Оценка стоимости земли

     Во-вторых, практически полностью из кадастровой  оценки исключена экспертная составляющая. Невероятный крен в сторону стандартизации расчетных схем, внедрения статистических моделей, альтернативной методики, на фоне известной "рыночной" информации по недвижимости, фактически исключают оценщика, как субъекта оценочной деятельности. При этом оценка трансформируется в расчетную схему и, по-существу, ликвидируются как вид деятельности в кадастровой оценке. По имеющемуся опыту оценочных работ можно сделать однозначный вывод, что рыночная информация не позволяет построить приемлемые расчетные статистические модели без привлечения экспертных оценок специалистов. Отсутствие инструментов экспертных оценок является фундаментальной ошибкой разработчиков программного обеспечения кадастровых работ.

     В третьих, сложившиеся эмпирические подходы в кадастровой оценке, как показывает сложившаяся практика, крайне остро нуждаются в подкреплении теоретическими обоснованиями. Рыночная стоимость, как наиболее вероятная цена, в лучшем случае фиксирует сложившуюся ситуацию на рынке, в худшем - ориентирует в прошлое. Не случайно западноевропейская теория и практика оценочной деятельности трансформируются в направлении от "наиболее вероятной рыночной" стоимости - к "справедливой" стоимости.

     В сложившихся условиях преклонение  перед расчетной схемой в кадастровой  оценке уже принесло недопустимо  большой ущерб народному хозяйству  России. Кадастровая стоимость земельных  участков в центральной части  крупных населенных пунктов России была занижена в 2-5 раз. Эта экономическая база коррупции уже принесла и нравственные, и экономические ущербы. Наоборот, завышение кадастровой стоимости на периферии крупных населенных пунктов создало серьезные проблемы для развития промышленности на этих территориях.

     Кадастровая оценка должна обязательно включать экспертизу двух-трех оценочных организаций  субъекта федерации.

     Нужно изменить сложившееся соотношение "расчетная схема – все, а  результат – ничто", на обратное. Иначе оценщик вынужден придумывать обоснование расчетным показателям, не существующим в природе, но записанным в законе. А потом заведомо ложный результат оспорить невозможно, потому что все формальные условия кадастровой оценки выполнены, информация собрана и обработана в соответствии с утвержденной методикой, претензий к исполнителям кадастровой оценки нет. Свидетельство этому богатая - судебная практика.

     В четвертых, актуальность кадастровой  оценки существенно отстает от реальности. История повторяется. Кадастровая оценка земель поселений, проведенная в 2000–2001 годах, утверждена в 2005 году, а ее результаты стали применяться в 2006–2009 годах.

     Наибольший  объем кадастровой оценки земельных  ресурсов России приходится на 2009 год  – период кризиса, отсутствия цен  на рынке коммерческой недвижимости. Результаты кадастровой оценки кризисного 2009 года будут использоваться в 2010–2012 годах. Очевидно, субъект федерации должен иметь право за свои средства актуализировать кадастровую оценку в сроки и в объемах, соответствующих его потребностям, то есть, ежегодно, а не один раз в три-пять лет. Программное обеспечение кадастровых работ позволяет исполнителю кадастровой оценки при относительно небольших дополнительных затратах актуализировать результаты кадастровой оценки ежегодно. В настоящее время законодательно это запрещено.

     1.3. Процесс оценки

 

     Процесс оценки начинается с общего осмотра  месторасположения объектов, а также  описания самих объектов, их состояния  и выделения особенностей оцениваемой  собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

     Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

     При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

     - затратный подход;

     - сравнительный подход;

     - доходный подход.

     Каждый  из этих подходов приводит к получению  различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.

     Далее названные подходы будут рассмотрены  более подробно.

     Проведение  оценки включает в себя следующие  этапы:

     1. Заключение с заказчиком договора об оценке.

     2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

     3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.

     4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

     5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

     6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

     1.4. Основные подходы  к оценке земельных  участков

 

     Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

     Основные  этапы процедуры оценки при данном подходе:

     Расчет  рыночной стоимости права собственности  или права долгосрочной аренды земельного участка.

     Расчет  стоимости воспроизводства (замещения) здания.

     В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, под стоимостью воспроизводства объекта оценки понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

     В случае если определение стоимости  воспроизводства не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения.

     В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными  Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, под стоимостью замещения  объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

     Расчет  рыночной стоимости объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости  права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) здания.

     Сравнительный подход основывается на посылке, что  субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

     Данный  подход включает сбор данных о рынке  продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учётом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

     Основные  этапы процедуры оценки при данном подходе:

     Исследование  рынка с целью сбора информации о совершённых сделках и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

     Отбор информации с целью анализа её достоверности и подтверждения  того, что совершённые сделки (либо предложения) соответствуют на рыночным условиям.

     Подбор  подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для выбранной единицы измерения.

     Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных  или продающихся на рынке по отдельным  элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

     Установление стоимости оцениваемого объекта путём анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

     Доходный  подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает  недвижимость в ожидании получения  будущих доходов или выгод. Иными  словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

     Основные  этапы процедуры оценки при данном подходе:

     Оценка  валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов  на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

     Оценка  потерь от неполной загрузки (сдачи  в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа  рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.

     Рассчитанная  таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

     Расчёт  издержек по эксплуатации оцениваемой  недвижимости основывается на анализе  фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчётная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления.

     Полученный  таким образом чистый доход затем  перечисляется в текущую стоимость  объекта рядом способов. Выбор  способа пересчёта зависит от качества исходной информации о рынке.

     Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и обобщение полученных стоимостных оценок для приведения к единой стоимости объекта. Процесс обобщения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

     Процесс обобщения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

     2. Характеристика земель  Самарской области

     По  российскому законодательству земля подразделяется на несколько категорий. Если максимально упростить это деление, то основная масса земли – это земли сельскохозяйственной категории. По данным управления Росстата по Самарской области, земельный фонд губернии составляет 5356,7 тыс. га, на долю сельхозугодий приходится 76,66%. Часть из них приватизирована, она продается на определенных условиях, и государство предпринимает максимум усилий, чтобы вернуть их под свое крыло. Те наследники колхозного имущества (земельных паев), которые с 1992 года не используют ее, не оформили право собственности, не определили границы, не поставили на кадастровый учет, не включили в рыночный оборот, ее теряют. Большинство сельских жителей пассивны, поэтому их «советские» паи постепенно переходят под управление правительства Самарской области. Похоже, что процесс необратим и только все сильнее набирает ход. Государство также оставило за собой контроль за землями лесного фонда (это 10,73% от всей земли губернии) и за особо охраняемыми территориями (включая водный фонд, около 5%).