Основания возникновения права собственности на землю

Приобретательная  давность на земельный участок может  возникнуть в случае, если использование  земельного участка основывается на сделке с отчуждателем, имеющей определенные пороки, влекущие ее недействительность. В такой ситуации вполне применимо понятие добросовестности, данное в ст. 302 ГК РФ, что лицо не знало и не могло знать о неправомерности приобретения земельного участка. Если при получении владения земельным участком от конкретного лица, давностною владеющее лицо «добросовестно заблуждалось в отношении истинного объема вещного права отчуждателя», то возможно возникновение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. При этом добросовестность должна иметь место в момент совершения сделки, а также в момент государственной регистрации основания перехода права собственности, хоть и порочного. Второй случай возникновения права собственности может иметь место при согласии собственника, полученного при его жизни, на использование земельного участка, хотя и не оформленного в надлежащей форме. Возникновение права собственности возможно только после смерти собственника. Но в этом случае возникновение права собственности возможно только, при отсутствии наследников по закону и по завещанию, и при отсутствии «желания» у органа, управляющего муниципальным имуществом, вступить в право собственности, в порядке ст. 225 ГК РФ. Но если собственник земельного участка не выразил своей воли на завладение земельным участком другим лицом, такое лицо признается самовольно завладевшим земельным участком. Самовольное завладение исключает добросовестность «захватчика».

Самовольное занятие  земель никогда не станет добросовестным действием, так как в его основе всегда лежит неправомерный поступок. Более того, это состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 125 Земельного кодекса РФ. А если есть административный проступок (т.е. правонарушение), то о добросовестном владении не может быть речи. Из этого следует, что если лицо самовольно заняло земельный участок, а по истечении установленного срока обращается за признанием права собственности на него, в признании за ним данного права должно быть отказано на основании отсутствия добросовестности завладения.

Хотелось бы обратить внимание на следующий аспект приобретательной давности. Возникновение  права собственности на основании  приобретательной давности влечет прекращение  права собственности на соответствующий  земельный участок у другого лица. Поскольку прекращение права собственности при отсутствии на то желания собственника без судебного решения невозможно, следует учитывать, что собственник утратит возможность судебной защиты права собственности, а, следовательно, может лишиться выбывшего из обладания имущества только по истечении сроков исковой давности, установленных законодательством. Поэтому в ч. 4 ст. 234 ГК РФ установлено, что моментом течения срока приобретательной давности является момент истечения сроков исковой давности по соответствующим требованиям.

Учитывая все  вышесказанное, позволю себе утверждать, что особенность земли как  объекта недвижимости, и обусловленные  этим требования действующего законодательства, исключают возможность возникновения  права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, если есть собственник земельного участка. А в тех случаях, если собственник земельного участка отсутствует, возникновение права собственности в силу приобретательной давности возможно только при исключении самовольности завладения земельным участком.

4.Возникновение прав на землю в соответствии с иными основаниями

Права на земельный  участок могут возникнуть также  из судебного решения, установившего  гражданские права и обязанности. В этом случае права на земельный участок могут быть признаны судом, если из материалов и доказательств, представленных суду, следует, что это право принадлежало (либо принадлежит) лицу на том или ином основании. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей. В то же время предоставление земельных участков в собственность или на основании иного права не входит в компетенцию суда. Но суд может вынести решение, обязывающее соответствующие органы предоставить земельный участок;

При возникновении  прав на земельные участки из судебного  решения, установившего право на земельный участок, необходимо учитывать два важных обстоятельства, на которые обращено внимание в п. 5 и 7 обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел, об установлении фактов, имеющих юридическое значение:

Заявление об установлен наличия или отсутствия права не подлежит рассмотрении в порядке особого производства. Например, ГУП обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта владения земельным участком на праве хозяйственного ведения. Впоследствии заявитель изменил предмет требования, указав на необходимость установлении права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком. Рассмотрев заявление, арбитражный суд первой инстанции, ссылаясь на отсутствие возражений со стороны иных лиц, удовлетворил заявление и признал за заявителем право бессрочного пользования земельным участком. При разбирательстве дела в суде аппеляционной инстанции арбитражный суд указал, что в порядке особого производства не может быть установлено наличие права у конкретного лица. Поскольку заявитель ходатайствовал об установлении права, а не факта, имеющего юридическое значение. Арбитражный суд оставил заявление без рассмотрения.

