Особенности оценки стоимости земли в Австралии

Всю недвижимость в шт. Новый  Южный Уэльс Австралии ежегодно оценивают для определения ее стоимости и расчета ставки земельного налога. Все результаты оценки направляют в службу государственных доходов для определения земельного налога, а также в муниципальные советы.

Общий надзор за исполнением  Закона об оценке стоимости земли  штата Новый Южный Уэльс осуществляет Генеральный оценщик, который уполномочен оценивать стоимость земли в шт. Новый Южный Уэльс, обеспечивать единообразие оценки согласно Закону об оценке стоимости земли, быть хранителем Регистра стоимости земли.

Систему массовой оценки Генерального оценщика применяют следующим образом:

участки, реагирующие  на рыночные тенденции одинаковым образом, группируют в одном компоненте (географическом районе, ценовой зоне);

существующую  оценку этих участков в одном компоненте (географическом районе, ценовой зоне) обновляют на основании определенного рыночного коэффициента, на который умножают стоимость земли согласно предыдущей оценке.

После этого результаты проверяет  оценщик-подрядчик, а если необходимо, проводит индивидуальную оценку стоимости.

Каждый эталонный участок  оценивают ежегодно.

Массовая оценка имеет  ограничения, в частности по времени. Продолжительное применение одних и тех же коэффициентов в пределах географического района может привести к тому, что оцениваемая величина не будет соответствовать действительной. Некоторые виды недвижимости настолько редко встречаются или настолько чувствительны к локальным переменам, что единственно приемлемым для оценки их стоимости может быть метод индивидуальной оценки.

Оценщики-подрядчики обязаны  предложить наиболее адекватные методы опенки.

Хотя систему массовой оценки применяют для определения  стоимости подавляющего числа земельных участков, согласно Закону об оценке стоимости земли требуется, чтобы каждый земельный участок оценивали по рыночным показателям. Это особенно важно, когда рассматривают в суде протесты или апелляции по результатам оценки.

Массовая оценка состоит:

- в анализе состояния рынка недвижимости по положению на 1 июля прошлого или текущего года, который включает анализ продаж, аренды и технико-экономическое обоснование. При этом необходимо иметь фотографию участка, зарегистрированный план (или соответствующую его часть) либо иной план с характеристикой участка, план местности (дорожный атлас и т. п.).

Анализ земельных участков, который влияет на величину стоимости (по состоянию на 1 июля), включает учет топографических особенностей и особых условий сделки, отнесение конкретной продажи к конкретному сегменту рынка, учет добавленной стоимости, образовавшейся в результате обустройства (строительство дорог, сооружений, зданий, проведение мелиорации и т.д.);

- в предоставлении материалов анализа продаж и прочей информации, имеющей отношение к ситуации на рынке по положению на 1 июля, помогающей Генеральному оценщику принимать решения по протестам и апелляциям.

Информацию (материалы анализа  рынка), которую хранят в электронном  виде и предоставляют Генеральному оценщику, формируют по пяти группам.

1. Детали собственности и ее продажи, анализ индивидуальных продаж: жилых участков; коммерческих и промышленных участков; сельских участков; других категорий.

2. Аналитическая сводка продаж по компонентам (географическим районам, ценовым зонам) для жилья (единичные участки для проживания, квартиры); коммерческих участков; промышленных участков; сельских участков; других категорий продаж.
3. Анализ аренды коммерческой и промышленной собственности. Анализ аренды и лизинга коммерческой (для розничной торговли) и промышленной собственности применяют в технико-экономических обоснованиях и при определении категорий стоимости земли, в частности под центрами розничной торговли.
4. Аналитическая сводка аренды коммерческой и промышленной собственности.

5. Технико-экономическое обоснование (предполагаемое освоение):

оценке каждого эталонного участка каждого компонента на основе анализа рынка. При этом все участки одного района относят к одному и тому же компоненту. Это — важнейшая часть процесса. Поскольку каждая оценка 
стоимости должна опираться на рыночные показатели, стоимость эталонного 
участка также должна основываться на аналогиях рынка. В условиях незначительных продаж или когда арендная информация — единственный рыночный показатель, для определения стоимости земли необходимо подготовить технико-экономическое обоснование. При низкой цене продажи, не соответствующей установившейся на рынке, необходимо обоснование неправомочности их учета. При оценке такие доказательства крайне важны, поскольку именно такие участки учитывают в процессе рассмотрения протестов и апелляций.

На основе стоимости эталона  рассчитывают коэффициент для каждого  компонента делением нового значения эталонной стоимости на ее предыдущее значение, который затем применяют ко всем участкам компонента. Результаты оценки заверяет оценщик-подрядчик, который, кроме того, выполняет индивидуальную оценку, если она необходима.

Коэффициенты компонента необходимы для оценки последующей  стоимости земли. При этом предыдущую оценочную стоимость земли (оценочную стоимость за прошлый год) умножают на заново рассчитанный коэффициент компонента. Таким образом, определяют новую оценочную стоимость земли.

После этого результаты передают оценщику-подрядчику для проверки их соответствия рыночным показателям. Стоимость, которая отклоняется от рыночной тенденции, рассчитывают в частном порядке;

- в составлении отчета об оценке стоимости компонента, являющегося наиболее важной частью процесса оценки.

После окончательного утверждения отчет нельзя изменять без соответствующего разрешения Генерального оценщика.

