Оценка стоимости земли и земельного участка

 

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого  сравнительного анализа продаж ( рыночный), исходя из данных о недавних сделках ( за 3-6 месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Последовательность действий при  рыночном методе:

Выявление фактических  продаж участков на рынке;

Проверка информации о сделках;

Внесение поправок с учетом различий участков (корректировка 
осуществляется в рублях или %). Увеличение или уменьшение в 
зависимости от их пригодности;

 

Таблица 2 – Поправки цены сопоставимого  участка

Параметры	Сравнимый (проданный) участок	Поправки на Независимой Основе (+,-), %	Поправки на Кумулятивнойо снове (умножено)
Цена, единиц	3 000 000	-	-
Дата	5.04.2010
Местоположение	На 10% хуже, чем у сравниваемого  участка	10%	0,90
Окружающий ландшафт	стандартный		.
Рельеф	ровный
Общая поправка		10%	0,90
Скорректированная стоимость сопоставимого  участка	2 700 000

 

При оценке земли поправки следует  проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др. После расчетов методом рыночных продаж стоимость земельного участка равна 2 700 000 рублей.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

 

 Метод сравниваемых  продаж стоимости базового участка

 

Таблица 3- Расчет стоимости по способу  базового участка.

Участки	Цена продажи, руб.	Обзор	Интенсивность дорожного движения	Отдаленность от центра города	Размер, га	Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб.
базовый	-	стандартный	умеренная	близко	0,6	4875741
Объекты сравнения
№ 1	5900000	Стандартный 1	низкая 0,95	Отдален 0,9	0,61	5044500
№ 2	6100000	Лучший (+) 1,1	Уменьшенная 0,9	Близко 1,1	0,63	6642900
№ 3	5700000	Ограниченный (+) 0,9	Высокая 0,8	Отдален 0,8	0,59	3283200

 

Этот прием основан  на определении путем анализа  сравнимых продаж стандартного участка, который является ориентиром расчета  стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

1. №1= 5044500 / 0,61 = 8269672

№2= 6642900 / 0,63 = 10544286

№3= 3283200 / 0,59 = 5564746

2. ( (№1 + №2 + №3) / 3) * 0,6 = 4875741

Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового  размера, но отличающихся по другим параметрам ( дачные участки и т.д.)

 

 Принцип остаточной продуктивности (метод остатка)

 

Оплаты расходов за три других фактора  производства: труда - зарплата; комиссионных: капитана - процентов, дивидендов; предпринимательских  способностей – прибыли.

В остатке будет земельная рента  для собственника участка

Метод остатка применим при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или  проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, ставка дохода на инвестиции и  годовой чистый доход от объекта.

 

Таблица 4 – Расчет стоимости земли  методом остатка

№ п/п	Показатели	Значение
1	Потенциальный валовой доход от единичного объекта (арендная плата  за год)	720000
2	Недополучение доходов за счет неполной загрузки объекта	5400
3	Действительный валовой доход (п.1 – п.2)	714600
4	Операционные расходы (постоянные и переменные)	60000
5	Чистый операционный доход (п.3 –  п.4)	654600
6	Стоимость воспроизводства улучшений  с учетом износа	800
7	Коэффициент капитализации для  улучшений	15
8	Чистый операционный доход от улучшений (п.6 х п.7)	12000
9	Земельная рента (п.5 – п.8)	642600
10	Коэффициент капитализации	0,08
11	Стоимость земельного участка (п.9 / п. 10)	8032500

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Оценка земли методом капитализации  дохода

 

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка.

Иначе говоря, стоимость участка  может быть определена как его  способность приносить доход  в будущем.

Если известны величина чистого  дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость  земли (С) по формуле:

 

С = Д : К 

 

Капитализация - это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Он выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Таблица 5 – Метод капитализации  земельной ренты

№ п/п	Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Арендная плата за пользование  земельным участком (по рыночным данным), руб. год	8032500	8269672	10544286	5564746
2	Цена продажи участка из таб. 3	*	5044500	6642900	3283200
3	Коэффициент капитализации (п.1 / п.2)	*	1,6	1,6	1,7
4	Среднее значение коэффициента капитализации	1,6	*	*	*
5	Стоимость земельного участка: (п. 1 / п.4) округленно	5020313	5168545	6590179	3477966

 

После расчетов стоимости земельного участка методом капитализации  земельной ренты, произведенных в таблице 4, можно увидеть, что стоимость земельного участка составляет 4500000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Цели оценки земельного участка, природных ресурсов

 

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для  следующих целей:

• совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды
• получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения
• разрешение имущественных споров
• подготовка пакета документов для судебных приставов
• проведение приватизации имущества
• оценка инвестиционных проектов
• проведение страхования
• привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
• проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап)
• оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия
• определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами
• определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

 

      Факторы, влияющие на стоимость земли

Оценка земли — это либо определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо — права аренды.

Рыночная стоимость права аренды, зависит от:

• правомочий арендатора
• срока действия права
• обременений права аренды
• прав иных лиц на оцениваемый объект
• целевого назначения земельного участка

Также на рыночную стоимость права  аренды оказывает влияние ожидаемая  величина, продолжительность и вероятность  получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

При оценке земли учитывают:

• местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций
• возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство
• данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
• данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
• конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей)
• ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию  на конкретную дату. При изменении  целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

 

Принцип наиболее эффективного использования

Оценка земельного участка, как  и любого другого объекта недвижимости, определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования, которое является:

• наиболее вероятным
• физически возможным
• разумно оправданным
• соответствующим требованиям действующего законодательства
• финансово осуществимым

Комбинация этих факторов дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование  земельного участка может не совпадать  с его текущим использованием.