Факт принадлежности имущества заявителю на праве  собственности не может устанавливаться  в порядке особого производства.

Кроме права  собственности на основании судебного  решения могут возникнут и  иные права. Так например, пункт 3 ст. 274 ГК РФ предусматривает два основания  возникновения сервитута: 1) соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка; 2) судебное решение об установлении и условиях сервитута в случае недостижения указанными лицами соглашения.

Кроме того, к  иным основаниям можно отнести возникновение  прав на землю вследствие событий, с  которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадлежавшего умершему в порядке наследования. В этом случае смерть правообладателя является указанным событием. Например, согласно ст. 21 ЗК земельные участки не предоставляются гражданам на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в действие ЗК. В связи с этим ст. 265 ГК «Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком» не применяется. Однако право пожизненного наследуемого владения может возникнуть в порядке наследования. Наследование земельного участка происходит на основании гражданского законодательства по завещанию собственника либо по закону. При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на основании составленного в соответствии с законодательством завещания собственника земельного участка, в порядке и в сроки, установленные завещанием и законом. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в наследование и регистрации права собственности в государственных органах. Наследование по закону происходит в порядке, установленном законом, в соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего.

 

Задача.

 

Гражданин Иванов имеет в пожизненном наследуемом  владении земельный участок для  строительства и обслуживания жилого дома площадью 0,25 га в деревне Сидоровка. Данный земельный участок гражданин  Иванов решил обменять на земельный  участок с аналогичным целевым назначение в городе Екатеринбурге.

 

Возможно ли совершение такой сделки?

 

ОТВЕТ:

 

Согласно статьи 25 Земельного кодекса РФ «Основания возникновения прав на землю»

1. Права на  земельные участки, предусмотренного главами 3 и 4 земельного кодекса РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2. Государственная  регистрация сделок с земельными  участками обязательна в случаях,  указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат  возврату земельные участки, не  подлежит возмещению или компенсации  стоимость земельных участков, которые  были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

т.е для проведения кокой либо сделки, участок в деревне Сидоровка должен быть зарегистрирован на гражданина Иванова.

 

Согласно статьи 37 Земельного кодекса РФ «Особенности купли-продажи земельных участков»

1. Объектом купли-продажи  могут быть только земельные  участки, прошедшие государственный учет, Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными  следующие условия договора купли-продажи  земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный  участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие  дальнейшее распоряжение земельным  участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка  в аренду, совершение иных сделок с  землей;

ограничивающие  ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель  в случае предоставления ему  продавцом заведомо ложной информации  об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования  в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

т.е данный земельный участок гражданин Иванов может обменять на земельный участок с аналогичным целевым назначение в городе Екатеринбурге, если будут соблюдены вышеуказанные требования земельного кодекса РФ и найдется тот собственник с аналогичным участком в городе Екатеринбург, который изъявит желание произвести обмен.

Следовательно, такая сделка возможна.

 

Список литературы:

 

1.Конституция Российской Федерации. М., 1993

2.Градостроительный кодекс РФ. ФЗ

3.Уголовный кодекс РФ

4.Земельный кодекс Российской Федерации

5.Земельное право России : учеб. для студентов вузов рек. УМО / А.П. Анисимов, А.Я, Рыженков, А.Е.; по ред. А.П. Анисимова. – 2-е изд., перераб. -  М.: Юрайт, 2011. – 410 с.

6. www. Consultant.ru, www.russiatourism.ru.