Особенности аренды земель

Содержание

Введение

Глава 1 Понятие и особенности аренды земельных участков

• Содержание договора земельных участков-вычеркнуть сроки

• Форма и регистрации договора-отметить сроки и форму

Глава 2 Особенности аренды в зависимости  от категории земель

• Земли сельского хозяйства

• Населенные пункты

• Иные земельные участки

Заключение

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ведение 

Договор аренды недвижимого имущества  является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых договоров. 
    Популярность его обусловлена тем, что именно таким договором оформляются отношения по аренде торговых площадей, подсобных помещений, офисных зданий и т. д. 
    На сегодняшний день владельцы недвижимого имущества зачастую не горят желанием заниматься бизнесом, получая прибыль от производства или продаж, вероятно потому, что гораздо выгоднее получать доход от передачи имущества в пользование. 
    В то же время для лиц, не имеющих возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, оформление аренды является удобным способом решения проблемы: получить во временное владение и пользование недвижимое имущество, не приобретая его в собственность, именно в том месте, которое будет являться наиболее выгодным и удобным для осуществления предпринимательской деятельности.  
     Сегодня сложилось устойчивое мнение, что наименее защищенной стороной договора аренды недвижимого имущества является арендатор, поскольку арендодатели, как правило, имеют возможность диктовать свои условия. 
    Несмотря на такую, довольно сильную, позицию, определенные риски у арендодателя все-таки есть. Как правило, они связаны с некорректными формулировками договора…    

 Правовые основы договора  аренды регулируются нормами  гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее –  ГК РФ). 
    Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 

Глава 1

Понятие и особенности  аренды земельных участков

Договор аренды - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование (ст. 606* ГК РФ).

Он представляет собой сделку, позволяющую расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая это имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг),а так же аренда земельных участков.

К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено  специальными нормами об этих договорах. Согласно ст. 607 ГК в аренду могут  быть переданы земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования  не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут  быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Предметом договора аренды может быть  движимое и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает некоторыми особенностями. Это недвижимое имущество может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется гл. 35 ГК.

Особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов устанавливаются земельным  и иным природоресурсным законодательством. В настоящее время объектами  аренды могут быть земельные участки  и участки лесного фонда. Возможность  передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством  и законодательством о недрах не предусмотрена. Законом могут  быть установлены виды имущества, сдача  которого в аренду не допускается  или ограничивается. К такому имуществу  относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования  и т.п.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается  не согласованным сторонами, а соответствующий  договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие  точно идентифицировать предмет  аренды.

Если в аренду сдается земельный  участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, которая сдаётся в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на данное оборудование.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также  лица, управомоченные законом или же собственником сдавать имущество в аренду. К ним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество находится в собственности унитарного предприятия на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ.

Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут  самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

От имени собственника в качестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйственного ведения  и права оперативного управления, выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом ¹, его территориальные органы и соответствующие органы местного самоуправления. В указанных законом случаях в качестве таковых могут выступать иные государственные органы.

Государственное и муниципальное  имущество, не закрепленное за унитарными предприятиями, может передаваться в аренду Федеральному агентству по управлению государственным имуществом , его территориальными органами или соответствующими органами местного самоуправления. Земля и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду специальными органами, указанными в природоресурсном законодательстве. Например, при аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством.

Согласно п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого  имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством РФ.

 

Содержание договора аренды земельного участка

По юридической природе гражданско-правовой договор аренды земельного участка  является консенсуальным, двухсторонним,а  так же возмездным договором. Из этого  следует,что обязанность арендодателя заключается в предоставлении арендатору имущества за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование².

Так же в Гражданском Кодексе Российской Федерации в ст. 607 закреплено право на передачу земельных участков и других обособленных объектов,предприятий и других имущественных комплексов,зданий, сооружений, оборуддования, транспортных средств и других вещей,которые не потеряют своих натуральныхтсвойств в процессе их использования.

В Земельном Кодексе аренде земельных  участков посвящена ст. 22, согласно которой земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается  арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ), а находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности – устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

По общему правилу договор аренды заключается на срок определённый договором. Если данный срок в договоре не определён,то договор аренды считается заключённым  на неопределённый срок согласно п. 1,2  ст. 610 ГК РФ.

В случае,если договор аренды был  заключён без указания срока, каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредим  другую сторону за три месяца. Законом  или договором так же может  быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Законом могут устанавливаться  максимальные сроки договора для  отдельных видов аренды, а также  для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в  договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного  срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом  предельный срок, считается заключенным  на срок, равный предельному.

Сторонами договора является арендатор и арендодетель. Арендатором  может быть собственник, а так  же лицо, управомоченное законом или  собственником сдавать имущество  в аренду (ст. 608 ГК РФ).  Например, государственные и муниципальные предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Договор аренды, заключенный при отсутствии у арендодателя права собственности на передаваемый в аренду земельный участок, является ничтожной сделкой, подтверждается сложившейся судебной практикой, в том числе постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.³

Земельный кодекс закрепил за арендатором земельного участка  довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора аренды (ст. 22 ЗК РФ).

Арендатором может выступать физическое или юридическое лицо, для которого, правоспособность возникает в момент его создания. Под созданием юридического лица подразумевается внесение соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц: для организаций государство требует специального санкционирования. Точного определения арендатора ГК РФ не дает. Арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и осуществляющее определенную договором арендную плату.

Физическое лицо должно обладать дееспособностью: способностью гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность возникает в полном объеме по достижении гражданином совершеннолетия (с 18 лет).

Основные права арендатора заключают  в себе возможность:

1.  передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог). При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ);

2. передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).