю, поскольку это повышает их затраты. Очень часто они идут на другие способы привлечения земельных участков.

     Ажиотаж вокруг скупки земель вблизи больших  городов очень тревожит, поскольку  сельхозугодия абсолютно не защищены от изъятия. В последние полтора  года каждые три дня в России принимается  одно решение по переводу сельскохозяйственной земли в иные категории. И, что  еще страшнее, это происходит без  участия федеральных органов  власти. Государству необходимо зонировать свою территорию. На основе планирования необходимо выделить сельскохозяйственные зоны, куда предусматривается прокладка дорог, электричества, газа для налаживания производства. После этого придет пора выделения зон жилищной застройки. Конечно, и при этом цены в этих зонах в цене поднимутся. Но будет шанс процесс продажи земель в этих районах сделать публичными и прозрачными, безо всяких взяток и коррупции. А ведь сегодня вся процедура перевода земель из одной категории в другую абсолютно не прозрачна, а, значит, очень коррупции подвержена.

     Земельный кодекс гласит, что решение о переводе земель из категории в категорию  осуществляется на местах. Так оно  и происходит. Однако в законе прописано, что для целей, не связанных с  аграрным производством, могут использоваться сельхозугодья, имеющие худшие кадастровые показатели, низкую кадастровую стоимость.

     Государство должно самым жестким образом  контролировать процесс реальной приватизации земли. Однако до тех пор, пока не определены разные зоны – аграрные или застроечные - это сделать крайне трудно. Контролировать реальные процессы на земле мог бы институт земельных инспекторов. Хотя до тех пор, пока крупный (в том числе земельный) бизнес идет в одной связке с местной властью, сделать это очень сложно. Да и по реальной ситуации это вряд ли произойдет. Все это, вместе взятое, требует очень серьезных государственных средств.⁷

    «Земельные отношения в Российской Федерации должны в первую очередь опираться на Земельный кодекс. Он призван не только отражать проводимую государством земельную политику, но и исходить из теоретических положений о роли земли в общественном производстве, организации рационального землевладения и землепользования, концепции научно обоснованного землеустройства.

    Например, если при формировании земельного рынка  рассматривать землю только как  товар, то в процессе рыночного оборота  потеряются ее свойства как основного  природного ресурса, главного средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Практически это приведет к тому, что в результате разрешения свободной купли-продажи сельскохозяйственных земель в первую очередь будут  скуплены земли — носители скрытой  сверхприбыли (пригородные сельскохозяйственные земли — для расширения жилого и производственного строительства, размещения объектов прибыльной инфраструктуры; земли, содержащие полезные ископаемые, — для возможной разработки; земли, которые могут быть использованы в рекреационных целях; лесопокрытые площади — для промышленной переработки  древесины и др.). Причем даже запреты  на изменение целевого назначения земель не смогут защитить продуктивные угодья от изъятия для несельскохозяйственных целей.

    Приведу другой пример: даже в условиях исключительной государственной собственности  на землю в России, когда земли  сельскохозяйственного назначения были защищены, за период с 1965 по 1990 г. площадь  сельскохозяйственных угодий сократилась  на 12,6 млн. га. Несмотря на освоение и  вовлечение в сельскохозяйственный оборот новых земель (а это уже  не такие продуктивные земли), площадь  пашни уменьшилась на 1,9 млн. га, сенокосов  — на 10,3 млн. га, многолетних насаждений и залежей — на 2,8 млн. га. В  целом за последние 25 лет выбыло земель из сельскохозяйственного оборота  в связи с отводами или из-за бесхозяйственности 33,5 млн. га.»⁸

Глава 3. Перспективы развития земельных отношений

1.   Совершенствование земельных отношений

     В теории земельного права вопросы  рационального использования и  охраны земель в течение продолжительного времени являются предметов научной  дискуссии. Однако единого подходы  в определении содержания понятий  рационального использования не выработано. Под рациональным природопользованием понимается «достижение необходимого экономического эффекта в осуществлении целей природопользования с одновременным соблюдением требований охраны, как используемых природных объектов, так и окружающей природной среды в целом».