Отчет об оценке стоимости  объекта недвижимости выполняют  по каждому компоненту объекта (земля, здания, многолетние насаждения и  т. д.) отдельно, и он должен содержать  следующие материалы:

• краткий обзор всех продаж этого компонента на эталонных участках;
• оценку стоимости эталонов, включая подробности методологии и произведенных вычислений;
• комментарии к оценке эталонной стоимости, которые должны содержать краткую топографическую характеристику и описание расположения для каждой произведенной продажи. Для тех видов землепользования, где не может быть применено прямое сравнение, необходимо приложить подробности применяемой методологии и вычислений;
• комментарии к оценке эталонной стоимости, которые должны содержать сведения о точности результатов применения коэффициента компонента и степени использования частной оценки;
• график, показывающий взаимозависимость эталона, продаж и стоимости земли (если необходимо).

Отчет об оценочной  стоимости компонента является частью отчета по анализу рынка.

После проведения анализа  рынка и оценки эталонной стоимости  в отдельные компоненты вносятся изменения в связи с переменами, происходившими за определенное время в отношении стоимости отдельных участков компонента. Эти перемены могут быть учтены как при проведении частной оценки, так и изменении границ существующих компонентов, создании новых и объединении имеющихся компонентов.

Отчет об анализе рынка  представляют поэтапно.

Предварительный отчет об анализе рынка сдают  Генеральному оценщику, как правило, перед завершением анализа рынка. На этом этапе достоверные коэффициенты рассчитаны для большей части компонентов и подрядчик докладывает Генеральному оценщику о вероятных переменах в оценках стоимости земли всех классов.

Дополнения и изменения  в окончательный отчет об анализе  рынка вносят на основе предварительного отчета об анализе рынка, на основании  которого Генеральный оценщик утверждает новые коэффициенты компонентов.

После утверждения Генеральным  оценщиком отчета об анализе рынка  оценщик-подрядчик приступает к выполнению оценок всех участков земли, находящихся в пределах одного района, в соответствии с контрактом.

Перед тем как окончательно утвердить отчет, Генеральный оценщик  использует все имеющиеся данные по району, необходимые для проверки оценочной стоимости и применения автоматизированной программы.

В Австралии используют следующие определения понятия «стоимость земли»:

«капитальная  стоимость без обустройства» — сумма, на которую предположительно могли бы оценить землю как недвижимость, не обремененную лизингом, ипотекой или начетами, в обычных условиях, если бы она была предложена на продажу на основаниях и условиях, которые мог бы установить добросовестный продавец, и предполагая, что какое-либо обустройство не проводили;

«стоимость земли/стоимость  участка». Это определение отличается от предыдущего отношением к обустройству. Капитальная стоимость без обустройства предполагает, что земля находится в первозданном виде и какое-либо обустройство ее не проводили (включая расчистку и прочие наземные работы). Стоимость земли предполагает проведение в прошлом определенных работ на земле, стоимость которых была включена в оценку;

«капитальная  стоимость после обустройства» означает сумму оценки земли (при отсутствии лизинга, ипотеки или начетов), предполагая, что обустройство проводилось;

«чистая годовая стоимость» означает стоимость, рассчитанную как процент от валовой годовой арендной платы, которую могла бы приносить сданная в аренду земля при условии, что ее владелец обязан оплачивать все налоги и взносы в полном размере, в том числе страховые взносы и прочие расходы, необходимые для поддержания стоимости земли на прежнем уровне либо составляющие 5 % капитальной стоимости после обустройства;

«оцененная годовая  стоимость» означает валовой годовой доход на момент оценки, которым лицо, владеющее землей и связанным с ней имуществом без ограничений и при отсутствии препятствий, вольно распорядиться по своему усмотрению, могло бы получать по разумному предположению, сдавая ее в аренду на разумных условиях и не будучи облагаемо какими-либо штрафами. Оцененная годовая стоимость любой земли не должна составлять меньше 4 % ее капитальной стоимости.

Во всех австралийских  штатах и территориях земельный  налог рассчитывают на основе стоимости  участка или стоимости без  обустройства. Местные органы власти на своей территории могут рассчитывать стоимость одним из трех методов: стоимость участка/стоимость без обустройства; капитальная стоимость после обустройства/капитальная стоимость; чистая годовая стоимость/оцененная годовая стоимость.

Методы оценки в разных штатах могут различаться. Для анализа ставок налога местными органами власти в каждом штате были приняты следующие методы.

Штат	Стоимость, применяемая для целей налогообложения
Новый Южный Уэльс	Стоимость участка
Южная Австралия	В основном капитальная  стоимость. Город Аделаида, использует оцененную годовую стоимость
Территория австралийской столицы и Северная территория	Стоимость без обустройства
Квинслэнд	Стоимость без обустройства
Западная Австралия	В городских районах  — оцененная годовая стоимость, в сельских районах — стоимость без обустройства
Тасмания	Оцененная годовая стоимость
Виктория	Местные органы власти вправе выбирать один из трех определенных методов оценки

 

В Виктории метод оценки местные органы власти могут менять решением местного совета, причем налогоплательщики могут потребовать проведения референдума. В других штатах и территориях этого сделать нельзя без внесения изменений в законодательство.

С 2001 г. от Генерального оценщика требуется оценивать стоимость каждого участка земли и вносить данные оценки в Регистр стоимости земли. Показатели стоимости ежегодно используют для расчета земельного налога и для общих целей, когда это требуется.