     Использование природных ресурсов может быть признано рациональным в том случае, если оно удовлетворяет экономические  потребности в рамках экологической  разумности, а экономическая деятельность осуществляется в соблюдением экологических требований, направленных на охрану природы как базы природопользования.

     Применительно к земельному праву требование рационального  природопользования выражается в закреплении  в законодательстве соответствующих  требований эффективно использования  земель в части максимальной продуктивности земель использования земель в части  максимальной продуктивности земель, используемых в сельскохозяйственном и лесохозяйственном производстве, использование минимально необходимых  земельных площадей в качестве операционного  базиса и в ряде иных требований. Таким образом, сущностью экономического аспекта рационального природопользования рассматривается максимальная полезность природопользования, а главным в  экологическом аспекте - комплексных характер природопользования. Правовая охрана природного ресурса представляется как комплекс мер по обеспечению правил рационального использования им. Следовательно, одним из способов охраны соответствующего природного ресурса является обеспечение надлежащего использования прав и исполнения обязанностей при осуществлении природопользования.

     Одним из направлений решения указанной  задачи предлагается нормативное регулирование  экологически обоснованного поведения  природопользователя, которое заключается в нормативном закреплении связи правомочий и обязанностей субъектов правоотношений в сфере рационального использования и охраны природных ресурсов, что достигается посредством закрепления: целевого использования, вида пользования и пределов реализации субъективных прав природопользователей. Таким образом, в наиболее общем указанный подход определении с нашей точки зрения, в формуле – «охрана природы без природопользования беспредметна, а природопользование, не имеющее природоохранительной цели, нерационально».

     Земельное хозяйство России огромно. Поэтому  его развитие должно обязательно  планироваться и контролироваться государством. Планирование использования  земель во всех развитых зарубежных странах (США и Канаде, государствах ЕС) в  последнее время стало основным рычагом государственной земельной  политики и регулирования земельных  отношений.

     Контроль  за использованием и охраной земли является одной из функций государственного управления земельными ресурсами. Без контроля нельзя эффективно управлять. Поэтому его нужно всячески развивать и сделать только государственным.

     Оценка  земель - основное звено экономического механизма регулирования земельных отношений. Пока земля не оценена, нельзя даже начинать говорить об обороте земельных участков, о земельном рынке, залоге земель, совершенствовании налоговой и инвестиционной политики. Данные оценки земель влияют на объемы земельных платежей, повышение эффективности использования земель различного назначения.

     Показатели  оценки земли необходимы для определения  ставок земельного налога, установления стартовых цен на конкурсах и  аукционах при продаже земельных участков, при приватизации и реституции недвижимости, определении компенсационных выплат при принудительном изъятии земли, при ее учете в бухгалтерских документах, заключении договоров аренды, ипотечных операциях, наследовании и дарении недвижимости.

     Поэтому земельно-оценочные работы нужно  разработать до конца.

     В России до сих пор несовершенно законодательство, регулирующее земельные отношения. Поэтому необходимо доработать законодательную  базу.⁹

2. Поиски  эффективных форм хозяйствования

     В результате реорганизации в России сформировались различные организационно-правовые формы хозяйствования. Многообразие организационно-правовых форм хозяйствования отражает сложность и многослойность системы экономических отношений (в первую очередь – земельных отношений).

     В странах с развитой рыночной экономикой выделяются две базовые формы  собственности: частная (и как разновидность  корпоративная) и государственная (к  ней примыкает муниципальная). Особенность  России заключается в том, что  на одной территории существуют различные  формы собственности на землю: личная (частная) на приусадебный участок; корпоративная (коллективная) с новыми формами  хозяйствования и государственная (учхозы, племзаводы, опытные хозяйства и т.д.).

     По  данным Минимущества России в государственной собственности находится 92,4 % всей земли. В 2008 году планируется завершить приватизацию государственной собственности в РФ, окончательно сформировать систему управления федеральным имуществом и удвоить доходы от приватизации государственного имущества. После разграничения государственной собственности на землю, планируется, что 16,3% земли будет в частной собственности, 2,2% - в собственности РФ, 8,2% - в собственности субъектов РФ, 73,3% - в собственности муниципальных образований.